Requisitos para optar a una VPO en Andalucía
Los fija la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía (artículo 56), en vigor desde el 24 de enero de 2026. Para acceder a una vivienda protegida hay que cumplir, entre otros, estos requisitos:
- Tener ingresos familiares que dificulten comprar o alquilar en el mercado libre y que no superen el límite del programa.
- Contar con recursos suficientes: lo que se paga por la vivienda no debería superar el 30 % de los ingresos de la unidad familiar.
- Estar empadronado en un municipio de Andalucía, salvo las excepciones que fije el reglamento.
- Estar inscrito en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio donde se quiere vivir, salvo los casos exentos de selección por listado.
- No ser titular en pleno dominio de otra vivienda, libre o protegida, ni tener un derecho real de uso o disfrute sobre ella, salvo las excepciones previstas.
- En las promociones en venta, aportar un certificado de no haber sido condenado en los últimos cinco años por allanamiento de morada o usurpación de vivienda.
La vivienda protegida es residencia habitual y permanente. No puede quedar deshabitada más de tres meses en un año natural, salvo causa justificada que se comunique a la Delegación Territorial (artículo 55.3).
Ingresos máximos en 2026: veces el IPREM
El límite se expresa en veces el IPREM y depende del régimen de la vivienda. Tras el Decreto-ley 1/2025, el artículo 15 del Plan Vive (Decreto 91/2020) fija estos topes de ingresos anuales de la unidad familiar:
- Régimen especial: hasta 3 veces el IPREM.
- Régimen general: hasta 5,5 veces el IPREM.
- Precio limitado: hasta 7 veces el IPREM.
El IPREM de 2026 es el de 2023, porque los Presupuestos de ese año siguen prorrogados (Real Decreto 456/2026): 600 euros al mes y 7.200 euros al año en 12 pagas (Ley 31/2022, disposición adicional nonagésima). El Plan Vive mide los ingresos con el IPREM anual con dos pagas extra: 8.400 euros.
Con esa base, los topes serían de 25.200 euros (especial), 46.200 euros (general) y 58.800 euros (precio limitado). Es un cálculo propio a partir de las cifras anteriores y antes de aplicar los coeficientes correctores. Manda siempre la calificación de cada promoción y su convocatoria.
Los coeficientes correctores (Plan Vive, disposición adicional primera, tras el Decreto-ley 3/2024) son 1,00 con un miembro en la unidad familiar, 0,75 con dos y 0,70 con tres o más. Se aplica 0,90 si hay una persona de un grupo de especial protección y 0,86 en los municipios de los grupos 1, 2 y 3 del anexo V. El coeficiente final no puede bajar de 0,65. Jerez de la Frontera está en el grupo 1 del anexo V, así que se aplica también el 0,86.
Los ingresos se calculan con la base imponible general y la del ahorro de la última declaración del IRPF con plazo de presentación vencido. Si no estás obligado a declarar, se presenta una declaración responsable de ingresos. La Junta tiene una calculadora de ingresos familiares.
Venta, alquiler y alquiler con opción a compra
El Plan Vive (artículo 14) clasifica la vivienda protegida en tres categorías: régimen especial, régimen general y precio limitado. Cualquiera de ellas puede destinarse a venta o a alquiler, y las calificadas en alquiler pueden cederse con opción de compra.
- Venta. El precio máximo de la primera venta es el precio de referencia: el módulo básico por el coeficiente territorial del municipio, por la superficie útil y por un coeficiente de 1,5 (especial), 1,7 (general) o 2 (precio limitado). La Junta publica un módulo básico de 920,29 euros por m² útil, que se actualiza cada año con el IPC (artículos 19 a 21, según el Decreto-ley 3/2024). Jerez de la Frontera es del grupo 1 del anexo V (coeficiente territorial 1,5), así que los precios de referencia son 2.070,65 euros por m² útil en régimen especial, 2.346,74 en general y 2.760,87 en precio limitado (Junta de Andalucía, consultado el 19 de octubre de 2026). Un piso de 70 m² útiles en régimen general saldría, como máximo, a 164.271,80 euros (cálculo propio). El garaje (hasta 25 m² útiles) y el trastero (hasta 8 m²) se calculan aparte, al 60 % del precio de referencia por m² útil de la vivienda.
- Alquiler. La renta máxima anual es el 4,5 % del precio de referencia (artículo 21). Para el piso de 70 m² del ejemplo serían 7.392,23 euros al año, unos 616 euros al mes (cálculo propio).
- Alquiler con opción a compra. La renta máxima anual sube al 5 % del precio de referencia (artículo 21): 8.213,59 euros al año, unos 684 euros al mes, en el mismo ejemplo (cálculo propio).
