Aceleración de permisos pese a los tipos altos
La ofensiva de obra nueva continúa su andadura al margen de los temores recurrentes sobre el impacto de los tipos de interés. Según *elEconomista* (27 de junio de 2026), los visados de obra nueva totalizaron 24.991 unidades en enero y febrero, lo que supone un incremento del 9,3% respecto a los dos primeros meses de 2025. La cifra revela que los promotores inmobiliarios, lejos de ralentizar sus apuestas, mantienen una confianza operativa que contrasta con el discurso de ralentización que domina otros segmentos del mercado residencial.
Este comportamiento merece análisis. Los visados son indicadores adelantados que reflejan la intención de desarrolladores y constructores, habitualmente blindados mediante financiación de largo plazo y contratos con compradores en preventa. El aumento sostenido subraya que la demanda de obra nueva no se ha desmoronado, a pesar de que las hipotecas encarecidas deberían erosionar la capacidad de compra en el segmento de primera vivienda. La oferta de promociones completadas años atrás —lanzadas cuando los tipos eran inferiores— sigue llegando al mercado en condiciones competitivas.
El precio histórico: 2.315,7 €/m² en el Q1
Donde sí se ve con claridad la presión inflacionista es en los valores de transacción. El Ministerio de Vivienda reportó el 28 de mayo de 2026 que el precio medio de vivienda se disparó en el primer trimestre hasta los 2.315,7 €/m², acumulando una subida interanual del 13,9%. Se trata de un récord histórico en la serie estadística que mantiene el departamento desde Paseo de la Castellana.
Esa cifra agregada, sin embargo, oculta tensiones regionales extraordinarias. Madrid no solo no se desacelera: rompe umbrales. La región superó por primera vez la barrera de los 4.000 €/m² en el primer trimestre de 2026, según los mismos datos ministeriales. Estamos ante una dinámica de bifurcación clara. Mientras la media nacional crece a ritmo de inflación generalizada (y tal vez por encima), la capital y su zona metropolitana operan en un ecosistema de precios donde la presión de la demanda institucional, foránea y de reposicionamiento residencial de clase media-alta sustenta niveles de cotización casi despegados de la realidad de ingresos locales.
El dilema de la demanda real
¿Quién compra a estos precios de obra nueva? La pregunta es central para valorar la sostenibilidad del fenómeno. Los datos de visados en alza sugieren que hay comprador, pero es fundamental distinguir segmentos. En Madrid, parte importante de esa demanda proviene de inversores-propietarios que adquieren para alquiler de renta media-alta, así como de rehipotecados o compradores con ahorros previos. En provincias y comunidades donde los precios no han atravesado umbrales de 3.500 €/m², la obra nueva sigue siendo accesible a familias con ingresos medios de dos aportantes, sostenida por hipotecas de plazos extendidos.
El contraste es revelador: los visados suben un 9,3%, pero los precios se disparan un 13,9% interanual. Eso significa que se vende más, pero a valores que crecen más rápido que la cantidad. Es el sello de un mercado donde la escasez de suelo y la regulación urbanística actúan como cortafuegos de oferta, mientras la demanda contiene suficiente musculatura financiera para absorber el encarecimiento sin deserción masiva.
Riesgos de reversión
No obstante, hay puntos de vigilancia ineludibles. Primero, la sostenibilidad de ese crecimiento de precios depende del mantenimiento de condiciones crediticias que no empeoren. El BCE mantiene tipos al alza como respuesta a la inflación, y cualquier shock externo podría revertir el acceso hipotecario en segmentos de renta media-baja. Segundo, el diferencial de precios entre Madrid y el resto de España tiende a normalización a largo plazo: o bien sube el resto (presión alcista nacional), o bien cae Madrid (corrección hacia la media). Tercero, la demanda internacional podría enfriarse si el contexto macroeconómico global se deteriora.
En cuanto a los visados, su ascenso del 9,3% es moderado pero positivo. Refleja que el sector construye con convicción, no con euforia. Eso es saludable: evita sobreofertas que colapsen precios años después.
Qué esperar del segundo semestre
La trayectoria más probable pasa por una estabilización en volúmenes de visados (no habrá explosiones), mientras los precios mantienen presión alcista en entornos de demanda institucional fuerte (Madrid, principales ciudades autonómicas). El riesgo real no es el colapso, sino una meseta incómoda: obra nueva que se vende, pero cada vez a un público más reducido, obligando al sector a segmentar aún más hacia inversión y rentas altas. Para el comprador de primera vivienda con renta media-baja en Madrid, el acceso a obra nueva está casi cerrado. En el resto de España, aún hay ventanas, pero se cierren rápidamente.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos visados de obra nueva se han concedido en 2026?
Según *elEconomista*, se alcanzaron **24.991 visados en enero y febrero de 2026**, un 9,3% más que en el mismo periodo de 2025, lo que indica aceleración de la actividad constructora pese a los tipos altos.
¿Cuál es el precio récord de la vivienda en España?
El Ministerio de Vivienda reportó que en el primer trimestre de 2026 el precio medio alcanzó los **2.315,7 €/m²**, marcando un máximo histórico tras subir un **13,9% interanual**.
¿A cuánto ha llegado el precio en Madrid?
Madrid superó por primera vez la barrera de los **4.000 €/m² en el primer trimestre de 2026**, según el Ministerio de Vivienda, creando una brecha significativa con la media nacional.
¿Quién compra obra nueva a estos precios tan altos?
El comprador es cada vez más segmentado: inversores para alquiler, rehipotecados y compradores con ahorros previos en Madrid; familias de renta media en provincias donde precios aún rondan 3.500 €/m². La primera vivienda de renta media-baja está casi fuera de alcance en grandes ciudades.
Fuentes: elEconomista (27/6/2026) · Ministerio de Vivienda (28/5/2026)
