El repunte de los visados rompe la tendencia de contracción
La industria de la construcción residencial experimentó un giro significativo en 2025. Según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (27 de febrero de 2026), los visados de dirección de obra nueva alcanzaron 139.016 unidades, cifra que representa un avance del 8,8 % respecto a 2024, cuando se registraron 127.721. Este incremento marca un punto de inflexión después de años de debilidad, sugiriendo que los promotores mantienen confianza en la absorción de oferta nueva, pese a los vientos de cola económicos.
El dato cobra especial relevancia en el contexto de un mercado donde la escasez de vivienda nueva sigue siendo estructural. Mientras los precios de segunda mano alcanzan máximos históricos, la obra nueva gana tracción como respuesta a una demanda que busca producto estandarizado, eficiencia energética y soluciones modernas. Los visados, que miden la intención de promotores de iniciar proyectos, adelantan la oferta que llegará al mercado entre 18 y 24 meses, por lo que este repunte promete una mayor disponibilidad de vivienda nueva a partir de 2026-2027.
Tasaciones que ya reflejan la demanda acumulada
Simultáneamente, el mercado de precios avanza con velocidad. CaixaBank Research (08 de junio de 2026) confirma que el valor de tasación de la vivienda libre se elevó un 13,9 % interanual en el primer trimestre de 2026, alcanzando los 2.315,70 €/m². Esta cifra, referida a tasaciones de banco hipotecario, tiende a ser más conservadora que los precios reales de oferta, lo que sugiere que el margen entre tasación y valor de mercado sigue siendo amortiguador, pero se estrecha.
La divergencia entre el crecimiento de visados (8,8 %) y el aumento de precios (13,9 %) revela una brecha fundamental: la oferta nueva crece, pero más lentamente que la presión de demanda. Por cada nueva unidad que sale a visado, la tasación de stock existente sube casi 160 puntos básicos más. Esta asimetría explica por qué los promotores inician proyectos con entusiasmo pero los compradores siguen enfrentando presiones de coste. La obra nueva, aunque acelerada, aún no alcanza para equilibrar el déficit acumulado de vivienda.
El escenario para promotores: oportunidad con asteriscos
Para los promotores, el momento presenta características atractivas. Los visados en alza señalan que los bancos apoyan hipótesis de precio, que los suelos con permisos tienen financiación viable y que la demanda absorbe entrada de producto. Sin embargo, la realidad operativa presenta retos: tipos de interés en terreno elevado, coste de construcción resistente y una competencia entre promotores que limita márgenes.
CaixaBank Research, que publica regularmente análisis de tasaciones, actúa como termómetro del riesgo crediticio: cuando los bancos suben sus valoraciones de forma acelerada (13,9 % anual), aumentan el colateral disponible para hipotecas, lo que incentiva demanda solvente. Pero también amplía la exposición del sistema a correcciones futuras si el ciclo se revierte. Los 2.316 €/m² de tasación representan el consenso del sector sobre qué valor de restitución podría extraer una entidad en caso de ejecución hipotecaria. Que suban a ese ritmo refleja optimismo, pero también requiere que la obra nueva siga entregando.
Qué esperar: ritmo de entrada vs. compresión de márgenes
Si los visados de 2025 se confirman como tendencia sostenible —capaces de alcanzar 145.000-150.000 unidades en 2026—, el mercado accedería a una mayor oferta nueva que contendría presiones de precio a dos años. Pero ese escenario depende de que la demanda siga resiliente, que los tipos de interés no suban más allá de niveles que hagan inviable la compra, y que los suministros de materiales y mano de obra no se contraigan.
El riesgo espejo es la compresión de márgenes en las promociones. Si el precio de tasación sigue subiendo al 13,9 % mientras los costes de construcción avanzan al 5-6 % y los tipos de interés se estabilizan, la rentabilidad de nuevos proyectos mejora. Pero si la demanda se ralentiza o los tipos suben de nuevo, la obra iniciada en 2025-2026 podría encontrarse en 2027 con un producto más caro que la demanda dispuesta a pagar, forzando descuentos o ralentización de entregas.
La lectura para el comprador: mayor oferta, pero sin garantía de alivio de precio
Para el particular que busca vivienda nueva, el incremento de visados es positivo a mediano plazo. Más competencia entre promotores tiende a mejorar estándares, aumentar plazos de entrega y, en escenarios de demanda más débil, permitir negociación. Sin embargo, que el precio de tasación suba el 13,9 % mientras los visados crecen al 8,8 % advierte de que la entrada de nueva oferta aún no alcanza para moderar presiones de coste. Las promociones iniciadas en 2025 se comercializarán en 2026-2027, probablemente a precios que reflejarán la subida de tasaciones de hoy.
Conclusión: aceleración positiva, pero con brecha de ritmos
Los datos de 2025 confirman un mercado de obra nueva que funciona con confianza estructural, pero donde la velocidad de entrada de oferta sigue por debajo de la demanda acumulada y sus expectativas de coste. Los 139.016 visados representan un punto de giro, no una solución inmediata. El sector de la construcción gana visibilidad y promotores avanzan carteras, pero mientras las tasaciones suban a ritmo de 13,9 % anual, la oferta nueva deberá mantener un crecimiento de doble dígito sostenido para que el mercado equilibre presiones. En 2026 y 2027, la calidad de esa ejecución —cuántos visados de 2025 se convierten efectivamente en entregas, a qué plazo y con qué absorción de precio— será el verdadero medidor del impacto.
Vigilar: si los visados de 2026 ralentizan (caen por debajo del 5 % anual), la brecha de oferta volverá a ampliarse. Si los precios de tasación moderan su ritmo por debajo del 8 %, señalaría que la demanda comienza a ceder. Cualquiera de ambos escenarios reescribiría el guión de la promoción residencial española.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos visados de obra nueva se registraron en 2025?
Según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, los visados de dirección de obra nueva cerraron 2025 con **139.016 unidades**, un **8,8 %** más que en 2024, marcando su mejor resultado en años.
¿A qué precio se tasó la vivienda libre en el Q1 de 2026?
CaixaBank Research confirma que el valor de tasación de la vivienda libre alcanzó **2.315,70 €/m²** en el primer trimestre de 2026, con un aumento del **13,9 %** interanual, reflejando presión continuada de demanda.
¿La obra nueva está compensando el déficit de vivienda?
No completamente. Aunque los visados crecen al 8,8 %, las tasaciones suben al 13,9 %, lo que indica que la entrada de oferta nueva sigue siendo inferior a la demanda acumulada, sin resolver aún la tensión de precios.
¿Qué riesgos enfrenta el sector en 2026?
Si la demanda se ralentiza o los tipos de interés suben más, las promociones iniciadas en 2025 podrían verse con márgenes comprimidos. Simultáneamente, si los visados de 2026 desaceleran por debajo del 5 %, la brecha de oferta volverá a ampliarse.
Fuentes: Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (27 de febrero de 2026) · CaixaBank Research (8 de junio de 2026)
