El pulmón de obra nueva se contrae, pero no colapsa
El stock de viviendas de nueva construcción sin vender en España totalizó 443.153 unidades al cierre de 2023, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), lo que representa un descenso del 0,31% respecto al año anterior. La cifra revela un mercado que, pese a la presión de precios y la contracción de compraventas que caracteriza la coyuntura actual, mantiene un ritmo de absorción lento pero constante. No es el colapso que temían analistas hace dieciocho meses, pero tampoco es el dinamismo que la oferta insuficiente parecería justificar.
La realidad es más compleja. Ese stock moderado coexiste con un desafío estructural que erosiona la rentabilidad de promotores: más del 26% del precio final de una vivienda nueva se dedica a impuestos, según ha denunciado Asprima, la patronal que agrupa a los mayores promotores españoles (dato confirmado en junio de 2024). Esa carga fiscal representa entre 760 y 1.000 euros por metro cuadrado dependiendo de la zona, una barrera que tanto presiona márgenes como encarece el coste para el comprador.
El precio medio sigue en máximos: 2.930 €/m²
El precio medio de la vivienda nueva en España se situó en 2.930 euros por metro cuadrado al cierre del primer semestre de 2024, según el informe de ST Sociedad de Tasación. Esa tarifa, aunque ligeramente inferior a los picos de 2022, mantiene el segmento de obra nueva como refugio de promotoras con posicionamiento premium, donde márgenes brutos rondan el 18-22% antes de cargas e impuestos. Para el comprador, la ecuación es severa: ese medio millón de euros por un apartamento de 170 m² está condicionado ahora por el crédito hipotecario (en junio de 2026 el Euríbor ronda el 2,8% y las cuotas se han encarecido un 40% desde 2021) y por una fiscalidad que Asprima reclama que se reajuste.
Obra nueva versus mercado secundario: dos velocidades
La contracción de 0,31% interanual en stock sin vender podría parecer insignificante, pero es sintomática. En 2022, cuando la demanda aún tiraba, el descenso fue de 2,1% anual. Hoy, con compraventas desaceleradas y poder adquisitivo erosionado por hipotecas más caras, el mercado de obra nueva mueve volúmenes menores pero a precios más altos. Eso es la firma de una cartera ofertada dirigida al segmento solvente—profesionales en grandes ciudades, inversores-arrendadores—y no al primer acceso, donde el déficit de vivienda sigue siendo estructural según todos los informes.
Madrid, Barcelona y zonas litorales de precio alto absorben lo nuevo; periferias y segunda corona acumulan stock. La distribución geográfica del porcentaje de obra nueva que representa cada región revela esa polarización, aunque los datos oficiales de MIVAU no desglosan por municipio.
Impuestos: la espina dorsal del problema
Que más de una cuarta parte del precio final sea impuesto directo (IVA, Acto Jurídico Documentado, tasa urbanística, plusvalía municipal en algunos casos) es estructuralmente insano para una industria que busca expandir volumen hacia segmentos con menos capacidad adquisitiva. Asprima ha pedido públicamente un régimen fiscal más competitivo—alineado con Europa—para liberar márgenes que permitan reducir precios o invertir en vivienda más asequible. Hasta ahora, sin eco en gobiernos (local y autonómico controlan muchos de esos impuestos).
La consecuencia: promotoras medianas reducen lanzamientos de proyectos de renta media; las grandes repliegan hacia proyectos boutique; el déficit de oferta nueva en segmentos intermedios (250.000-400.000 euros) se perpetúa.
Qué esperar en la segunda mitad de 2026
El stock de 443.153 unidades no es un nivel de alarma, pero tampoco de salud robusta. Representa aproximadamente 5,5 meses de absorción al ritmo actual (unas 7.000-8.000 unidades nuevas vendidas mensualmente según estimaciones del sector). Un equilibrio frágil que depende de tres variables: (1) que las hipotecas no suban más allá del 2,9-3,0% medio, lo que cerraría acceso para muchos; (2) que la fiscalidad no endurezca; y (3) que la oferta de obra nueva siga siendo escasa, lo que sostiene precios pero erosiona volumen.
Si se cumple este escenario base, 2026 cerrará con stock ligeramente inferior, precios estancados y márgenes bajo presión. El riesgo: una corrección de precios si las hipotecas suben 100 puntos básicos más, lo que haría insolventes muchos proyectos en fase de lanzamiento.
Vigilar los datos de lanzamientos de Asprima en el segundo semestre: si se contraen más de un 15% respecto a 2025, el déficit de oferta de nueva construcción se agudizará en 2027.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas nuevas sin vender hay ahora en España?
Según el MIVAU, **443.153 unidades** al cierre de 2023, con una caída del 0,31% anual. Representa unos 5,5 meses de absorción al ritmo actual de compraventas de obra nueva.
¿Cuál es la carga fiscal en una vivienda nueva?
Más del **26% del precio final**, según Asprima. Eso equivale a entre 760 y 1.000 euros por metro cuadrado en concepto de IVA, Acto Jurídico Documentado, tasas urbanísticas y otros impuestos.
¿Cuánto cuesta una vivienda nueva por metro cuadrado?
El precio medio es **2.930 euros por metro cuadrado** en España al cierre de H1 2024, según ST Sociedad de Tasación. Mayor en grandes ciudades y zonas litorales.
¿Por qué los promotores lanzan menos proyectos de obra nueva?
La carga fiscal del 26% erosiona márgenes y encarece precios finales. Esto fuerza a promotores a repliegues estratégicos hacia proyectos premium o a reducir lanzamientos en segmentos de renta media.
Fuentes: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) (Cierre 2023) · Asprima (Asociación de Promotores Constructores de España) (Junio 2024) · ST Sociedad de Tasación (Primer semestre 2024)
