Alquilar en Cádiz rinde un 4,58% bruto en septiembre y exige unos 22 años de rentas para amortizar
Madrid (5,52%) y Cádiz (4,58%) quedan por debajo de la rentabilidad bruta media del alquiler en España (7,24% en septiembre, según pisos.com). Recuperar el precio de compra exigiría unos 18 años de rentas brutas en Madrid y unos 22 en Cádiz, un cálculo propio a partir de los datos de septiembre y anterior a gastos e impuestos.
Un ahorrador que compre en Cádiz un piso de 200.000 euros para alquilarlo ingresaría, con la rentabilidad bruta de septiembre según pisos.com (4,58%), unos 9.160 euros al año, unos 763 al mes. Con la rentabilidad media de España (7,24%) serían 14.480. Esa diferencia de más de 5.000 euros anuales resume el problema de las dos capitales en las que opera este periódico: comprar para alquilar en Madrid y Cádiz rinde menos que la media nacional, y los plazos de recuperación son largos.
La tesis es sencilla: el dato bruto engaña por arriba y el ranking depende de quién lo mida. Pero en las dos fuentes disponibles, pisos.com e idealista, Madrid y Cádiz rinden menos que la media nacional y, en idealista, quedan a muy poca distancia de la deuda pública. El cuadro invita a pensar con calma antes de comprar.
Qué dice pisos.com: 7,24% de media, 5,52% en Madrid y 4,58% en Cádiz
Según pisos.com (23 de octubre de 2026), la rentabilidad bruta media del alquiler en España fue del 7,24% en septiembre, frente al 6,85% de 2025. Su cálculo parte de un piso de 100 m2 con precio medio de compra de 246.500 euros y una renta mensual de 1.489 euros, es decir, 17.868 euros brutos al año.
En las capitales, Madrid marcó un 5,52% y Cádiz un 4,58%. Cádiz es la cuarta capital menos rentable, solo por delante de San Sebastián (3,85%), Girona (4,42%) y Palma (4,45%). Lideran Tarragona (8,03%), Sevilla (7,46%) y Barcelona (6,96%).
| Tarragona | 8,03% |
|---|---|
| Sevilla | 7,46% |
| Media nacional | 7,24% |
| Barcelona | 6,96% |
| Madrid | 5,52% |
| Cádiz | 4,58% |
| San Sebastián | 3,85% |
Fuente: pisos.com (23/10/2026)
Años de amortización: unos 18 en Madrid y unos 22 en Cádiz
Dividir 100 entre la rentabilidad da los años de rentas brutas necesarios para igualar el precio de compra. Con los datos de septiembre de pisos.com, sale 18,1 años en Madrid y 21,8 en Cádiz. No es una cifra publicada por el portal, sino un cálculo derivado de la rentabilidad bruta, y por tanto debe leerse como orden de magnitud.
Conviene insistir en lo que no incluye: IBI, cuota de comunidad, seguros, reformas, periodos sin inquilino ni impuestos sobre las rentas. Con esos costes, el plazo real se alarga. Es un suelo, no un techo.
idealista: Madrid y Cádiz apenas superan al bono a 10 años
La otra fotografía llega de idealista (13 de octubre de 2026), que mide el tercer trimestre. La rentabilidad bruta de la vivienda en España cayó al 6,2%, frente al 6,9% del mismo periodo de 2025, siete décimas menos. Aun así, supera en 2,1 puntos al bono del Estado a 10 años, que cotiza al 4,1%.
En las capitales, la distancia con el bono es mucho menor. Según idealista, Madrid se sitúa en el 4,3% y Cádiz en el 4,4%, con la deuda pública al 4,1%. Es decir, 0,2 y 0,3 puntos de margen (la nota de idealista cita expresamente a Madrid y Barcelona como las que superan por poco al bono; Cádiz figura en la misma lista con el 4,4%), a cambio de asumir impagos, vacíos, mantenimiento y gestión que el bono no tiene.
| Capital (idealista, 3T 2026, selección) | Rentabilidad bruta |
|---|---|
| Huelva | 7,4% |
| Barcelona | 4,4% |
| Cádiz | 4,4% |
| Madrid | 4,3% |
| Palma | 4,3% |
| A Coruña | 4,2% |
| Bono a 10 años | 4,1% |
| San Sebastián | 3,3% |
En términos de euros, sobre 200.000 euros, un 4,4% bruto son 8.800 al año y un 4,1% del bono, 8.200. La prima de 600 euros brutos anuales, antes de costes, es el precio de asumir todo el riesgo de la vivienda. Es un ejemplo ilustrativo, no un dato del informe.
