Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026
La plusvalía municipal es el IIVTNU: el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble. Se puede calcular por dos métodos y se paga el que dé menos. El tipo lo fija cada ayuntamiento y no puede superar el 30 % (art. 108.1 del TRLRHL).
Método objetivo
- Base = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia. El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI.
- Cuota = base × tipo del ayuntamiento.
- Se cuentan años completos, hasta un máximo de 20. Si has tenido el inmueble menos de un año, el coeficiente anual se prorratea por meses completos.
- Tras una revisión catastral general, el ayuntamiento puede reducir el valor catastral hasta un 60 % durante los cinco primeros años (art. 107.3).
Método real
- Base = (valor de venta − valor de compra) × porcentaje de suelo. El porcentaje de suelo es el valor catastral del suelo dividido entre el valor catastral total.
- Cuota = base × tipo del ayuntamiento.
- Como valor de compra y de venta se toma el mayor entre el de la escritura y el comprobado por la Administración, sin sumar gastos ni impuestos (art. 104.5). En herencias y donaciones, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Hay que pedirlo y acreditarlo con las escrituras (art. 107.5).
Se paga el menor
Si el incremento real es inferior a la base del método objetivo, la base es el incremento real. Si no hay incremento, no se paga (ver más abajo). Para saber qué coeficiente te corresponde, mira la tabla siguiente.
Coeficientes máximos vigentes en 2026 (art. 107.4 del TRLRHL)
El Estado fija los coeficientes máximos por años de tenencia y debe actualizarlos cada año con una norma con rango de ley. Cada ayuntamiento aplica los suyos, sin pasar de ese máximo. Esta es la situación a 20 de octubre de 2026.
- Vigente hoy: la tabla del Real Decreto-ley 8/2023, art. 24 (BOE de 28/12/2023), con efectos desde el 1 de enero de 2024.
- No hay actualización vigente para 2026. El Real Decreto-ley 16/2025 (BOE de 24/12/2025, art. 18) subió los coeficientes desde el 1 de enero de 2026. El Congreso lo derogó con la Resolución de 27 de enero de 2026 (BOE de 28/01/2026) y volvió la tabla de 2024.
- Desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 07/10/2026, art. 10) fija otra tabla. Antes, el Real Decreto-ley 26/2026 traía una actualización con la misma fecha y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. A 20/10/2026 no consta que el Congreso haya convalidado el 29/2026. Si no lo convalida, decae y se mantiene la tabla de 2024. Comprueba el BOE antes de liquidar una operación posterior al 1 de diciembre.
| Años de tenencia | Máximo vigente hoy (RDL 8/2023) | Desde el 1/12/2026 si se convalida el RDL 29/2026 |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
La tabla nueva sube el máximo si has tenido el inmueble 16 años o menos y lo baja desde los 17 años (a los 17 años pasa de 0,13 a 0,11; con 20 años o más, de 0,40 a 0,30).
Tipo, coeficientes y bonificaciones por municipio
Cada ayuntamiento fija el tipo (hasta el 30 %), sus coeficientes (hasta el máximo legal) y las bonificaciones por herencia (hasta el 95 %, art. 108.4 del TRLRHL). Estos datos salen de las ordenanzas y resoluciones vigentes a 20/10/2026. Antes de pagar, comprueba el texto actualizado en tu ayuntamiento.
