Madrid resuelve la crisis de escasez con un aluvión de licencias
El déficit de vivienda que caracteriza a Madrid no tiene solución rápida, pero la actividad de promoción está acelerada. Según Brains Real Estate (junio de 2026), el número de licencias solicitadas para iniciar obras de vivienda nueva en la región alcanza 8.205 unidades en lo que va de año. Esa cifra refleja una estrategia clara de los desarrolladores: atacar el cuello de botella con volumen y velocidad de ejecución. No basta con que los precios suban 16,4 % como lo han hecho en Madrid; la rentabilidad de los promotores depende ahora de que esas licencias se conviertan en entregas reales.
La magnitud del reto es clara. Madrid enfrenta un déficit de 360.000 viviendas, según reportes de la industria, y esa carencia explica tanto la presión de precios como la urgencia de los desarrolladores por meter en obra proyectos de tamaño medio y grande. Las 8.205 licencias de 2026 no son un número desconectado: representan la apuesta masiva de promotoras por ganar posición mientras el mercado sigue caliente y los financiadores todavía tienen apetito de riesgo.
Kronos y US: la escala en Los Berrocales
La promotora Kronos lidera la actividad actual en el mercado madrileño. Durante junio de 2026, ejecuta el desarrollo urbanístico de Los Berrocales bajo sus marcas US y Stay, con 997 viviendas en desarrollo simultáneo, según Brains Real Estate (12 de junio de 2026). Esa cifra es notable por una razón: concentra en un solo proyecto casi el 12 % de todas las nuevas licencias anuales del año, lo que revela tanto la ambición de Kronos como el hecho de que la obra nueva en Madrid sigue polarizada en operaciones de escala media-alta.
Los Berrocales es un ejemplo del modelo que funciona en este ciclo: promociones integrales que mezclan vivienda, servicios y, crucialmente, densidad edificatoria que justifique la inversión en infraestructuras de acceso y servicios. Kronos opera con dos marcas en el mismo proyecto (US y Stay), lo que sugiere segmentación de público: vivienda core para comprador-usuario en US y posiblemente ofertas más flexibles en Stay. Esa bifurcación de marca sobre un mismo territorio es una táctica inteligente: maximiza la penetración de mercado sin canibalizar el posicionamiento de cada línea comercial.
Valdebebas: el 'flex living' marca el futuro
Pero donde el mercado muestra su verdadero norte es en Valdebebas. Momentum y Bain Capital levantan en ese nodo la mayor promoción única del año con 753 unidades destinadas al formato 'flex living', según Brains Real Estate (12 de junio de 2026). Esa operación conjunta es un punto de inflexión en la lógica del desarrollo madrileño.
El 'flex living' no es moda pasajera: es la respuesta del desarrollador a una población que no se ajusta al ciclo de vida tradicional (compra con hipoteca a los 30 años, crédito a 25 años, hijo a los 35). Madrid tiene una pirámide demográfica fragmentada: jóvenes profesionales de 25 a 35 años que no quieren asumir el riesgo de una hipoteca fija a largo plazo en un mercado volátil, trabajadores remotos que entran y salen de la ciudad, parejas sin intención de ampliar. El 'flex living' —habitaciones amuebladas en edificios con servicios compartidos, contrato mensual o anual, sin compromiso décadas— resuelve esa ecuación. Y genera rentabilidad más alta que la vivienda tradicional.
Que Bain Capital, fondo de capital privado global, copromocione esa operación con Momentum no es casual. Bain ve en el operacional de 'flex living' (gestión de servicios, rotación de inquilinos, ingresos mensuales predecibles) un modelo que viaja bien a otros mercados europeos. Valdebebas, como centro de negocios con acceso de metro, es la localización perfecta para ese producto: inquilinos de renta media-alta, movilidad laboral frecuente, baja propensión a la compra. Las 753 unidades de esa promoción absorben demanda que el mercado tradicional de vivienda en propiedad nunca capturaría.
El riesgo: de licencia a entrega
Las 8.205 licencias plantean, sin embargo, un interrogante sobre velocidad de ejecución. No todas ellas se convertirán en obra durante 2026. El ciclo desde licencia hasta entrega de la llave varía entre 18 y 36 meses según la complejidad urbanística y el tamaño. Eso significa que si todas esas licencias avanzan a obra, Madrid verá un crecimiento sustancial de la oferta entre 2027 y 2028, momento en el que los precios pueden encontrar competencia real. Los compradores actuales de vivienda en Madrid a 4.200 €/m² de media están pagando con la expectativa de que las rentas seguirán subiendo. Si el stock de obra nueva acelera más de lo esperado, esa tesis se debilita.
Otro riesgo: la financiación. Los promotores han solicitado esas licencias en un contexto de tipos de interés europeos al 3,75 %, pero los planes de obra abarcan años en los que esos tipos podrían subir o, peor, el acceso al crédito podría reducirse si la economía entra en contracción. Bain Capital y grandes fondos salen airosos porque tienen capital de patrocinio; desarrolladores españoles medianos y pequeños están más expuestos a una sorpresa de tipos.
El escenario: 2026-2027 como punto de quiebre
Lo que marca 2026 es que Madrid está intentando resolver su escasez de vivienda con oferta masiva simultáneamente a que los precios tocan máximos reales. Esa combinación no es insostenible, pero sí exigente: requiere que la demanda siga siendo robusta, que el empleo no se contrae y que la financiación no se cierre. Los 8.205 permisos, Kronos con Los Berrocales, Momentum y Bain con Valdebebas: son las fichas que el mercado pone sobre la mesa en la apuesta porque Madrid absorba volumen sin que los precios colapsen. Si funciona, es la salida elegante a la crisis de asequibilidad. Si no, 2027 será el año de las primeras correcciones y los promotores que metieron obra en 2026 lo pagarán más caro.
Lo inmediato es vigilar cuántas de esas 8.205 licencias avanzarán a obra iniciada antes de fin de año. Ese dato dirá si el mercado apuesta de verdad o si hay mucha especulación de permisos esperando condiciones mejores.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas nuevas está licenciando Madrid en 2026?
Según Brains Real Estate (junio de 2026), **8.205 viviendas** han tenido solicitadas licencias para iniciar obras durante este año en la región madrileña.
¿Qué es el 'flex living' y quién lo promociona en Madrid?
Es un formato de habitación amueblada con servicios compartidos y contrato flexible (mensual o anual). Momentum y Bain Capital lancan la mayor promoción del año con **753 unidades** de este tipo en Valdebebas.
¿Quién lidera la obra nueva en Madrid actualmente?
Kronos es la promotora con mayor volumen en desarrollo: **997 viviendas** en el proyecto de Los Berrocales bajo sus marcas US y Stay (Brains Real Estate, junio 2026).
Fuentes: Brains Real Estate (12 de junio de 2026)