Por qué las dos fuentes no coinciden
Madrid es un 5,52% en pisos.com y un 4,3% en idealista. Huelva lidera en idealista (7,4%) y Tarragona en pisos.com (8,03%). San Sebastián es la última en ambas, con un 3,3% y un 3,85%. Las metodologías y los periodos (septiembre frente al tercer trimestre) difieren, por lo que no deben mezclarse cifras de un portal con las del otro.
Hay otra divergencia llamativa en la tendencia: pisos.com habla de una subida de la rentabilidad media nacional respecto a 2025 e idealista, de una caída interanual. Ambos coinciden, sin embargo, en que Madrid y Cádiz rinden menos que la media nacional. La lectura prudente es comparar siempre dentro de un mismo portal y mirar la tendencia, no el decimal.
Qué pasa en Cádiz y en Madrid
En Cádiz, la rentabilidad bruta es la cuarta más baja de las capitales en pisos.com (4,58%) y del 4,4% en idealista.
En Madrid, los datos son 5,52% (pisos.com) y 4,3% (idealista), con unos 18 años de rentas para amortizar. El contexto de precio del alquiler también cambia: según Fotocasa (6 de agosto de 2026), el alquiler medio nacional cayó en julio un 1,6% interanual, hasta 14,14 euros por m2, primera bajada tras 52 meses de subidas. En la Comunidad de Madrid, la caída fue del 10,6%, aunque sigue siendo la más cara del país, con 19,27 euros por m2.
Riesgos y escenarios para el pequeño inversor
El Banco de España, en su Informe Anual 2025 (junio de 2026), recoge que los inquilinos madrileños destinaban en 2024 un 31,6% de su renta neta al alquiler, frente al 26,7% de media nacional. Es dato de 2024, pero apunta, como lectura de este diario, a que el margen para subir rentas puede ser limitado: si el inquilino ya está tensionado, trasladarle más precio cuesta más.
Hay tres escenarios razonables. Si los alquileres siguen moderándose, como ocurrió en julio según Fotocasa, la rentabilidad bruta se estancará o bajará salvo que baje también el precio de compra. Si los precios de compra se estabilizan y las rentas se recuperan, la rentabilidad mejoraría poco a poco. Y si el bono a 10 años sube, la ventaja de las capitales sobre la deuda pública se reduciría aún más. Quien compre con hipoteca debe, además, comparar el coste de la financiación con la rentabilidad bruta de su ciudad, que en Madrid va del 4,3% al 5,52% según el portal.
Como referencia de alternativas, idealista sitúa las oficinas en el 11,2%, los locales en el 10% y los garajes en el 6% en el tercer trimestre, frente al 6,2% de la vivienda. Son activos con otros riesgos y otra exigencia de capital, pero ilustran que la vivienda no es la opción más rentable.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad del alquiler en Madrid en 2026?
Según pisos.com, la rentabilidad bruta en Madrid capital fue del 5,52% en septiembre de 2026. idealista la sitúa en el 4,3% en el tercer trimestre; son metodologías distintas y no deben mezclarse.
¿Cuántos años se tarda en amortizar un piso para alquilar en Cádiz?
Unos 21,8 años de rentas brutas, según un cálculo derivado (100 entre 4,58%) con datos de septiembre de pisos.com. No incluye gastos, impuestos ni periodos vacíos, por lo que el plazo real es mayor.
¿Qué ciudad de España es más rentable para comprar y alquilar?
Depende del portal: Tarragona lidera en pisos.com (8,03% en septiembre) y Huelva en idealista (7,4% en el tercer trimestre). En ambos casos, San Sebastián es la menos rentable.
¿Cuánto ha bajado la rentabilidad de la vivienda según idealista?
Cayó siete décimas, del 6,9% del tercer trimestre de 2025 al 6,2% del tercer trimestre de 2026. Aun así, supera en 2,1 puntos al bono a 10 años (4,1%).
Fuentes
- pisos.com (vía Forbes España) · 23/10/2026
- idealista/news · 13/10/2026
- Fotocasa · 06/08/2026
- Tinsa by Accumin · 19/08/2026
- OCU / Banco de España, Informe Anual 2025 · 18/06/2026
Datos revisados el 30/10/2026.
