Un mercado asimétrico y excluyente
El mercado de la compraventa de vivienda en España padece una enfermedad estructural de gravedad: una demanda que multiplica por seis a la oferta disponible. Según el informe "Experiencia de compra y venta en 2023" de Fotocasa Research (publicado el 11 de septiembre de 2023), el 78% de la actividad en el mercado corresponde a demanda de compra, frente a apenas un 13% de oferta de venta. El 9% restante corresponde a otras categorías de participantes.
Esta proporción revela una brecha crítica: mientras casi ocho de cada diez agentes del mercado buscan adquirir una vivienda, solo uno de cada ocho intenta vender. La traducción práctica es brutal: múltiples compradores compiten por cada inmueble disponible, un entorno que dispara precios y cierra puertas al acceso a la propiedad para segmentos crecientes de la población.
La consecuencia: ciudadanos excluidos
La advertencia de María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, en septiembre de 2023 sintetiza el problema: este desfase estructural "deja fuera del mercado a cada vez más ciudadanos". No se trata de un problema coyuntural de ciclo, sino de un desajuste profundo entre la capacidad de oferta del parque inmobiliario y la demanda real de acceso a la vivienda en propiedad.
La escasez de vendedores multiplica factores de fricción: propietarios que retienen viviendas por expectativas de revalorización, inversores que mantienen parques en alquiler, y una oferta de obra nueva insuficiente respecto a las necesidades estructurales. Mientras tanto, los compradores —primer acedidentes, familias que ampliarse, inversores en busca de rentabilidad— se encuentran con un mercado donde cada inmueble genera pujas al alza y los márgenes de negociación desaparecen.
Lo que esperar
Este panorama trasciende el interés especulativo. Una demanda que sextuplica a la oferta no es sostenible en términos de estabilidad de precios ni de cohesión social. Las políticas de aumento de oferta —reforma urbana, dinamización de suelo, incentivos a la venta— se convertirán en prioritarias para los gobiernos territoriales. Del lado del mercado, cabe esperar una persistencia de presiones alcistas sobre precios mientras la brecha no se cierre, y una creciente segmentación: compradores con poder adquisitivo accederán; el resto, verá restringidas sus opciones de propiedad.
