Requisitos para optar a una VPO en Andalucía
Los fija la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía (artículo 56), en vigor desde el 24 de enero de 2026. Para acceder a una vivienda protegida hay que cumplir, entre otros, estos requisitos:
- Tener ingresos familiares que dificulten comprar o alquilar en el mercado libre y que no superen el límite del programa.
- Contar con recursos suficientes: lo que se paga por la vivienda no debería superar el 30 % de los ingresos de la unidad familiar.
- Estar empadronado en un municipio de Andalucía, salvo las excepciones que fije el reglamento.
- Estar inscrito en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio donde se quiere vivir, salvo los casos exentos de selección por listado.
- No ser titular en pleno dominio de otra vivienda, libre o protegida, ni tener un derecho real de uso o disfrute sobre ella, salvo las excepciones previstas.
- En las promociones en venta, aportar un certificado de no haber sido condenado en los últimos cinco años por allanamiento de morada o usurpación de vivienda.
La vivienda protegida es residencia habitual y permanente. No puede quedar deshabitada más de tres meses en un año natural, salvo causa justificada que se comunique a la Delegación Territorial (artículo 55.3).
Ingresos máximos en 2026: veces el IPREM
El límite se expresa en veces el IPREM y depende del régimen de la vivienda. Tras el Decreto-ley 1/2025, el artículo 15 del Plan Vive (Decreto 91/2020) fija estos topes de ingresos anuales de la unidad familiar:
- Régimen especial: hasta 3 veces el IPREM.
- Régimen general: hasta 5,5 veces el IPREM.
- Precio limitado: hasta 7 veces el IPREM.
El IPREM de 2026 es el de 2023, porque los Presupuestos de ese año siguen prorrogados (Real Decreto 456/2026): 600 euros al mes y 7.200 euros al año en 12 pagas (Ley 31/2022, disposición adicional nonagésima). El Plan Vive mide los ingresos con el IPREM anual con dos pagas extra: 8.400 euros.
Con esa base, los topes serían de 25.200 euros (especial), 46.200 euros (general) y 58.800 euros (precio limitado). Es un cálculo propio a partir de las cifras anteriores y antes de aplicar los coeficientes correctores. Manda siempre la calificación de cada promoción y su convocatoria.
Los coeficientes correctores (Plan Vive, disposición adicional primera, tras el Decreto-ley 3/2024) son 1,00 con un miembro en la unidad familiar, 0,75 con dos y 0,70 con tres o más. Se aplica 0,90 si hay una persona de un grupo de especial protección y 0,86 en los municipios de los grupos 1, 2 y 3 del anexo V. El coeficiente final no puede bajar de 0,65. Cádiz está en el grupo 1 del anexo V, así que se aplica también el 0,86.
Los ingresos se calculan con la base imponible general y la del ahorro de la última declaración del IRPF con plazo de presentación vencido. Si no estás obligado a declarar, se presenta una declaración responsable de ingresos. La Junta tiene una calculadora de ingresos familiares.
Venta, alquiler y alquiler con opción a compra
El Plan Vive (artículo 14) clasifica la vivienda protegida en tres categorías: régimen especial, régimen general y precio limitado. Cualquiera de ellas puede destinarse a venta o a alquiler, y las calificadas en alquiler pueden cederse con opción de compra.
- Venta. El precio máximo de la primera venta es el precio de referencia: el módulo básico por el coeficiente territorial del municipio, por la superficie útil y por un coeficiente de 1,5 (especial), 1,7 (general) o 2 (precio limitado). La Junta publica un módulo básico de 920,29 euros por m² útil, que se actualiza cada año con el IPC (artículos 19 a 21, según el Decreto-ley 3/2024). Cádiz es del grupo 1 del anexo V (coeficiente territorial 1,5), así que los precios de referencia son 2.070,65 euros por m² útil en régimen especial, 2.346,74 en general y 2.760,87 en precio limitado (Junta de Andalucía, consultado el 19 de octubre de 2026). Un piso de 70 m² útiles en régimen general saldría, como máximo, a 164.271,80 euros (cálculo propio). El garaje (hasta 25 m² útiles) y el trastero (hasta 8 m²) se calculan aparte, al 60 % del precio de referencia por m² útil de la vivienda.
- Alquiler. La renta máxima anual es el 4,5 % del precio de referencia (artículo 21). Para el piso de 70 m² del ejemplo serían 7.392,23 euros al año, unos 616 euros al mes (cálculo propio).
- Alquiler con opción a compra. La renta máxima anual sube al 5 % del precio de referencia (artículo 21): 8.213,59 euros al año, unos 684 euros al mes, en el mismo ejemplo (cálculo propio).
