Esto es una estimación, no el cálculo oficial. Aplica los coeficientes máximos del RD-ley 8/2023 vigentes en 2026, pero cada ayuntamiento puede usar coeficientes y tipo impositivo distintos, además de bonificaciones específicas. El importe real puede variar respecto al que aquí ves. Antes de liquidar, consulta la ordenanza fiscal de tu municipio o pide asesoramiento a un profesional. AUROVAS no se hace responsable del resultado obtenido.

Datos de la operación

Fecha de compra

Fecha de venta / transmisión

Precio de compra

€

Precio de venta

€

Valor catastral del suelo

€

Lo encuentras en el último recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.

Valor catastral de la construcción (opcional)

€

Solo necesario si quieres comparar el método real (preciso). Si no lo rellenas, calculamos solo el método objetivo.

Tipo impositivo del ayuntamiento

Máximo legal 30%. Madrid y Sevilla 29-30%, capitales menores 18-25%.

Bonificación municipal (si aplica)

Hasta 95% por herencia de vivienda habitual o familia numerosa.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la vendes (o la heredas/donas). Lo gestiona el Ayuntamiento donde está la propiedad. Lo paga siempre el vendedor en compraventas, y el receptor en herencias y donaciones.

Los dos métodos oficiales

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre 2021 y la reforma posterior, puedes elegir el método que te resulte más favorable:

Método objetivo: Base = Valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia.

Método real: Base = (Precio de venta − Precio de compra) × proporción del suelo sobre el valor catastral total.

Esta calculadora aplica ambos automáticamente y te indica el menor (que es el que legalmente puedes elegir).

Cuándo NO se paga plusvalía

No hay impuesto si no hay incremento de valor. Tras la sentencia del TC, si vendes por menos de lo que compraste (pérdida patrimonial), estás exento. Tampoco se paga en daciones en pago hipotecarias, transmisiones entre cónyuges en divorcio, o cuando el ayuntamiento aplica una bonificación del 100% (por ejemplo, herencias de vivienda habitual a descendientes en algunos municipios).

Coeficientes oficiales 2026 (RD-ley 8/2023)

Tras la no convalidación del RD-ley 16/2025 el 27 de enero de 2026, vuelven a aplicarse los coeficientes máximos del RD-ley 8/2023:

Inferior a 1 año: 0,15 · 1 año: 0,15 · 2 años: 0,14 · 3 años: 0,14 · 4 años: 0,16 · 5 años: 0,18 · 6 años: 0,19 · 7 años: 0,20 · 8 años: 0,19 · 9 años: 0,15 · 10 años: 0,12 · 11 años: 0,10 · 12 años: 0,09 · 13 años: 0,09 · 14 años: 0,09 · 15 años: 0,09 · 16 años: 0,10 · 17 años: 0,13 · 18 años: 0,17 · 19 años: 0,23 · 20 años o más: 0,40.

Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores. Para ser exactos, consulta la ordenanza fiscal del ayuntamiento del inmueble.

Plazos para liquidar

Compraventa o donación: 30 días hábiles desde la firma.
Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 1 año previa solicitud.

Si tu ayuntamiento es de gestión por declaración, tú liquidas el impuesto. Si es por liquidación, el ayuntamiento te lo notifica para que pagues.

¿Esta calculadora sustituye al asesoramiento profesional?

No. Es una herramienta de estimación basada en los coeficientes y método oficial. Para una liquidación exacta deberás consultar la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento (que puede tener tipo y bonificaciones específicas) y, si procede, contar con asesoramiento de un profesional fiscal. AUROVAS no se hace responsable del uso que hagas del resultado. Si vas a vender en El Puerto de Santa María, Cádiz, Chiclana, Jerez, Conil, Rota o Sanlúcar, escríbenos por WhatsApp y te ayudamos.