IRPF: los cinco tramos progresivos de la ganancia patrimonial
Cuando vende su vivienda, el vendedor tributa por el beneficio obtenido en la declaración de la Renta, no por el precio de compra. Según Idealista/news (febrero de 2026), el IRPF sobre ganancias patrimoniales se estructura en tramos progresivos. La ganancia neta —precio de venta menos precio de compra, gastos deducibles e impuestos— enfrenta un tipo inicial del 19% para beneficios de hasta 6.000 euros. El segundo tramo, de 6.001 a 50.000 euros, mantiene ese mismo tipo. Entre 50.000 y 200.000 euros la presión fiscal sube al 23%. De 200.000 a 300.000 euros se aplica el 27%, mientras que los beneficios que superan 300.000 euros afrontan el tipo máximo del 30%, según datos de HelpMyCash (febrero de 2026).
Esta progresividad implica que un vendedor madrileño que obtenga una ganancia de 100.000 euros no paga un 23% sobre la cifra total, sino que liquida el 19% sobre los primeros 50.000 y el 23% sobre los restantes 50.000. El resultado: aproximadamente 11.500 euros en concepto de IRPF.
Plusvalía municipal congelada: el coeficiente 0,45 sigue en vigor
Todo vendedor debe liquidar también la plusvalía municipal, un tributo local que grava el incremento de valor del terreno. Según Idealista/news (enero de 2026), el Gobierno renunció a actualizar los coeficientes multiplicadores para 2026, manteniéndose congelados en los valores de 2024. El coeficiente máximo permanece en 0,45 para inmuebles con más de 20 años de tenencia (dato de El País, febrero de 2026). Para una vivienda comprada a 300.000 euros hace 25 años, aunque se venda hoy a 500.000 euros, la plusvalía se calcula sobre una ganancia catastral estimada, no sobre la real, aplicándosele este multiplicador. El importe final depende también del tipo municipal y el número de años de tenencia.
Lo relevante para el vendedor: puede deducir este gasto de plusvalía al calcular la ganancia patrimonial que declara en el IRPF, reduciendo así la base imponible del impuesto estatal, según confirma Housfy (junio de 2026).
IBI: el impuesto proporcional del año de venta
Durante el proceso de venta, el vendedor asume el pago proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al período que mantuvo la propiedad en el año de transmisión. En municipios como Madrid, los tipos oscilan entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral (Fotocasa, marzo de 2026). Para una vivienda con valor catastral de 250.000 euros en Madrid, esto supone entre 1.000 y 3.250 euros anuales, de los cuales el vendedor abona lo proporcional hasta la fecha de firma de la escritura.
Tres excepciones clave que eliminan o reducen la tributación
Mayores de 65 años: los vendedores que cumplan 65 años o más y transmitan su residencia habitual quedan totalmente exentos de pagar el IRPF por ganancia patrimonial, incluso si la vivienda fue heredada (Idealista/news, marzo de 2026). Es la medida más favorable del sistema.
Reinversión del 100%: quienes vendieron su vivienda habitual en 2025 e invirtieron el importe completo en una nueva residencia principal durante 2025 o 2026 quedan exentos de tributar en la declaración de 2026 (Fotocasa, abril de 2026). Esta excepción requiere que la reinversión sea en igual porcentaje que la deuda pendiente o el porcentaje del inmueble enajenado.
Ganancia mínima: existen umbrales de ganancia muy reducida por debajo de los cuales no existe obligación de declarar, aunque conviene consultar en cada caso con un gestor fiscal.
Gastos deducibles: los costes que rebajan la ganancia
Según Housfy (junio de 2026), al calcular el valor neto de transmisión para el IRPF el vendedor puede descontar gastos directos como honorarios de la agencia inmobiliaria, plusvalía municipal pagada, gestoría, notaría y registrador. La deducción de estos costes reduce la ganancia patrimonial y, por tanto, la base imponible del IRPF. Un vendedor que obtiene una ganancia bruta de 150.000 euros pero invierte 10.000 euros en gastos de venta y 6.000 en plusvalía puede reducir su base imponible a 134.000 euros, ahorrando aproximadamente 1.610 euros en IRPF (al 23%).
El calendario de declaración: cuándo tributa la ganancia
Según la Dirección General de Tributos (Idealista/news, abril de 2026), en las operaciones con entrega diferida de la posesión —cuando hay un tiempo entre la firma de la escritura y la entrega del inmueble al comprador— la ganancia patrimonial se declara en el año en que se entrega la posesión, no en la firma de la escritura. Esta matización es relevante para transacciones complejas o con condiciones suspensivas.
El coste total: entre un 5% y un 15% del precio
Los gastos totales de venta —IRPF, plusvalía municipal, IBI proporcional, gestoría, notaría, registrador y comisiones— oscilan habitualmente entre el 5% y el 15% del precio final escriturado, según Fotocasa (marzo de 2026). En una venta de 400.000 euros, esto significa entre 20.000 y 60.000 euros en cargas fiscales y de gestión. La variabilidad depende del tipo de municipio, la ganancia obtenida y el tiempo de tenencia del inmueble.
Contexto: 2025 cerró con máximos de operaciones
El mercado de compraventa madrileño y nacional registró 714.237 operaciones en 2025, la cifra más alta en 18 años, según el Instituto Nacional de Estadística (dato de febrero de 2026). Este volumen marca una normalización tras años de incertidumbre fiscal. El repunte de transacciones sitúa el foco en la necesidad de que los vendedores comprendan con precisión su obligación tributaria antes de firmar.
Lo que debe vigilar: estos son los errores frecuentes
No deducir todos los gastos elegibles es el fallo más común. Muchos vendedores olvidan incluir la plusvalía municipal o los gastos de gestoría al calcular la ganancia. Tampoco informarse sobre las excepciones por edad o reinversión cuesta caro: perder la exención por 65 años o no documentar la reinversión puede suponer miles de euros innecesarios. Finalmente, no consultar con un asesor fiscal la estructura de la operación, especialmente si hay elementos como herencia o entrega diferida, aumenta el riesgo de sanciones.
Antes de firmar la venta, solicite a su gestor o asesor fiscal una estimación clara de su obligación tributaria neta. Los márgenes de mejora en la estructura de la operación pueden ser sustanciales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tributa por IRPF si obtiene 100.000 euros de ganancia en la venta?
Aproximadamente **11.500 euros**. El IRPF es progresivo: 19% sobre los primeros 50.000 euros y 23% sobre los restantes 50.000 euros. Menos gastos deducibles y plusvalía municipal.
¿Los mayores de 65 años pueden vender sin pagar IRPF?
Sí, quedan **totalmente exentos** de tributar por ganancia patrimonial al transmitir su residencia habitual, incluso si fue heredada, según la norma vigente.
¿Qué gastos puedo descontar de la ganancia antes de calcular el IRPF?
La plusvalía municipal, comisión de agencia inmobiliaria, gestoría, notaría y registrador. Estos costos reducen la base imponible del IRPF.
¿Si reinvierto el 100% en otra vivienda, puedo eximirme del IRPF?
Sí, vendedores que vendieron su vivienda habitual en 2025 e invirtieron el 100% en nueva residencia principal quedan exentos en la declaración de 2026.
Fuentes: Idealista/news (12/02/2026) · HelpMyCash (01/02/2026) · Idealista/news (28/01/2026) · El País (03/02/2026) · Idealista/news (28/04/2026) · Idealista/news (29/03/2026) · Housfy (16/06/2026) · Fotocasa (01/04/2026) · Fotocasa (09/03/2026) · Instituto Nacional de Estadística (23/02/2026)