Tipo y coeficientes que aplica cada ayuntamiento
| Municipio | Tipo | Coeficientes | Ordenanza |
|---|---|---|---|
| El Puerto de Santa María | 30 % (tipo único) | Los de su ordenanza, sin pasar del máximo legal. Son más bajos que el máximo con menos de 1 año, 1 año y de 5 a 13 años de tenencia (tabla siguiente). | Ordenanza fiscal nº 5 (BOP de 19/07/2022) y Instrucción 2/2026 |
| Cádiz | 30 % | El máximo legal vigente. La ordenanza ya recoge la tabla posterior al 28 de enero de 2026. | Ordenanza fiscal nº 4 (BOP de 05/04/2022) |
| Jerez de la Frontera | 30 % | El máximo legal vigente en cada momento, con actualización automática. | Ordenanza 1.03 (compendio 2026) |
| Chiclana de la Frontera | 30 % | El máximo legal vigente: el decreto 2026/577 (03/02/2026) aplica la tabla del RDL 8/2023. | Ordenanza fiscal nº 25 (BOP de 11/04/2022) y decreto de coeficientes |
| San Fernando | 30 % | Los máximos legales: su ordenanza se actualiza sola con cada norma estatal y el Ayuntamiento publica los coeficientes por decreto. | Ordenanza nº 3 (listado de ordenanzas) |
| Madrid | 29 % (2026) | El máximo legal vigente. Publica además la tabla mes a mes para tenencias de menos de un año. | Ordenanza fiscal del IIVTNU y tabla de coeficientes |
Coeficientes de El Puerto de Santa María
Solo difieren del máximo legal en estos tramos. En los demás (2, 3 y 4 años, y de 14 años en adelante) coinciden con él.
| Años de tenencia | Máximo legal | Aplica El Puerto |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,14 |
| 1 año | 0,15 | 0,13 |
| 5 años | 0,18 | 0,17 |
| 6 años | 0,19 | 0,16 |
| 7 años | 0,20 | 0,12 |
| 8 años | 0,19 | 0,10 |
| 9 años | 0,15 | 0,09 |
| 10 años | 0,12 | 0,08 |
| 11 años | 0,10 | 0,08 |
| 12 años | 0,09 | 0,08 |
| 13 años | 0,09 | 0,08 |
Bonificación por heredar la vivienda habitual
| Municipio | Quién y qué | Bonificación |
|---|---|---|
| El Puerto de Santa María | Cónyuge, descendientes, adoptados, ascendientes y adoptantes. La finca debe ser su domicilio familiar y los beneficiarios deben estar empadronados en ella al menos 2 años antes del devengo. No se aplica si se heredan varios inmuebles residenciales o locales (sin contar garajes y trasteros). | 95 % de la cuota |
| Cádiz | Cónyuge o pareja de hecho, descendientes, adoptados, ascendientes y adoptantes. Vivienda habitual del causante (empadronado sin interrupción 2 años antes del devengo). Hay que conservarla 5 años y pedirlo al presentar la declaración. | 95 % si el valor catastral del terreno es de hasta 20.000 €; 50 % hasta 30.000 €; 25 % hasta 40.000 €; nada por encima |
| Jerez de la Frontera | Cónyuge, descendientes, adoptados, ascendientes y adoptantes. Vivienda domicilio familiar del causante (empadronado). Se pide con la declaración o antes de que se notifique la liquidación. Se pierde si se vende en 4 años (salvo nueva transmisión por herencia). No se concede con deudas pendientes con la Hacienda municipal. | Según el valor catastral: 95 % hasta 72.562 €; 80 % hasta 103.660 €; 60 % hasta 146.000 €; 30 % hasta 207.320 €; 20 % por encima |
| Chiclana de la Frontera | Cónyuge, descendientes, adoptados, ascendientes y adoptantes, cuando el inmueble es la vivienda del domicilio habitual del cónyuge viudo y, en su caso, de la unidad familiar. | 85 % de la cuota |
| San Fernando | Descendientes de primer grado y adoptados, cónyuge, ascendientes de primer grado y adoptantes. Vivienda habitual del causante (empadronado al menos 3 meses). Solo un inmueble, sin ceder a terceros. Solo en gestión tributaria, no en inspección. | Según el valor catastral del suelo: 95 % hasta 5.737,35 €; 90 % hasta 8.606 €; 75 % hasta 11.475 €; 50 % hasta 22.949 €; 25 % hasta 34.424 €; nada por encima |
| Madrid | Ascendientes, descendientes, cónyuge y pareja inscrita en el Registro de Uniones de Hecho. Vivienda habitual del causante o local de su actividad económica (en el local, hay que mantener la actividad 5 años). Se entiende pedida si aplicas el porcentaje en la autoliquidación. | Según el valor catastral del suelo: 95 % hasta 60.000 €; 85 % hasta 100.000 €; 70 % hasta 138.000 €; 40 % por encima |
Fuente de cada fila: El Puerto (art. 15); Cádiz (art. 13); Jerez (art. 11); Chiclana (art. 9); San Fernando (art. 10); Madrid (bonificación por fallecimiento). Si tu caso no encaja en las condiciones, consulta la ordenanza.