La superficie útil máxima es, con carácter general, de 90 m² (artículo 18). El régimen legal de protección dura 15 años en régimen especial, 10 en general y 7 en precio limitado, y después se extingue sin declaración expresa (artículo 17). Los precios máximos aplicables se determinan al formalizar el contrato.
Cómo inscribirse en el registro de Cádiz
El registro lo lleva Procasa por encargo del Ayuntamiento y cubre las viviendas protegidas en venta y en alquiler de la capital. Los datos salen de su página del registro.
- En persona: con cita previa, en la calle Bóvedas de Santa Elena (Cádiz), de lunes a viernes de 9:00 a 13:00. Teléfono 956 80 80 40 y correo rd@procasacadiz.es.
- Por internet: con certificado electrónico, mediante la «Instancia General» de la sede electrónica de Procasa.
- Quién puede: personas físicas mayores de edad que no sean propietarias de una vivienda en España. Para acceder a viviendas en venta, los ingresos corregidos deben ser superiores a 1 vez el IPREM.
- Documentos: solo tienen que aportar documentación quienes pertenezcan a un grupo de especial protección.
- Régimen: en la solicitud se indica si se quiere compra, alquiler o alquiler con opción a compra.
- Vigencia: dos años desde la inscripción o la última actualización de datos. La renovación se pide en los tres meses anteriores al vencimiento. Si no se renueva, la inscripción se cancela.
- Orden: compra y alquiler con opción a compra, por antigüedad. Alquiler, por puntuación según el baremo de la ordenanza.
La ordenanza del registro la aprobó el Pleno el 31 de marzo de 2023 y se publicó en el BOP el 1 de junio de 2023.
Demanda registrada en Cádiz
Procasa publica en su web las listas de baremación:
- Alquiler, marzo de 2026: 5.226 inscripciones valoradas, con ingresos de 2024 y un máximo de 24 puntos.
- Venta y alquiler con opción a compra, junio de 2026: 5.870 inscripciones ordenadas por antigüedad.
Promociones de VPO en Cádiz en 2026
- Avenida de la Ilustración (entre Puntales y Loreto), 207 VPO en venta. Las promueve Nuevo Besaro (Grupo Q), que compró el suelo en subasta a la Junta. Siete viviendas de la promoción son propiedad de Procasa. La Junta de Gobierno Local aprobó la licencia de obras, según Andalucía Información del 16 de enero de 2026.
- Oferta de compra de la avenida de la Ilustración. En junio de 2026 Procasa escribió a los inscritos con precios de 197.621,32 a 291.285,46 euros más IVA, en viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios (ocho adaptadas). La más barata, con garaje y trastero, sale a 217.383,45 euros con el 10 % de IVA: 39.524,26 euros se pagan durante la obra y 177.859,19 euros a la entrega de llaves, prevista a finales de 2028 con un plazo de ejecución de 30 meses. Solo pueden optar los inscritos en el registro que cumplan los requisitos económicos de la Junta (Cádiz Directo, 18 de junio de 2026).
- Avenida de Marconi, 53 viviendas protegidas de alquiler social. Procasa las construye en los antiguos depósitos de agua de Tabacalera: 27 de tres dormitorios y 26 de dos. Se reservan 20 para menores de 35 años, 20 para mayores de 65, 9 para personas con discapacidad (5 adaptadas) y 4 de cupo general. La obra estaba en cimentación y tiene 18 meses de plazo desde el acta de inicio (Procasa, 8 de enero de 2026).
- Calderón de la Barca, 19. Rehabilitación de un edificio para nueve viviendas protegidas de alquiler social (Procasa, 14 de enero de 2026).
- García de Sola, 20. Veinte viviendas protegidas de alquiler en régimen especial, entregadas a las primeras 20 familias de la barriada Manuel de Falla, que se realojan allí (Procasa, 25 de mayo de 2026).
Consejos prácticos para pedir una VPO en Cádiz
- Pide cita cuanto antes. La solicitud se presenta con cita previa o con certificado electrónico.
- Renueva a tiempo. A los dos años la inscripción se cancela si no la renuevas. Procasa debe avisarte al menos tres meses antes del vencimiento.
- Revisa tus datos: en el alquiler la puntuación se calcula con lo que declares, y en marzo de 2026 se usaron los ingresos de 2024.
- Si buscas comprar, prepara la entrada. En la oferta de junio de 2026, el piso más barato exigía 39.524,26 euros durante la obra.
- Mira las reservas de cada promoción: en Marconi hay cupos para menores de 35, mayores de 65 y personas con discapacidad.
- Calcula tus ingresos con la calculadora de la Junta y compáralos con el tope de la vivienda que te interesa.