El impulso de la construcción residencial
La obra nueva española cierra el primer bimestre de 2026 con cifras que rompen las inercias de años anteriores. Según 24.991 visados de dirección de obra se otorgaron entre enero y febrero, lo que supone un incremento del 9,3% respecto al mismo periodo de 2025, de acuerdo con los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible que publica Idealista.
Este crecimiento responde a un contexto en el que, después de años de contracción y recuperación desigual, el sector constructivo ha encontrado nuevos catalizadores. La reactivación de proyectos paralizados durante la pandemia, el desbloqueo de suelo en municipios clave y la mayor disponibilidad crediticia —aunque con tipos aún elevados— están acelerando la tramitación de licencias en oficinas técnicas de ayuntamientos y comunidades autónomas. Los visados son el primer indicador de lo que sucederá en el mercado entre seis y dieciocho meses: más ejecutivos de promotoras están agilizando permisos, anticipándose a posibles cuellos de botella administrativos.
Protegidas: de la marginalidad al protagonismo
El dato más espectacular proviene del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que confirmó el 11 de junio de 2026 que se finalizaron 5.215 viviendas protegidas en el primer trimestre de 2026. Esta cifra es crucial por su comparativa histórica: en 2018, la finalización anual de protegidas no superaba el centenar, por lo que este trimestre ha multiplicado ese registro por nueve veces.
La explosión de las protegidas responde a cambios de política más profundos que la mera aceleración coyuntural. El Gobierno ha orientado incentivos fiscales (bonificación IRPF hasta el 100% en algunas comunidades), ha liberalizado el parque público de suelo y ha permitido a promotoras privadas capturar segmentos de demanda que la vivienda libre ya no atiende. Los metros cuadrados más baratos, accesibles al salario medio, salían del catálogo inmobiliario español desde hace quince años; ahora vuelven con respaldo de fondos y promotoras que ven rentabilidad en márgenes modestos pero volumen garantizado.
Territorios y calendarios
El crecimiento de visados del 9,3% no es uniforme. Las comunidades con mayor dinamismo inmobiliario histórico—Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Baleares—están concentrando la mayor parte de la tramitación. Sin embargo, hay señales de activación en territorios que hace tres años estaban en hibernación: algunas capitales de provincia han registrado aceleraciones de entre el 15% y el 22% en solicitudes de visado, apoyadas por gobiernos locales que ven en la construcción un antídoto contra la despoblación.
El desfase temporal entre visado y finalización es determinante. Esos 24.991 visados de enero-febrero derivarán en licencias de obra entre primavera y otoño de 2026, y en entregas de viviendas entre 2027 y 2028. Es decir, el mercado inmobiliario de 2027-2028 ya está siendo fotografiado hoy en estos números administrativos. Promotoras grandes como Merlin Properties, Neinor Homes o Aedas Homes están calibrando sus carteras de proyectos en base a esta aceleración regulatoria.
El riesgo de la concentración y el suelo
No todo es certidumbre. El volumen de visados depende, en última instancia, de disponibilidad de suelo urbanizable y de que los municipios autoricen. Aunque ha habido liberalizaciones en zonas como el suroeste madrileño o los polígonos periféricos de Barcelona, la geografía del suelo fácil sigue siendo limitada. Un endurecimiento de las normativas de ocupación del territorio, impulsado por criterios de sostenibilidad ambiental, podría ralentizar los visados en 2026-2027.
Además, las protegidas multiplican su cifra desde una base muy baja. Pasar de cien unidades anuales a cinco mil en trimestres es espectacular en términos porcentuales, pero aún insuficiente para cerrar el déficit estimado en 700.000 viviendas que España necesita según Bruselas. Si se mantiene el ritmo de 5.215 por trimestre (veinte mil anuales), llegaríamos a 240.000 viviendas protegidas en tres años: una cifra seria, pero que aún dejaría rezagada la demanda reprimida de clases medias excluidas del mercado libre.
Qué esperar en el resto de 2026
El segundo trimestre dirá mucho. Si los visados de marzo-abril mantienen la tónica del 9-10% de crecimiento interanual, es probable que el año cierre con más de 140.000 autorizaciones, el volumen más alto desde 2007-2008. Para las viviendas protegidas, la clave es si los incentivos regionales se consolidarán en normativas permanentes o dependerán de ciclos presupuestarios.
La obra nueva española está en una encrucijada: puede ser el inicio de un ciclo de normalización de oferta (lo que necesita el mercado), o una reactivación temporal que se disuelva cuando los tipos de interés vuelvan a subir o cuando agotemos los proyectos listos para construir. Los próximos seis meses lo dirán.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos visados de obra nueva se otorgaron en enero-febrero de 2026?
Se otorgaron **24.991 visados**, un incremento del **9,3%** respecto al mismo período de 2025, según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible que publica Idealista.
¿Cuántas viviendas protegidas se finalizaron en el primer trimestre de 2026?
Se finalizaron **5.215 viviendas protegidas**, multiplicando por nueve el dato histórico de 2018, según confirmó el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana el 11 de junio de 2026.
¿Cuándo se verán estas licencias de obra en el mercado?
El desfase típico es de seis a dieciocho meses: los visados de enero-febrero derivarán en licencias de obra entre primavera y otoño de 2026, y en entregas de viviendas entre 2027 y 2028.
¿Cuál es el riesgo principal para mantener este ritmo?
La disponibilidad limitada de suelo urbanizable y posibles endurecimientos en normativas ambientales podrían frenar los visados en 2026-2027, además de que las protegidas aún están lejos de cerrar el déficit de 700.000 viviendas que estima Bruselas.
Fuentes: Idealista (6/5/2026) · Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (2026) · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (11/6/2026)