Plazos para declarar la plusvalía
- Venta, donación o permuta: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura (art. 110.2.a del TRLRHL). Los días hábiles no incluyen sábados, domingos ni festivos (art. 30.2 de la Ley 39/2015).
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si pides la prórroga dentro de los 6 primeros meses (art. 110.2.b).
- Las ordenanzas de El Puerto, Cádiz, Jerez, Chiclana y San Fernando, y la web de la Agencia Tributaria Madrid, recogen estos mismos plazos.
- Si vendes con pérdidas, el plazo para declarar es el mismo.
Quién paga la plusvalía municipal
- En una venta: el vendedor (art. 106.1.b). Si el vendedor es una persona física no residente en España, paga el comprador como sustituto (art. 106.2).
- En una herencia, legado o donación: quien adquiere el inmueble (art. 106.1.a).
- Están exentas, entre otras, la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario y las ejecuciones hipotecarias de esa vivienda, si el deudor no tiene otros bienes para cubrir la deuda (art. 105.1.c).
Si vendes con pérdidas: no pagas, pero tienes que acreditarlo
La sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, anuló el sistema objetivo de cálculo en vigor (arts. 107.1 segundo párrafo, 107.2.a y 107.4). El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE de 09/11/2021, en vigor desde el día 10), reformó el impuesto y añadió el art. 104.5: si no hay incremento de valor, la operación no está sujeta.
Cómo acreditarlo
- Presenta la declaración dentro del plazo, aunque no haya nada que pagar.
- Aporta la escritura de compra y la de venta. En una adquisición por herencia o donación, el valor declarado en Sucesiones y Donaciones.
- Compara los dos valores, cada uno el mayor entre el de la escritura y el comprobado por la Administración, sin gastos ni impuestos.
- Si el inmueble tiene suelo y construcción, aplica a ambos valores la proporción del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
- Si la venta es más cara que la compra pero la ganancia es menor que la base objetiva, pide el método real.
Presentar la declaración es obligatorio aunque no pagues. El Servicio Provincial de Recaudación de la Diputación de Cádiz avisa de que sin la documentación no puede reconocer la no sujeción, y la ordenanza de Cádiz tipifica como infracción simple no presentarla en plazo (art. 21.2).
Dónde se presenta en cada municipio
| Municipio | Dónde y cómo |
|---|---|
| El Puerto de Santa María | Ayuntamiento, por la sede electrónica (autoliquidación «Plusvalías»), con carta de pago. Si no sabes hacerla, puedes acudir a una oficina del servicio provincial de recaudación de la Diputación de Cádiz o pedir cita previa. |
| Cádiz | Declaración ante el Ayuntamiento (art. 16 de la ordenanza). Información y trámites en su Portal del Contribuyente. |
| Jerez de la Frontera | Solicitud de tramitación en la sede electrónica del Ayuntamiento (página del trámite). El Ayuntamiento practica la liquidación. |
| Chiclana de la Frontera | Declaración ante el Ayuntamiento, en el Servicio de Rentas (art. 12 de la ordenanza). |
| San Fernando | Declaración ante el Ayuntamiento, por su sede electrónica (trámites inter vivos y mortis causa). |
| Madrid | Agencia Tributaria Madrid: autoliquidación en línea desde su portal del contribuyente. Calcula los dos métodos y aplica el más favorable si indicas los valores de compra y de venta. |
Dos ejemplos con números
Son ejemplos con datos supuestos para ilustrar el cálculo. No sustituyen la liquidación de tu ayuntamiento.
