Qué índice se aplica
- Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: la renta se actualiza cada año con lo que pacten las partes, pero el aumento no puede superar el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), el índice que el INE publica cada mes desde enero de 2025 por mandato de la Ley de Vivienda.
- Contratos anteriores: se aplica lo que diga el contrato. Lo habitual es el IPC; si el contrato habla de «índice de referencia» sin concretar, es el Índice de Garantía de Competitividad. Si no hay pacto, la renta no se actualiza.
Cómo se calcula el IRAV
El INE toma el menor de tres valores: la variación anual del IPC, la de la inflación subyacente y una tasa media anual ajustada. Por eso el IRAV nunca está por encima del IPC: en octubre de 2026, IRAV del 2,57 % frente a un IPC del 4,9 %.
| Mes | IRAV | IPC |
|---|---|---|
| Octubre de 2026 | 2,57 % | 4,9 % |
| Septiembre de 2026 | 2,54 % | 4,9 % |
| Agosto de 2026 | 2,47 % | 4,3 % |
| Julio de 2026 | 2,49 % | 3,6 % |
| Junio de 2026 | 2,44 % | 3,2 % |
| Mayo de 2026 | 2,48 % | 3,2 % |
| Abril de 2026 | 2,40 % | 3,2 % |
| Marzo de 2026 | 2,47 % | 3,4 % |
| Febrero de 2026 | 2,16 % | 2,3 % |
| Enero de 2026 | 2,14 % | 2,3 % |
| Diciembre de 2025 | 2,32 % | 2,9 % |
| Noviembre de 2025 | 2,29 % | 3,0 % |
Cómo se hace bien
- La actualización se hace en la fecha en que el contrato cumple cada año, y solo si el contrato la prevé.
- Se toma el índice del mes de referencia que diga el contrato; si no dice nada, el último publicado en la fecha de la actualización.
- La parte interesada lo comunica por escrito indicando el porcentaje. La renta nueva se paga a partir del mes siguiente a la notificación; no se pueden reclamar atrasos anteriores.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el alquiler este año?
En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, como máximo el IRAV del mes de referencia: 2,57 % con el dato de octubre de 2026. En los anteriores, lo que diga el contrato; con IPC, 4,9 %.
¿Qué es el IRAV?
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, que publica el INE cada mes. Es el tope de la actualización anual de los alquileres de vivienda firmados desde la Ley de Vivienda de 2023.
¿Me pueden subir el alquiler sin avisar?
No. La subida tiene que comunicarse por escrito y solo vale desde el mes siguiente a esa comunicación.
¿Y si baja el índice?
Si el contrato prevé la actualización, la renta también baja. Puede pedirla el inquilino.
¿Vale para locales y alquileres de temporada?
No. El tope del IRAV es para vivienda habitual. En locales y alquileres de temporada rige lo pactado.
Fuentes y fecha de los datos
- INE, Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda e Índice de Precios de Consumo, octubre de 2026.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 18, y disposición final sexta de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
El IRAV y el IPC se actualizan cada mes, cuando los publica el INE. Últimos datos: octubre de 2026. El resultado es orientativo y no sustituye el cálculo de la Administración ni el consejo de un profesional.