Qué cambia en la regulación de tasaciones automatizadas
La Orden ECM/599/2025, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 18 de junio de 2025, introduce por primera vez un marco normativo específico para los Modelos Automatizados de Valoración (AVM) en España. Hasta este año 2026, el sector operaba bajo la Orden ECO/805/2003, un reglamento que durante 23 años no contemplaba ni exigía inspección alguna sobre los algoritmos de tasación utilizados en operaciones hipotecarias. La nueva orden revoluciona este esquema al establecer que todo AVM debe someterse a evaluación y supervisión continua antes de su implementación y durante su operatividad.
CoHispania señaló el 28 de abril de 2026 que la Orden ECM/599/2025 despliega en 2026 su "plena operatividad". Esto implica que las instituciones de crédito, las entidades de tasación y los intermediarios financieros ya no pueden utilizar ningún algoritmo de valoración sin pasar por un control previo. La norma exige transparencia sobre cómo funciona el modelo, qué variables utiliza, cómo se calibra y con qué precisión realiza sus predicciones sobre el valor de garantías hipotecarias.
A quién afecta esta regulación
El cambio más inmediato recae sobre bancos, cajas de ahorros y entidades de crédito que mantienen carteras activas de hipotecas residenciales o comerciales. Desde el 1 de enero de 2026, conforme a las instrucciones del Banco de España, los inspectores de la sede central en Madrid asumen supervisión directa de los algoritmos AVM utilizados para tasar dichas carteras. Esto significa auditorías periódicas, análisis de validación estadística y exigencia de retroalimentación sobre el comportamiento real del modelo versus sus predicciones.
También se ven afectadas las sociedades de tasación que desarrollan o distribuyen estos modelos a terceros. Si venden un AVM a un banco o intermediario, deben garantizar que el modelo cumple con estándares mínimos de gobernanza y documentación que el Banco de España requiere auditar.
Los intermediarios hipotecarios, fondos de inversión inmobiliaria y plataformas fintech que utilizan algoritmos propios para evaluar garantías se encuentran igualmente sometidos a estas exigencias si su actividad les obliga a realizar tasaciones.
El particularista o inversor minoritario ve limitada la opción de algoritmos "caja negra": si contrata un producto que se basa en AVM para valorar su cartera o sus garantías, el acreedor debe poder explicar cómo se calcula ese valor y el Banco de España puede verificarlo.
Plazos y fechas clave
18 de junio de 2025: Publicación en el BOE de la Orden ECM/599/2025.
1 de enero de 2026: Entrada en vigor del régimen de supervisión directa por el Banco de España (supervisión que desde entonces está operativa).
2026 (en curso): Fase de despliegue pleno de la operatividad normativa. Las entidades deben haber adaptado ya sus sistemas, documentación y protocolos de gobierno de AVM. El Banco de España realiza primeras auditorías y comprobaciones de cumplimiento en los sistemas existentes.
No hay fecha publicada aún para una próxima revisión sustancial de la orden, aunque conforme a las prácticas de supervisión europea, se esperaría un seguimiento anual de efectividad y posibles ajustes.
Cómo actuar según el perfil
Directivos de entidades de crédito y tasación: Realizar auditoría urgente de todos los AVM en producción. Documentar el flujo de datos, variables utilizadas, método de calibración y precisión histórica de cada modelo. Designar un responsable de gobierno de AVM y contactar con el Banco de España si existe duda sobre conformidad normativa. La supervisión ya está activa desde enero.
Intermediarios hipotecarios y fondos: Si utilizan algoritmos propios para decisiones de crédito o valoración de activos inmobiliarios, asimilar que entrarán en el perímetro de inspección si trabajan con entidades supervisadas. Preparar documentación de trazabilidad de datos y validación del modelo.
Inversores y propietarios: Exigir a su acreedor o gestor que explique el fundamento del AVM utilizado para tasar su garantía o cartera. Esta exigencia es ahora conforme a regulación.
Lo que cambia en contexto histórico
La derogación de la Orden ECO/805/2003 marca un punto de inflexión en la industria. Durante dos décadas, las tasaciones se automatizaban sin supervisión específica del regulador. El crecimiento de modelos de machine learning y redes neuronales en valoración inmobiliaria aceleró la brecha: entidades utilizaban "cajas negras" cuya lógica ni sus propios usuarios podían justificar. Casos de sesgo algorítmico en valoración —modelos que discriminan sistemáticamente por zona, renta o género— emergieron en otros mercados europeos sin antídoto regulatorio claro en España.
La Orden ECM/599/2025 introduce rigurosidad al exigir explicabilidad y auditabilidad. Alinea España con estándares internacionales de gobernanza de IA aplicada a finanzas, similar a directrices del Banco Central Europeo en materia de riesgo de modelo.
El reto ahora no es solo cumplir, sino garantizar que modelos veteranos, calibrados en ciclos anteriores, mantengan precisión en el contexto de volatilidad actual de precios (la vivienda usada registró subidas del 13,5 % en Q1 2026, según datos de mercado). Un AVM entrenado con datos de 2015-2020 puede estar sesgado al alza o a la baja hoy.
Vigilar: en los próximos meses, el Banco de España publicará instrucciones complementarias sobre criterios técnicos de validación y reportes obligatorios. Las entidades que no adapten sus sistemas a tiempo podrían enfrentar sanciones por incumplimiento de supervisión.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo supervisa el Banco de España los algoritmos de tasación en España?
Desde el 1 de enero de 2026. Los inspectores de la sede central en Madrid asumen supervisión directa de los Modelos Automatizados de Valoración (AVM) utilizados en carteras hipotecarias conforme a la Orden ECM/599/2025 (publicada en BOE el 18/06/2025).
¿Qué normativa anterior derogó la Orden ECM/599/2025?
Derogó partes de la Orden ECO/805/2003, que había regulado tasaciones durante 23 años sin supervisión específica sobre algoritmos. Era el marco histórico hasta este año 2026.
¿Quién debe adaptar sus sistemas a esta nueva regulación?
Bancos, entidades de crédito, sociedades de tasación, intermediarios hipotecarios y fondos de inversión que utilicen AVM para valorar garantías o carteras inmobiliarias. Deben documentar, validar y permitir auditoría del Banco de España.
¿Qué debe demostrar una entidad sobre su algoritmo de tasación?
Transparencia total: variables utilizadas, método de calibración, precisión histórica y capacidad de explicar cada valoración. El Banco de España audita directamente estos modelos desde enero de 2026.
Fuentes: Boletín Oficial del Estado (BOE) (18/06/2025) · Banco de España (01/01/2026) · CoHispania (28/04/2026)
