VPPL en Los Cerros desde 215.310 € + IVA: entre 170 y 184 pisos
La cooperativa Nice Urban comercializa en la parcela 7D de Los Cerros (Vicálvaro) entre 170 y 184 viviendas protegidas VPPL, según la fuente, desde 215.310 euros más IVA y con garaje y trastero. El límite de ingresos familiares ronda los 63.000 euros anuales. El gerente de la Junta de Compensación prevé entregar las primeras viviendas del barrio en el primer trimestre de 2028.
Una vivienda protegida en Vicálvaro desde 215.310 euros más IVA, con plaza de garaje y trastero incluidos. Es el precio de partida de la promoción que la cooperativa Nice Urban ha lanzado en la parcela 7D de Los Cerros. Antes de ilusionarse conviene leer la letra pequeña: el IVA se suma, la cifra de viviendas cambia según la fuente y las primeras entregas del barrio se prevén para 2028.
La promoción de Nice Urban en la parcela 7D
Según la ficha comercial de Oiko y Cooperopen (octubre de 2026), la promoción suma 184 viviendas protegidas de precio limitado (VPPL) de 1, 2 y 3 dormitorios, con garaje y trastero. La noticia la recogió Idealista el 27 de octubre de 2026. El precio «desde» es de 215.310 euros más IVA; la cifra de 215.311 euros que circula en alguna publicación no coincide con la ficha de la cooperativa.
La cifra de viviendas no está cerrada. Brainsre.news (28 de abril de 2026) hablaba de unas 170 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios y de una inversión de 55 millones de euros, importe ligado a esa versión y no a las 184. Lo prudente es manejar un rango de entre 170 y 184 viviendas, según la fuente o la fase, y pedir a Cooperopen la distribución final antes de firmar nada. La gestión corre a cargo de Consultores Urbanísticos y la captación de socios, de Cooperopen.
Precio: protegida frente a vivienda usada en Vicálvaro
El precio máximo de venta de una VPPL en la zona A es de 2.983,03 euros por metro cuadrado útil. Subió un 2,9% con el IPC desde el 1 de enero de 2026, según la resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, publicada en el BOCM el 30 de enero. Para la VPPB, la zona A fija 2.591,64 euros/m2; la zona B de VPPL, 2.570,48, y la zona C, 2.306,03.
En el mercado libre, Idealista sitúa la vivienda usada de Vicálvaro en 3.980 euros por metro cuadrado en agosto de 2026, un 8,0% más que un año antes y por debajo del máximo de 4.050 euros de junio. La propia Idealista (2 de octubre de 2026) apunta que Vicálvaro sube un 10,5% interanual en septiembre. Fotocasa da 3.819 euros/m2 en octubre, un 1,2% más en un año, con Los Cerros en esa misma cifra.
Ojo con la comparación: el tope VPPL se calcula por metro útil y el precio de mercado por metro construido. Un metro construido incluye muros y zonas comunes, así que la diferencia real es menor de lo que parece. Aun así, el máximo legal queda entre un 22% (Fotocasa) y un 25% (Idealista) por debajo de la usada, y además la vivienda es nueva.
Quién puede comprar: el límite de 63.000 euros
Los requisitos, recogidos por Tus Ayudas, Funciohouse y Novariam a partir del BOCM (septiembre de 2026), son claros. Los ingresos familiares no pueden superar 7,5 veces el IPREM, que sigue en 8.400 euros anuales en 14 pagas: unos 63.000 euros al año. La vivienda debe ser residencia habitual y permanente y no puede superar los 150 metros cuadrados construidos. El régimen es el del Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid.
Para la VPPB el listón baja a 5,5 veces el IPREM, unos 46.200 euros. Además, una cooperativa exige ser socio: se aportan cantidades a cuenta durante la obra y conviene saber qué ocurre con ellas si se abandona el proyecto o se retrasa la entrega. Ese punto, junto al tipo de IVA aplicable a su caso, debe constar por escrito en el contrato.
Qué hay construido y cuándo se entrega
Hoy Los Cerros es sobre todo urbanización. La web del desarrollo indica un avance del 75,13% en la Etapa 1 y del 15,04% en la Etapa 2; no precisa el mes, aunque la actualización tiene unas cuatro semanas. La Junta recibió el 1 de julio de 2026 el decreto del Ayuntamiento que autoriza la simultaneidad de urbanización y edificación en la Etapa 1, que prevé 4.157 viviendas, 481 de ellas municipales.
La reparcelación se aprobó a finales de enero de 2026 y fue firme a finales de mayo, pero en octubre su inscripción seguía pendiente, aunque «inminente» según el gerente de la Junta de Compensación, Javier de la Iglesia. Según él (Nuevo Sureste, octubre de 2026), las primeras viviendas se entregarán en el primer trimestre de 2028. Si se cumple esa previsión, la primera entrega del barrio llegaría entre 14 y 17 meses después de hoy. El material consultado no precisa la fecha de entrega de esta promoción concreta.
El barrio: 14.276 viviendas y competencia cercana
Según el Ayuntamiento de Madrid, Los Cerros prevé 14.276 viviendas sobre 4,7 millones de metros cuadrados, la mitad con algún tipo de protección.
La oferta protegida ya es amplia. Oasis Los Cerros, de Sinergia24, comercializa 156 VPPL en su anuncio actual de Idealista (otro habla de 132), y Aurora Homes gestiona una cartera de 675 viviendas con protección en el desarrollo, según Brainsre.news (abril de 2026). Comparar entre promociones es posible y recomendable.
Contexto: precios en Madrid
En Madrid, Idealista (septiembre de 2026) fija la capital en 6.458 euros/m2 (+2,4% anual; máximo de 6.619 en abril) y la Comunidad en 5.065 euros/m2 (+6,9%). Vicálvaro, con 3.980 euros/m2 en agosto según Idealista, queda por debajo de la media de la capital.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una vivienda VPPL en Madrid?
Es una vivienda con protección pública de precio limitado, regulada por el Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid. En la zona A su precio máximo es de 2.983,03 euros por metro cuadrado útil en 2026.
¿Cuáles son los requisitos para comprar una VPPL en 2026?
Los ingresos familiares no pueden superar 7,5 veces el IPREM, unos 63.000 euros anuales, y la vivienda debe ser residencia habitual y permanente. La superficie máxima es de 150 metros cuadrados construidos.
¿Cuándo se entregan los pisos de Los Cerros en Vicálvaro?
Según el gerente de la Junta de Compensación, Javier de la Iglesia, las primeras viviendas del desarrollo se entregarán en el primer trimestre de 2028. La promoción de Nice Urban debe confirmar su propio calendario con Cooperopen.
¿Qué precio tiene el metro cuadrado en Vicálvaro?
Idealista lo situó en 3.980 euros por metro cuadrado construido en agosto de 2026, un 8,0% más que un año antes. Fotocasa lo cifra en 3.819 euros en octubre de 2026.
Fuentes
- Idealista, obra nueva Los Cerros (Nice Urban) · 2026-10-27
- Oiko / Cooperopen, ficha comercial · 2026-10
- Brainsre.news · 2026-04-28
- BOCM, Resolución de 19/01/2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación (vía Tus Ayudas) · 2026-01-30
- Idealista, informe de precios de Vicálvaro · 2026-08
- Idealista News · 2026-10-02
- Nuevo Sureste, entrevista a Javier de la Iglesia · 2026-10
- Loscerros.es, simultaneidad urbanización-edificación · 2026-07-01
- Funciohouse, requisitos VPPL · 2026-09
- Idealista, informe de precios de Cádiz provincia · 2026-09
Datos revisados el 28/10/2026.