La superficie útil máxima es, con carácter general, de 90 m² (artículo 18). El régimen legal de protección dura 15 años en régimen especial, 10 en general y 7 en precio limitado, y después se extingue sin declaración expresa (artículo 17). Los precios máximos aplicables se determinan al formalizar el contrato.
Cómo inscribirse en el registro de Jerez de la Frontera
Sin inscripción no se puede optar a ninguna vivienda protegida en Jerez, sea en compra, en alquiler o en alquiler con opción a compra. El registro lo gestiona Emuvijesa, empresa municipal.
- Requisitos: no ser titular de una vivienda en propiedad ni tener sobre ella un derecho real de uso o disfrute vitalicio, y no superar 5,5 veces el IPREM de ingresos de la unidad familiar o de convivencia. Una vez inscrito, el límite de cada vivienda depende del régimen y del plan de la promoción.
- Documentos: el modelo de solicitud y los anexos, completados y firmados por todos los miembros mayores de edad. Si lo presentas en nombre de otra persona, hace falta autorización firmada y copia de los DNI de ambas.
- En persona: calle Curtidores, 1, 11403 Jerez, de 9:00 a 13:00.
- Por internet: en la sede electrónica del Ayuntamiento, con una «presentación general» a la que se adjunta el modelo y la documentación. También por correo a registrodemandantes.emuvijesa@aytojerez.es.
- Teléfonos: 956 149 997 y 956 149 117.
- Renovación: el informe de Emuvijesa clasifica como «suspendidas por vencimiento» las solicitudes que llevan dos años desde la inscripción sin renovar. Es el mismo plazo de la Ley 5/2025 (artículo 62.4).
Demanda de VPO en Jerez: qué dice el registro
El informe estadístico de julio de 2026 del registro (datos acumulados desde 2010 hasta el 30 de julio de 2026) recoge:
- 5.483 inscripciones, de las que 5.312 están activas, 109 suspendidas por vencimiento y 15 pendientes de revisión.
- En julio de 2026 se tramitaron 143 solicitudes nuevas. De ellas, 130 pasaron a inscripciones nuevas.
- Por régimen solicitado: 3.293 de alquiler, 4.093 de alquiler con opción a compra y 2.965 de compra. Una misma solicitud puede marcar más de un régimen.
- Por dormitorios: 905 de un dormitorio, 3.086 de dos, 1.473 de tres y 20 de más de tres.
- En la compra, 1.516 solicitudes declaran ingresos por debajo de una vez el IPREM y 78 entre 3 y 3,49 veces.
El registro distingue entre inscritos «preferentes» (empadronados en Jerez) y «no preferentes» (de otros municipios).
Promociones de VPO en Jerez de la Frontera en 2026
Casi todo lo anunciado en 2026 es suelo público adjudicado a promotores. Todavía no son viviendas disponibles.
- Pozoalbero, 192 viviendas protegidas. Parcela de Emuvijesa de 7.901 m², con 14.215 m² de edificabilidad máxima, adjudicada a Acuario Gescoop SL y Proyectos Montrisur 2016 para viviendas protegidas en régimen general. Ayuntamiento, 14 de marzo de 2026. La nota no da fecha de obras.
- Calle Pizarro (ARI F-16), al menos 53 VPO. La Junta de Gobierno Local aprobó la propuesta de adjudicación a Realizaciones Humanas y Técnicas de Arquitectura S.L. por 1.879.528,09 euros con IVA. La oferta mejora un 4 % el precio máximo de venta que fijó el Ayuntamiento, 2.610 euros por m² útil. Es un paso previo a la adjudicación definitiva. Ayuntamiento, 28 de abril de 2026.
- El Carrascal, La Milagrosa y Pizarro. El 14 de marzo de 2026 el Ayuntamiento tenía abierta la licitación de estas tres parcelas municipales para al menos 186 viviendas protegidas (misma nota del 14 de marzo).
- El Retiro (calle Valdepajuelas). Parcela de Emuvijesa sin ofertas, en oferta permanente (14 de marzo de 2026).
Consejos prácticos para pedir una VPO en Jerez
- Haz que firmen todos los mayores de edad de tu unidad familiar en el modelo y en los anexos. Es un requisito del trámite.
- Marca todos los regímenes que te interesen. Una misma solicitud puede pedir compra, alquiler y alquiler con opción a compra.
- Apunta la fecha de renovación. A 30 de julio de 2026 había 109 solicitudes suspendidas por vencimiento.
- Calcula tus ingresos con la calculadora de la Junta: para inscribirte no puedes pasar de 5,5 veces el IPREM, y cada vivienda tiene su propio tope.
- Sigue las licitaciones de suelo de Emuvijesa y del Ayuntamiento: de ahí saldrán las próximas promociones.