Cuándo y cómo ahorrar en el ITP de compra
La partida más visible del comprador es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En 2026, dos comunidades autónomas han mejorado sus condiciones. Cantabria ha rebajado el tipo general al 7% para vivienda habitual de hasta 300.000 euros, según la Ley 5/2026, permitiendo un ahorro directo de 2.000 euros respecto al límite anterior de 200.000 euros (Idealista, 1/2/2026). Es decir: quien compre una vivienda de 250.000 euros en Cantabria pagará 17.500 euros de ITP en lugar de los 20.000 iniciales.
La Comunidad Valenciana rebajó a partir del 1 de junio de 2026 su tipo general del ITP del 10% al 9% para todas las operaciones de compraventa de inmuebles (Ley 5/2025), ahorro que afecta indistintamente a viviendas, garajes y locales comerciales.
Fuera de estas dos autonomías, el ITP se mantiene en los tramos históricos: Cataluña, 10%; Andalucía, 9% en vivienda habitual; Madrid, 6% para primeras compras y hasta 10 años. La geografía fiscal es determinante: un mismo inmueble de 300.000 euros genera 18.000 euros de ITP en Cataluña, 21.000 en Andalucía (si no aplica vivienda habitual) o 13.500 en Cantabria.
El final de la Golden Visa y sus consecuencias para inversores
El régimen de la Golden Visa —que otorgaba residencia a extranjeros por la compra de viviendas de 500.000 euros— quedó suprimido tras la aprobación de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. El programa dejó de aceptar nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025, eliminando un cauce de financiación que había atraído inversión institucional especialmente en Madrid y Barcelona.
Para los inversores extranjeros ya establecidos, la supresión no afecta retroactivamente a sus adquisiciones previas, pero cierra la puerta a nuevas entradas mediante este mecanismo. La consecuencia es una reorientación de capitales foráneos hacia otros segmentos (prime, oficinas prime en centros financieros) o mercados alternativos de la UE con regímenes más permisivos. En España, la inversión internacional en residencial se ajusta ahora a criterios de pura rentabilidad, sin el soporte de una tarjeta de residencia.
IRPF en alquiler: la oportunidad fiscal de 2026
La normativa vigente en 2026 permite a los propietarios de inmuebles aplicar una reducción del 90% en su IRPF si firman un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada con una rebaja superior al 5% respecto a la renta anterior (Ley 12/2023 de Vivienda).
Este incentivo es significativo. Un propietario con rendimientos de alquiler de 15.000 euros anuales que aplique una reducción del 90% reduce sus ingresos gravables a 1.500 euros, con el ahorro fiscal correspondiente en su tramo marginal. La zona tensionada debe estar oficialmente declarada por la autonomía (Madrid, Barcelona, Sevilla, etc.), y la rebaja debe constar por escrito.
Por el contrario, el alquiler sin contrato registrado o con renta no declarada no genera derecho a esta deducción, aunque sí genera responsabilidad fiscal. El fisco, mediante cruces con datos del Catastro, identifica con creciente precisión estos inmuebles desaprovechados tributariamente.
Otra deducción olvidada: según la Resolución 2995/2025 del Tribunal Económico-Administrativo Central (20 de octubre), en la campaña de Renta de 2026 se permite aplicar la antigua deducción en el IRPF sobre el importe exacto destinado a cancelar la hipoteca utilizando el dinero obtenido por la venta de la vivienda. Es decir, si vendes tu casa antigua a 400.000 euros e inmediatamente cancelas una hipoteca de 250.000 euros de una vivienda anterior, ese pago del capital hipotecario es deducible. El trámite requiere documentación de ambas transacciones y cronología clara en el acto de venta.
Eficiencia energética: desgravación prorrogada hasta fin de año
Las deducciones fiscales en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética en la vivienda habitual se han prorrogado oficialmente hasta el 31 de diciembre de 2026 tras su convalidación en el Palacio de las Cortes (Real Decreto-ley 16/2025). El desgravamen oscila entre el 20% y el 60% de lo invertido, según el tipo de obra: aislamiento, climatización, energías renovables, etc.
