Estructura actual del ITP en Madrid
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los costes ocultos menos anticipados por los compradores de vivienda. En la Comunidad de Madrid, según Rankia (26 de junio de 2026), el tipo general aplicable en transmisiones de vivienda usada se fija en el 6% sobre el valor catastral o el de mercado, el que sea superior. Este porcentaje se aplica de forma lineal independientemente del precio final del inmueble.
La mecánica es sencilla pero condiciona el presupuesto final. Un comprador que adquiere una vivienda usada por 300.000 euros debe prever un ITP de 18.000 euros como mínimo, cantidad que suma a hipoteca, tasación y resto de gastos de formalización. Este impuesto se liquida ante la administración tributaria autonómica en el plazo de 30 días tras la firma de la escritura pública.
Bonificación del 10%: límite en 250.000 euros
Existe una bonificación que reduce la carga fiscal, pero con un techo muy concreto. Madrid aplica una deducción del 10% en el ITP para determinados adquirentes de vivienda usada, aunque esta ventaja está limitada a inmuebles cuyo valor no supere los 250.000 euros. Una vez traspasado ese umbral, la bonificación desaparece y aplica la tarifa general sin descuento.
La población objetivo de esta bonificación son, fundamentalmente, compradores de primera vivienda que reúnen requisitos específicos: ingresos dentro de ciertos límites y ocupación de la vivienda como residencia habitual. El registro de estas condiciones en la escritura es obligatorio para que la Agencia Tributaria reconozca el beneficio fiscal.
El impacto es notable. Un vivienda de 240.000 euros podría beneficiarse de una reducción que bajara el ITP efectivo; pero una de 300.000 euros no accede a bonificación alguna y soporta el gravamen íntegro del 6%. Esta discontinuidad genera un "acantilado fiscal" que concentra la demanda en el tramo inferior.
Otros gastos asociados a la compraventa
El ITP no es el único coste derivado de la operación, aunque es el más voluminoso. Los notarios cobran entre 600 y 1.200 euros por redacción y firma de la escritura pública. La tasación bancaria (requisito de la hipoteca) ronda los 300 a 600 euros. El registro de la propiedad suma otros 150 a 300 euros para inscribir la compra. La gestoría administrativa puede llegar a 400 euros para tramitar toda la documentación tributaria y registral.
En suma, antes de firmar hipoteca y comenzar a amortizar, el comprador invierte entre 19.500 y 20.500 euros en costes, siendo el ITP la partida dominante.
Errores frecuentes en la valoración fiscal
Muchos compradores cometen el error de calcular el ITP sobre el precio de compra negociado, cuando la ley exige aplicarlo sobre el valor catastral o de mercado, el que resulte mayor. En mercados alcistas como Madrid, la administración puede acudir a comparables de zona para demostrar que el inmueble vale más que lo declarado, generando liquidaciones complementarias con intereses.
Otro riesgo frecuente es no planificar la bonificación desde el inicio. Algunos adquirentes se sorprenden al descubrir que superaban ligeramente el techo de 250.000 euros y pierden toda la ventaja. Una previsión clara en la fase de búsqueda de la vivienda evita esta decepción.
También es habitual desconocer que algunas transacciones (herencias, donaciones entre parientes) aplican gravámenes distintos, en forma de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que en Madrid tiene reducciones para descendientes y cónyuge sobreviviente. No es lo mismo comprar que heredar.
Comparación con otras comunidades autónomas
Aunque esta guía se centra en Madrid, es útil contextualizar. Cataluña aplica un 11,9% en vivienda usada, sustancialmente superior. Andalucía sitúa el tipo en el 8%. Galicia ofrece una bonificación del 50% en ciertos tramos, lo que reduce el ITP efectivo. Madrid ocupa una posición intermedia en la geografía fiscal española, ni la más gravosa ni la más benevolente, aunque las bonificaciones son restrictivas en cuanto al umbral de valor.
Implicaciones prácticas: cuándo se paga y qué documentación preparar
El ITP se liquida en la administración tributaria autonómica (Delegación de Hacienda correspondiente) en el plazo de 30 días naturales desde la firma de la escritura. El notario suele asumir la presentación de la declaración, pero el comprador debe verificar que conste como sujeto pasivo. El pago se realiza por el método que determine la hacienda local: transferencia bancaria, ingreso en cuenta o domiciliación.
Para evitar penalizaciones por retraso, es recomendable que el gestor o notario avise al comprador con 20 días de antelación. Algunas gestorías incluyen este servicio; otras lo cobran aparte. Una vez pagado, el recibo es prueba de que la operación es legal y permite inscribir la propiedad en el registro.
En la documentación preparatoria, el comprador debe exigir al vendedor y su notario un certificado de valor catastral actualizado. La administración tributaria tiene acceso a esta información, pero conocerla de antemano evita sorpresas. Si el valor catastral es muy inferior al de compra, puede interesar solicitarle una revisión ante el catastro antes de cerrar la operación (aunque el procedimiento es lento).
Conclusión: la fiscalidad como factor de decisión
El ITP del 6% en Madrid es una realidad que no desaparece. No es un gasto evitable, sino parte del coste de propiedad. Lo que sí es controlable es planificar su impacto: ajustar el presupuesto de búsqueda para incluirlo, evaluar si se cumplen los requisitos para la bonificación del 10% (y asegurar que el inmueble elegido no desborda ese techo de 250.000 euros) y delegar en profesionales la liquidación para evitar errores administrativos que generen sanciones.
En un mercado donde Madrid ha alcanzado los 5.984 €/m² según datos previos, el ITP representa un 2,4% adicional del precio de compra. En operaciones de elevado valor, puede suponer diferencias de decenas de miles de euros. No ignorarlo desde la fase inicial de búsqueda es tan importante como negociar bien el precio de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el ITP en Madrid en 2026 para una vivienda usada?
El tipo general es del 6% sobre el valor catastral o de mercado, el que sea superior. Según Rankia (26 de junio de 2026), no existe bonificación sobre el tipo general, salvo la reducción del 10% limitada a inmuebles de hasta 250.000 euros y compradores que reúnen requisitos específicos.
¿A quién le aplica la bonificación del 10% en el ITP?
Aplica a compradores de primera vivienda con ingresos dentro de ciertos límites y que ocuparán el inmueble como residencia habitual, siempre que el valor del inmueble no supere los 250.000 euros. Por encima de esa cifra, la bonificación desaparece.
¿Qué otros gastos sumo al ITP en una compraventa madrileña?
Notario (600-1.200 €), tasación bancaria (300-600 €), registro de la propiedad (150-300 €) y gestoría (400 €). En total, entre 19.500 y 20.500 euros de costos antes de la hipoteca.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP: el precio de compra o el catastral?
Se aplica sobre el valor catastral o el de mercado comprobado por la administración, el que resulte mayor. No basta con declarar un precio bajo; la hacienda puede impugnar la valoración con comparables de zona.
Fuentes: Rankia (26/06/2026)
