Los visados de obra superan los 25.000 en el primer bimestre
La construcción residencial española muestra síntomas contradictorios. Según Idealista/news (junio de 2026), los visados de dirección de obra de vivienda nueva alcanzaron las 24.991 unidades en enero y febrero de 2026, lo que representa un incremento del 9,26% frente al mismo período del año anterior. Este repunte sugiere confianza de los promotores en el mercado y una reactivación de proyectos tras la ralentización de 2025, impulsada posiblemente por la expectativa de demanda residencial y por el acceso a financiación, aunque con el Euríbor manteniéndose en máximos históricos en junio de 2026.
Sin embargo, la cifra de casi 25.000 viviendas en sólo dos meses debe contextualizarse. Proyectada a los doce meses, significaría alrededor de 150.000 nuevas obras iniciadas anuales, un ritmo que no se había registrado desde el ciclo alcista previo a 2008, según estimaciones del sector. La pregunta de fondo es si el mercado español dispone de capacidad de absorción real para este volumen.
El stock de nuevas sin vender roza las 453.000 unidades
Aquí emerge el principal factor de tensión. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), en datos publicados en junio de 2026, cuantifica el stock de viviendas nuevas sin vender en 452.670 unidades al cierre de 2025. Aunque registra una caída del 0,57% tras dos años de subidas consecutivas, la cifra sigue siendo elevada y representa un período de absorción que ronda los 18-20 meses a los ritmos actuales de venta.
Ese descenso marginal del 0,57% es una noticia a matizar. Indica que, tras acumular inventario durante 2023 y 2024, el mercado comienza a digerir stock, pero el ritmo es lento. Para que el colchón de nueva sin vender se reduzca significativamente, el sector requeriría una confluencia de factores favorables: Euríbor en descenso (todavía lejano), hipotecas más asequibles, demanda de extranjeros robusta (especialmente en costas y grandes áreas metropolitanas) y una actividad laboral que sostenga el ahorro de los españoles.
La paradoja del promotor: más visados, menos venta
La divergencia entre los dos indicadores revela una estrategia sectorial defensiva. Los promotores están acelerando el inicio de nuevos proyectos (9,26% más de visados), pero no porque las ventas exploten, sino para diversificar portafolios y capturar nichos de demanda específicos: viviendas premium en Madrid y Barcelona, obra nueva en ciudades secundarias con demanda migrante, o proyectos en zonas costeras con comprador extranjero.
Este comportamiento es racional desde la óptica empresarial: en un contexto de tipos altos, iniciar obra es una forma de fijar costes de construcción y mantener el flujo operativo. Sin embargo, encender nuevas máquinas mientras el inventario anterior no se vende totalmente amplifica el riesgo de corrección de precios. La industria española ya lo vivió en 2008-2012, cuando la sobreoferta se convirtió en un lastre de una década.
Diferenciales regionales y selectividad creciente
Aunque el dossier no desglosa datos por autonomía, el comportamiento agregado sugiere que el crecimiento de visados se concentra en mercados con demanda clara: Madrid, Cataluña, Baleares y costas mediterráneas. Las ciudades de interior, salvo algunas excepciones (Valladolid, Burgos), verán crecer el stock sin vender más que los nuevos inicios.
La selectividad del mercado es hoy casi brutal. Un proyecto residencial estándar en una ciudad intermedia de Castilla puede tardar tres años en vender 60% de sus unidades. El mismo tipo de producto en un ensanche de Madrid o en una playa de la Costa Brava se agota en 8-10 meses. Esta brecha es el principal factor de riesgo sistémico.
Previsiones: un segundo semestre bajo vigilancia
Si la tendencia de visados (9,26% de alza en dos meses) se mantiene durante 2026, estaríamos ante un año de 150.000 nuevas viviendas con dirección de obra iniciada. Simultáneamente, las ventas de nueva deberían crecer en proporción similar para que el stock baje de forma estructural. Esto no está garantizado con Euríbor en máximos y con mortgages que rondan el 2,798% de media en junio de 2026, según datos de mercado.
El MIVAU debería publicar datos trimestrales más frecuentes para detectar si la caída del stock de 0,57% en 2025 se consolida o si es un espejismo. Un stock que repunte nuevamente en el segundo semestre sería señal de que la nueva obra superó la capacidad real de absorción.
Qué vigilar: el frágil equilibrio
El mercado de vivienda nueva navega en aguas turbulentas. Los visados al alza son positivos para empleo y tejido industrial, pero no pueden divorciarse del stock sin vender. Si esta cifra vuelve a crecer antes de 2027, los promotores enfrentarán presiones de margen, posibles retrasos de proyectos y descuentos progresivos. El equilibrio dependerá de tres variables: la evolución del Euríbor en los próximos meses, la solidez de la demanda de extranjeros en costas e islas, y la capacidad de absorción de las grandes ciudades. De momento, la obra nueva está en movimiento, pero el freno ya está a la vista.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos visados de obra nueva se iniciaron en España en 2026?
Según Idealista/news (junio 2026), en enero y febrero de 2026 se tramitaron **24.991 visados**, un 9,26% más que el mismo período de 2025, señalando una aceleración en el inicio de proyectos residenciales.
¿Cuántas viviendas nuevas están sin vender en España?
El Ministerio de Vivienda cuantifica **452.670 viviendas nuevas sin vender** al cierre de 2025, lo que representa un inventario que tardará 18-20 meses en absorberse a los ritmos actuales de venta.
¿La vivienda nueva está en alza o en caída?
Hay divergencia: el inicio de obras sube (+9,26%), pero el stock sin vender apenas baja (-0,57%), indicando que los promotores lanzan más proyectos que la demanda absorbe, un patrón típico de mercados defensivos.
Fuentes: Idealista/news (junio 2026) · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) (junio 2026)
