La transición regulatoria más profunda del proptech español ya es realidad operativa. Tras 23 años de vigencia de la histórica Orden ECO/805/2003, el nuevo marco normativo —publicado en el Boletín Oficial del Estado el 12 de junio de 2025— despliega toda su fuerza a partir de este año, según confirma Fotocasa (19/6/2026).
Los Modelos de Valoración Automatizada (AVM, por sus siglas en inglés) son algoritmos de inteligencia artificial que cotizan propiedades sin intervención humana directa, alimentando plataformas digitales, softwares de tasación y sistemas de análisis de riesgo en entidades financieras. Hasta ahora carecían de un marco regulatorio específico y robusto en España.
Qué cambia
La Orden ECM/599/2025 introduce por primera vez en la historia del sector español un sistema de supervisión directa y continua de estas herramientas. El cambio más significativo es la transferencia de responsabilidad: el Banco de España, desde el 1 de enero de 2026, es la autoridad competente para vigilar, aprobar y sancionar el funcionamiento de los AVM.
Esto significa que los operadores de proptech —portales inmobiliarios, startups de tasación digital, fintechs con módulos de valoración— deben documentar exhaustivamente cómo funcionan sus modelos: variables utilizadas, metodología, histórico de precisión, gestión de sesgos algorítmicos y auditorías internas. La normativa exige transparencia en torno a datos de entrenamiento y validación de los modelos, algo inédito hasta ahora.
Además, el nuevo marco introduce criterios de gobernanza interna: las empresas deben designar responsables de control de calidad de los AVM, establecer procesos de revisión periódica y notificar anomalías al regulador.
A quién afecta
Portales inmobiliarios: Fotocasa, Idealista, Inmuebles24 y plataformas similares que ofrecen estimaciones de precio deben adecuarse a los nuevos estándares de documentación y validación.
Empresas de tasación digital: Las startups proptech que venden servicios de valoración a bancos, aseguradoras o fondos de inversión inmobiliaria están obligadas a cumplir los requisitos desde enero de 2026.
Entidades financieras: Los bancos, cajas y fintechs que utilizan AVM para evaluar garantías hipotecarias o riesgo crediticio deben asegurar que sus proveedores externos están regulados conforme a la orden.
Tasadores tradicionales: Aunque el marco no los elimina, la regulación de los AVM presiona una mayor transparencia y confiabilidad en el sector digital, generando presión competitiva en tasación estándar.
Plazos y fechas clave
12 de junio de 2025: Publicación en el BOE de la Orden ECM/599/2025. Este fue el período de consulta y adaptación para operadores.
1 de enero de 2026: Entrada en plena vigencia operativa. El Banco de España inicia supervisión. Las empresas con AVM activos deben estar conformes desde esta fecha.
2026 (en curso): Período de inspección y adecuación. Se espera que el supervisor realice auditorías progresivas a operadores grandes y medianos.
Según publica Fotocasa, 2026 es el año de aplicación total, lo que significa que los incumplimientos detectados ahora pueden derivar en sanciones administrativas y requerimientos de corrección inmediata.
Cómo actuar
Si eres un particular: La regulación te beneficia indirectamente. Las estimaciones de precio que ves en portales deben estar respaldadas por modelos auditados, reduciendo riesgos de manipulación o sesgos. Al buscar una tasación digital, verifica que el proveedor menciona su cumplimiento con la Orden ECM/599/2025.
Si diriges una empresa proptech o de tasación: Urgencia máxima. Revisa tu modelo de valoración: ¿está documentado conforme a la orden? ¿Has realizado pruebas de precisión en diferentes segmentos (precio, zona, tipo de propiedad)? ¿Cuentas con un responsable designado de control? Contacta con asesores legales especializados en regulación fintech para auditar el cumplimiento antes de cualquier inspección.
Si trabajas en una entidad financiera: Revisa los contratos con proveedores de AVM. Asegúrate de que incluyen cláusulas de conformidad regulatoria y auditoría. Solicita documentación de supervisión a tus proveedores tecnológicos de valoración.
Contexto y perspectiva
La modernización llega tras dos décadas en las que los algoritmos de valoración operaban en una zona gris legal. Con la consolidación del proptech en Europa y el aumento de financiación digital en vivienda, reguladores como el Banco de España consideraron insostenible mantener un marco del año 2003.
La Orden ECM/599/2025 alinea España con estándares internacionales de supervisión de inteligencia artificial en servicios financieros, aunque con características propias del mercado inmobiliario español. El desafío próximo será equilibrar innovación con control: las empresas deben cumplir sin abandonar la velocidad que les diferencia de la tasación tradicional.
Vigilar: cómo responden los operadores grandes de proptech a las primeras inspecciones del Banco de España. Las sanciones tempranas a actores relevantes establecerán el tono de cumplimiento en toda la industria.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo es obligatoria la Orden ECM/599/2025?
La orden se publicó el 12 de junio de 2025 en el BOE. Entra en plena vigencia operativa en 2026, con supervisión directa del Banco de España desde el 1 de enero de 2026. Los operadores con AVM activos deben cumplirla desde esa fecha.
¿Qué son los Modelos de Valoración Automatizada (AVM)?
Son algoritmos de inteligencia artificial que estiman precios inmobiliarios sin intervención humana directa. Se utilizan en portales de anuncios, softwares de tasación digital y sistemas de evaluación de riesgo en entidades financieras.
¿Quién supervisa ahora los AVM?
El Banco de España, desde el 1 de enero de 2026. Anteriormente no había supervisión específica. Ahora el regulador controla documentación, metodología, precisión y gestión de sesgos de estos modelos.
¿Qué debo hacer si mi empresa usa un AVM?
Audita tu modelo de valoración, documenta variables y metodología, designa un responsable de control interno y verifica cumplimiento con la orden. Si usas proveedores externos, solicita certificación de conformidad regulatoria.
Fuentes: Fotocasa (19/6/2026) · Boletín Oficial del Estado (BOE) (12/6/2025)