Operativamente: si inviertes 10.000 euros en placas solares, podrás deducir entre 2.000 y 6.000 euros en tu IRPF. Es crucial facturar y conservar recibos de empresas instaladoras legales. Las obras DIY no cuentan.
Frenos judiciales a abusos de Hacienda
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 9 de diciembre de 2025 (dictada públicamente en enero de 2026), estableció que Hacienda no puede aplicar valores fiscales distintos en el ITP a los diversos compradores conjuntos de un mismo inmueble. Es decir, si una pareja compra un inmueble por 300.000 euros en escritura conjunta, no puede dividirse la base fiscal en dos tramos diferentes para beneficiarse de reducciones parciales. Todos los copropietarios abonan sobre la misma base y tipo.
Más relevante aún: el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (Sentencia de 9 de marzo de 2026) sentenció que Hacienda está legitimada para revisar los consumos de luz y agua y denegar el ITP reducido si no se demuestra la ocupación real de la vivienda. En otras palabras: solicitar vivienda habitual con luz y agua desconectados es insostenible fiscalmente. Este control, basado en datos de consumo, se extiende a otras comunidades.
En sentido contrario, otra Sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2026 (14 de enero) reconoce el derecho a percibir una indemnización por responsabilidad patrimonial del Estado si el contribuyente abonó la plusvalía municipal sin que existiera un incremento real del valor del suelo. Miles de españoles con tasaciones estables o bajistas en crisis fueron gravados injustamente; esta sentencia abre camino a reclamaciones ante Hacienda.
Crédito oficial e IBI: las poleas del acceso
La línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la compra de la primera vivienda se extiende en 2026, permitiendo a jóvenes y familias financiar hasta el 100% del inmueble si sus ingresos individuales no superan los 37.800 euros anuales. Es el sustrato más permisivo del crédito oficial español: sin aval de terceros ni entrada propia.
En alquiler, la Audiencia Provincial de Alicante (Sentencia de 19 de enero de 2026) avaló que resulta legal repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de basuras al inquilino siempre que se pacte de forma explícita en el contrato de arrendamiento. La omisión de esta cláusula implica que el propietario no puede cargarla tras la firma; la sorpresa fiscal posterior es abuso.
Grandes fortunas: el nuevo impuesto patrimonial
El Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas se ha consolidado como permanente en 2026, gravando patrimonios superiores a 3 millones de euros con tipos del 1,7% al 3,5%, aunque exime los primeros 300.000 euros del valor de la vivienda habitual. Un inversor con cartera inmobiliaria de 5 millones (vivienda de 600.000 + tres alquileres de 1,5 millones cada uno) paga sobre 4,4 millones, no 5 millones. Este impuesto, inicial en 2023, es hoy definitivo en la reforma tributaria española.
Tasación: coste obligatorio y vigencia limitada
Los compradores que soliciten un préstamo hipotecario en 2026 deben asumir el coste íntegro de la tasación de la vivienda (Ley 5/2019), un trámite que oscila entre 250 y 600 euros y que cuenta con una vigencia legal máxima de seis meses. Si el tasador revisa a la baja y el préstamo se reduce, el comprador absorbe la merma y no recibe reembolso de la tasación. Es gasto irrecuperable del proceso de compra.
Perspectiva: vigilancia cruzada y oportunidades contractuales
La fiscalidad inmobiliaria de 2026 tiende hacia dos direcciones: rebaja selectiva (Cantabria, Valencia, eficiencia energética) y control cruzado (consumos de luz, rentas declaradas, ocupación real). Para el particular, la regla es clara: contratos explícitos, rentas declaradas, consumos reales. Para el inversor, el margen de optimización se estrecha. Para el profesional, el conocimiento de sentencias recientes (especialmente las del Tribunal Supremo sobre ITP y plusvalía) es ventaja competitiva. El Tribunal Constitucional ha validado definitivamente la Ley de Vivienda mediante dos sentencias definitivas (21 de mayo de 2024 y 29 de enero de 2025), bloqueando recursos autonómicos: ese marco es ya irreversible y orienta toda la normativa secundaria.
