Macrooperaciones de fondos: de los 70M de Barings a las carteras catamodunas
La gestora estadounidense Barings cerró en abril de 2026 la compra a Aurora Homes de 305 viviendas de alquiler en Vicálvaro (Madrid) por más de 70 millones de euros, según Brainsre.news. La operación representa un modelo de entrada institucional con volumen: proyectos llave en mano que permiten gestión pasiva desde día uno. Tres meses después, la española Azora completó el movimiento más ambicioso del semestre: la adquisición de una gran cartera residencial en Cataluña al fondo alemán Patrizia por más de 350 millones, publica Expansión. Ambas operaciones revelan el patrón 2026: no compra de vivienda singular, sino consolidación de patrimonios dispersos bajo gestión profesional. Que Patrizia, histórico especialista germano en real estate, liquide cartera catalana sugiere rebalanceo europeo hacia activos más estables que sus propias inversiones.
Madrid centro: de la socimi Vivenio a las pequeñas apuestas de Homely
En el otro extremo del mercado, la mexicana Be Grand desembolsó en enero 32 millones por 45 viviendas en el Barrio de Salamanca, según Idealista/news, mostrando que incluso compradores sudamericanos enfilan capitales españoles por renta segura. Más modesto pero estratégico, Homely Capital adquirió en abril el Edificio Doctor Cortezo 15 en el centro de Madrid a Impar Capital por 14 millones de euros, revela Brainsre.news. Estas operaciones, intermedias en volumen, capturan edificios emblemáticos con inquilinos consolidados: el Salamanca sigue siendo refugio de rentas altas, y Cortezo es puerta de Sol.
Micropiezas de cartera dispersa: la estrategia minorista
Alquiler Seguro Asset Market Socimi materializó en mayo la adquisición de 15 viviendas en ocho provincias españolas por 1.801.678 euros, publica Idealista/news. Esta operación, ínfima en precio pero relevante en modelo, expone cómo gestoras españolas compran residuo disperso de propietarios retail para agregarlo: es la "compra hormiga" que alimenta plataformas de alquiler moderno.
La muerte de la Golden Visa: cambio de demanda foránea
La clausura de la "Golden Visa" (residencia por compra superior a 500.000 euros) en abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025 ha provocado una reconfiguración del comprador extranjero en 2026. Las aproximadamente 14.000 familias extracomunitarias que obtuvieron el visado desde 2013 conservan derecho a renovación, pero no hay emisión de nuevos, según Brainsre.news. El efecto es doble: desaparece el especulador residencial de ultramar (quien compraba sin intención de ocupar), pero persiste el tenedor que ya está. La cuota de extranjeros se estabiliza tras el máximo histórico de 2025, cuando los foráneos representaron el 13,31% de las 762.787 compraventas totales españolas, explica Mediter Real Estate. En 2026 esa proporción se mantiene firme pero sin impulso: sin el visado de residencia a cambio, retorna el comprador funcional (quien vive o alquila de verdad).
Mapa de nacionalidades: británicos lideran, suecos pagan más
Los británicos lideran con el 14,31% de operaciones internacionales, seguidos de marroquíes (5,74%) y rumanos (5,24%), según Pisos.com. Pero la sorpresa es la potencia sueca en precio: los ciudadanos suecos desembolsan 3.654 €/m² en promedio, máximo histórico en el residencial español, frente a los 2.479 €/m² del comprador extranjero medio, publica Brainsre.news. Los neerlandeses han experimentado un "sorpasso" estratégico: más del 35% de sus operaciones internacionales se concentran en destinos costeros como Alicante y Málaga, revela Ejeprime. Esto señala reposicionamiento postBrexit: holandeses evitan Londres, británicos eligen costa española.
Geografía de demanda: Baleares lidera dependencia foránea, Cataluña lujo
El archipiélago de Baleares encabeza la dependencia del capital internacional: 31,47% de sus compraventas totales en 2026 proceden de ciudadanos no residentes, publica Idealista/news. En el segmento de lujo de Cataluña, los extranjeros copan el 30% de operaciones, buscando Pedralbes o Sarrià-Sant Gervasi. En la Costa del Sol, el "Triángulo de Oro" (Marbella con Puerto Banús, Benahavís y Estepona) cerró 2025 con 8.540 operaciones y precio medio de 4.322 €/m², mantiene atractivo en 2026. La boutique Walter Haus estima que el precio de vivienda prime aumentará 4% y operaciones un 5% en todo 2026.
Conclusión: del visado de vivienda al fondo de alquiler
La muerte de la Golden Visa marca un quiebre: de turista inversor a ocupante o rentista. Fondos como Barings, Patrizia y gestoras españolas capturan la oportunidad con portafolios masivos, mientras el comprador individual extranjero reduce volumen pero refuerza intención. Vigilar Baleares (31,47% foráneo) como testigo de saturación; Cataluña lujo como resistencia; y la Costa del Sol como refugio anglosajón. El mercado no retrocede, simplemente cambia de cliente.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasó con la Golden Visa en España en 2026?
La Golden Visa fue clausurada definitivamente en abril de 2025. Las 14.000 familias que la obtuvieron desde 2013 mantienen derecho a renovación, pero no se emiten nuevos visados por compra de vivienda, según la Ley Orgánica 1/2025. Esto elimina la demanda especulativa del visado pero preserva tenedores actuales.
¿Qué nacionalidades compran más casas en España en 2026?
Británicos lideran con 14,31% de operaciones internacionales, seguidos de marroquíes (5,74%) y rumanos (5,24%), según Pisos.com. Los suecos no lideren en volumen pero pagan el precio más alto: 3.654 €/m² frente a 2.479 €/m² del extranjero medio.
¿Dónde compran más casas los extranjeros en España?
Baleares acumula máxima dependencia foránea con 31,47% de compraventas en 2026. En lujo, Cataluña (Pedralbes, Sarrià) cede 30% a extranjeros. La Costa del Sol (Marbella, Puerto Banús) concentra 8.540 operaciones anuales. Neerlandeses protagonizan sorpasso en costeros Alicante y Málaga.
¿Qué fondos están comprando viviendas en España en 2026?
Barings (EEUU) compró 305 viviendas en Vicálvaro (70M€), Patrizia (Alemania) vendió cartera a Azora (350M€), Be Grand (México) adquirió 45 viviendas en Salamanca (32M€), y Homely Capital compró Cortezo 15 en Madrid (14M€). Gestoras españolas como Alquiler Seguro agregan cartera dispersa.
Fuentes: Brainsre.news (10/04/2026) · Expansión (06/05/2026) · Idealista/news (17/01/2026) · Brainsre.news (28/04/2026) · Idealista/news (02/06/2026) · Mediter Real Estate (24/06/2026) · Brainsre.news (10/06/2026) · Idealista/news (27/06/2026) · Pisos.com/Brainsre.news (02/03/2026) · Ejeprime (10/04/2026)