Ejemplo 1: venta en Cádiz tras 8 años
- Datos supuestos: valor catastral total 100.000 €, de los que 60.000 € son suelo (60 %). Comprado en 2018 por 190.000 € y vendido en 2026 por 200.000 €. Tipo de Cádiz: 30 %.
- Método objetivo: coeficiente a 8 años: 0,19. Base = 60.000 € × 0,19 = 11.400 €. Cuota = 11.400 € × 30 % = 3.420 €.
- Método real: ganancia = 200.000 € − 190.000 € = 10.000 €. Base = 10.000 € × 60 % = 6.000 €. Cuota = 6.000 € × 30 % = 1.800 €.
- Resultado: se pagan 1.800 € por el método real, que hay que pedir con las escrituras. Con el objetivo serían 3.420 €.
- Y si vendes con pérdida: con un precio de venta de 185.000 €, inferior al de compra, no hay incremento. La cuota es 0 €, pero hay que declarar y aportar las dos escrituras.
Ejemplo 2: herencia de la vivienda habitual en Madrid
- Datos supuestos: un hijo hereda la vivienda habitual de su madre. Ella la compró hace 15 años y el valor catastral del suelo es 50.000 €. Tipo de Madrid en 2026: 29 %.
- Cálculo: coeficiente a 15 años: 0,09. Base = 50.000 € × 0,09 = 4.500 €. Cuota íntegra = 4.500 € × 29 % = 1.305 €.
- Bonificación: con un valor catastral del suelo de hasta 60.000 €, Madrid bonifica el 95 %. Cuota = 1.305 € × 5 % = 65,25 €.
- Resultado: 65,25 € a pagar, frente a 1.305 € sin bonificación.
Fuentes
Fuentes oficiales consultadas entre el 19 y el 20 de octubre de 2026.
- BOE: Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL), texto consolidado, arts. 104 a 110.
- BOE: Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, art. 24. Publicado el 28/12/2023.
- BOE: Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, art. 18. Publicado el 24/12/2025.
- BOE: Resolución de 27 de enero de 2026 del Congreso de los Diputados (derogación del RDL 16/2025). Publicada el 28/01/2026.
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 10. Publicado el 07/10/2026.
- Agencia Tributaria: nota sobre las medidas fiscales del Real Decreto-ley 29/2026. 07/10/2026, actualizada el 15/10/2026.
- BOE: Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre. Publicado el 09/11/2021.
- BOE: Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre. Publicada el 25/11/2021.
- BOE: Ley 39/2015, de 1 de octubre, art. 30.
- El Puerto de Santa María: Ordenanza fiscal nº 5 (BOP de Cádiz de 19/07/2022) e Instrucción circular 2/2026 sobre coeficientes.
- Cádiz: Ordenanza fiscal nº 4 (BOP de Cádiz nº 64, de 05/04/2022, con los coeficientes de 2026).
- Jerez de la Frontera: Ordenanzas reguladoras de los tributos 2026 (ordenanza 1.03) y trámite del IIVTNU.
- Chiclana de la Frontera: Ordenanza fiscal nº 25 (BOP de Cádiz nº 68, de 11/04/2022) y Decreto 2026/577, de 03/02/2026.
- San Fernando: Ordenanza nº 3, versión de 2024 (aprobación definitiva de 27/12/2023) y trámite en la sede electrónica.
- Madrid: Agencia Tributaria Madrid, cómo se calcula la plusvalía, tabla de coeficientes y bonificación por fallecimiento; ordenanza fiscal en la sede electrónica.
- Diputación de Cádiz: Servicio Provincial de Recaudación y Gestión Tributaria, calculadora de plusvalía.
Si vendes en Cádiz o Madrid, en Aurovas te ayudamos a calcular y preparar la plusvalía de tu operación.