La obra nueva de más de 2 M€ en Madrid se anuncia a 17.679 €/m2, un 14% más
La obra nueva de más de 2 millones se anuncia a 17.679 €/m2 en Madrid, un 14% más que en 2025, según Colliers, que estrena la categoría Trophy (más de 10 M€): 24 viviendas de obra nueva, el 14% de la oferta analizada. Son precios de oferta, no de cierre.
Cien metros cuadrados de obra nueva de lujo en Madrid se anuncian, al precio medio de oferta, en unos 1,77 millones de euros. Para igualar ese importe con el precio medio de todo el mercado de la ciudad harían falta casi 274 metros, a precio medio de anuncio. La brecha entre el lujo y el resto de la capital es la gran lectura del informe Luxury Homes 2026 de Colliers, y también su principal advertencia metodológica: hablamos de oferta de obra nueva, no de operaciones cerradas ni de todo el lujo.
Qué mide exactamente el 17.679 €/m2
Según Colliers (octubre de 2026), el precio medio de la obra nueva a la venta por encima de 2 millones en Madrid asciende a 17.679 €/m2, un 14% más que en 2025. Es un precio de oferta y se refiere solo a esa muestra: 176 viviendas, y una oferta un 16% mayor que la del año anterior, repartidas en cuatro categorías (premium, High-End, Ultra High-End y Trophy).
Con una simple división, el precio de hace un año rondaría los 15.500 €/m2 (cálculo propio). La subida, por tanto, no es marginal. Pero conviene no confundirla con una tasación ni con una compraventa: los anuncios muestran lo que piden promotores y propietarios, no lo que acaba pagando el comprador.
Trophy: nace la categoría de más de 10 millones
La novedad del estudio es la categoría Trophy, que agrupa las viviendas en venta por encima de 10 millones. Colliers contabiliza 24 viviendas de obra nueva, el 14% de la oferta analizada, con un precio medio de 22.453 €/m2, un 30% por encima del Ultra High-End. El precio medio de oferta por vivienda ronda los 12,85 millones según Colliers; los medios lo redondean en «cerca de 13».
Si se dividen ambas cifras, resulta una vivienda tipo de unos 570 m2 (estimación propia, orientativa). La más cara de la muestra, en el Barrio de Salamanca, se ofrece a 17,88 millones, según Colliers vía idealista/news.
El escalón anterior también engorda. Según Colliers, hay 72 viviendas de obra nueva por encima de 5 millones, frente a las 49 de 2025 (+47%), el 41% de la oferta. La cúspide del mercado crece más deprisa que la base.
Salamanca pierde peso; Justicia y Chamartín lo ganan
El mapa se reparte. Las promociones de lujo en comercialización pasan de 22 a 36 (+64%). Ojo: el 64% se refiere a promociones, no a viviendas; la oferta total crece un 16%.
Salamanca sigue al frente con 17 promociones, aunque su peso baja del 55% del año anterior al 46%. Centro-Justicia pasa de 3 a 8 (22%), Chamberí de 5 a 6 y Chamartín-El Viso suma 5. Colliers habla de «cerca del 40%» para el eje Centro-Justicia más Chamartín-El Viso; con los datos publicados, 13 de 36 equivalen al 36%.
| Barrio de Salamanca | 17 promociones |
|---|---|
| Centro-Justicia | 8 promociones |
| Chamberí | 6 promociones |
| Chamartín-El Viso | 5 promociones |
Fuente: Colliers, Luxury Homes 2026 (vía idealista/news)
El lujo, 2,7 veces la media de la ciudad
Para dimensionar la distancia, el mercado general de Madrid cotizaba en septiembre a 6.458 €/m2, un 2,4% más que un año antes, según idealista recogido por Merca2 (2 de octubre de 2026). El lujo de obra nueva multiplica esa cifra por 2,7.
Incluso frente a los barrios caros hay diferencia. En Salamanca, el precio medio de anuncio de todo tipo de vivienda es de 10.865 €/m2 y retrocede un 1,2% interanual; el lujo nuevo está un 63% por encima.
| Zona (mercado general, sept. 2026) | €/m2 |
|---|---|
| Barrio de Salamanca | 10.865 |
| Chamberí | 9.159 |
| Retiro | 8.515 |
| Chamartín | 8.127 |
| Centro | 7.771 |
Fuente: idealista vía Merca2. Lectura: el diferencial explica por qué el producto nuevo se expande a barrios con precios generales más bajos, como Centro o Chamartín, donde el margen entre el coste del suelo y el precio que se puede pedir por una promoción exclusiva podría ser mayor. Es una interpretación, no un dato de Colliers.
Qué pasa en Cádiz y en Madrid
En Madrid, el cuadro es el descrito: una ciudad cuyo precio general sube un 2,4% mientras el lujo nuevo se anuncia un 14% más caro. Los datos apuntan a una brecha mayor, aunque las series (obra nueva de lujo frente a mercado general) no son directamente comparables.
En Cádiz no hay un equivalente comparable al informe de Colliers. Según idealista/data (septiembre de 2026), la provincia cotiza a 2.539 €/m2 (+9,9% interanual) y la capital a 3.382 €/m2 (+11,7%). En Sotogrande, la media de anuncios de lujo es de 5.004 €/m2 en pisos y 4.804 €/m2 en villas, y la operación de Niwa (más de 22 millones, en torno a 5.116 €/m2) fue la venta más cara de Andalucía según Xataka. Son medias de anuncios, no estadísticas oficiales, y no se pueden equiparar con los datos de Madrid.
Riesgos y escenarios
Primero, la liquidez. Un mercado Trophy de 24 viviendas es una muestra estrecha: pocos anuncios pueden mover la media. Segundo, la oferta puede crecer más que la demanda solvente: más promociones compiten por un comprador solvente que es limitado. Tercero, el precio de anuncio puede ajustarse en la negociación sin que se refleje en las estadísticas.
Un escenario plausible es que continúe el desborde geográfico, con Justicia y Chamartín ganando peso frente a Salamanca. El adverso sería una corrección en los tickets más altos si se enfría la demanda. Ningún informe de los citados estima este último; es una hipótesis de trabajo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de lujo en Madrid en 2026?
Según Colliers, la obra nueva a la venta por encima de 2 millones se anuncia a 17.679 €/m2, un 14% más que en 2025. Es un precio de oferta y solo de esa muestra de 176 viviendas.
¿Qué es una vivienda de categoría Trophy?
Es la nueva categoría de Colliers para viviendas en venta por encima de 10 millones de euros. En 2026 reúne 24 unidades, con un precio medio de 22.453 €/m2.
¿Cuántas casas de más de 10 millones hay en Madrid?
Colliers cuenta 24 viviendas de obra nueva en venta por encima de 10 millones, el 14% de la oferta analizada. No cubre toda la vivienda de segunda mano.
¿Cuáles son los barrios con más promociones de lujo en Madrid?
Barrio de Salamanca lidera con 17 promociones (46%), seguido de Centro-Justicia con 8, Chamberí con 6 y Chamartín-El Viso con 5, según Colliers.
Fuentes
- Colliers, Luxury Homes 2026 (nota de prensa) · 2026-10
- idealista/news, con datos de Colliers · 2026-10-24
- Inmodiario, con datos de Colliers · 2026-10-23
- Merca2, con datos de idealista · 2026-10-02
- idealista/data, precios de venta en la provincia de Cádiz · 2026-09
Datos revisados el 25/10/2026.
