Comprare casa a Madrid dall'Italia: procedura, imposte e costi
In breve
Sì, dall'Italia si può comprare casa a Madrid senza trasferirsi in Spagna. Servono un NIE (il numero di identificazione per stranieri), un atto notarile e un conto da cui pagare in euro. Per l'acquisto non serve il visto e comprare non dà diritto a risiedere, perché la golden visa per chi investe in immobili è stata soppressa nel 2025; per i cittadini italiani vale però la libera circolazione dell'UE.
Questa guida riassume cosa cambia per chi vive in Italia: la convenzione contro le doppie imposizioni, l'aliquota per i non residenti, IVIE e quadro RW, procura e apostille, voli diretti e scuola. Tutte le cifre provengono da fonti ufficiali con data (aggiornamento al 16 ottobre 2026). Non sostituisce la consulenza fiscale.
L'essenziale: cifre e regole, ognuna con la sua fonte
Tutto ciò che questa guida afferma con una cifra, in un'unica tabella: il dato, la fonte collegata e la data della fonte. Importi in euro salvo diversa indicazione.
| Voce | Dato | Fonte e data |
|---|---|---|
| Imposte d'acquisto | ||
| Casa usata: ITP, non IVA | Esente da IVA; si paga l'imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP)Le cessioni successive alla prima di edifici sono esenti da IVA (art. 20.Uno.22 della Legge sull'IVA). La prima cessione è quella del costruttore di un'opera ultimata. La rivendita paga l'ITP all'aliquota di ciascuna comunità autonoma. | BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado |
| ITP nella Comunità di Madrid | 6%Aliquota generale per la compravendita di immobili (art. 28.1 del testo unico approvato con Decreto Legislativo 1/2010, in vigore dal 2014). Madrid non ha aliquote maggiorate: l'aliquota non cambia con la nazionalità né con la residenza dell'acquirente. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| IVA sulla casa nuova | 10%Aliquota ridotta per edifici o parti di edifici adatti ad abitazione, con un massimo di due posti auto e le pertinenze vendute insieme (art. 91.Uno.1.7 della Legge sull'IVA). I locali commerciali non contano come pertinenze. All'atto si aggiunge l'AJD della comunità autonoma. | BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91 |
| AJD a Madrid (atti di acquisto di casa nuova) | 0,75% generale; 0,4% o 0,5% per abitazioni di persone fisiche fino a 120.000 € o 180.000 €L'AJD (imposta di bollo sugli atti giuridici documentati) colpisce l'atto quando l'acquisto è soggetto a IVA. Sopra i 180.000 € si applica lo 0,75%. Per l'abitazione principale fino a 250.000 € c'è una agevolazione del 10% (art. 38 bis). Se in una seconda vendita tra imprenditori si rinuncia all'esenzione IVA, l'aliquota è dell'1,5%. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| ITP e AJD in Andalusia (inclusa la provincia di Cadice) | ITP 7%; AJD 1,2%Aliquota generale ITP (art. 41 della Legge andalusa 5/2021, fissa dal 27 ottobre 2021). L'AJD sugli atti notarili è dell'1,2% (art. 49). Le aliquote non dipendono da nazionalità o residenza dell'acquirente. Per l'abitazione principale ci sono aliquote più basse. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| Onorari del notaio | Tariffa fissata per legge, decrescente in base al valoreScala del Real Decreto 1426/1989 per i documenti con valore: 90,15 € fino a 6.010,12 €; poi 4,5‰ fino a 30.050,61 €; 1,5‰ fino a 60.101,21 €; 1‰ fino a 150.253,03 €; 0,5‰ fino a 601.012,10 € e 0,3‰ fino a 6.010.121,04 €. Oltre, l'onorario è libero. Si applica una riduzione del 5%; i prestiti ipotecari hanno una riduzione del 25%. Alla scala si sommano fogli e copie. | BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2 |
| Onorari del Registro de la Propiedad | Tariffa fissata per legge, minimo 24,04 € e massimo 2.181,67 €Scala del Real Decreto 1427/1989 per ogni immobile iscritto: 24,04 € fino a 6.010,12 €; poi 1,75‰ fino a 30.050,61 €; 1,25‰ fino a 60.101,21 €; 0,75‰ fino a 150.253,03 €; 0,30‰ fino a 601.012,10 € e 0,20‰ sull'eccedenza. La tariffa globale del numero 2 non può superare 2.181,67 € né scendere sotto 24,04 €. Riduzione del 5%. | BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2 |
| Chi paga le spese dell'atto di compravendita | Venditore: stipula. Acquirente: prima copia e spese successiveSalvo patto contrario, le spese di stipula dell'atto sono a carico del venditore e quelle della prima copia e successive alla vendita a carico dell'acquirente (art. 1455 del Código Civil). | BOE, Código Civil, art. 1455 |
| Costi e prezzi | ||
| Prezzo medio di vendita, città di Madrid | 6.458 €/m²Settembre 2026, prezzo di offerta. Variazione annua +2,4%; massimo storico di 6.619 €/m² in aprile 2026. | idealista, informe de precios de venta en Madrid |
| Prezzo medio di vendita, distretto di Salamanca | 10.865 €/m²Settembre 2026, prezzo di offerta. Variazione annua -1,2%. È il distretto più caro di Madrid. | idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026 |
| Prezzo medio di vendita, Chamberí | 9.159 €/m²Settembre 2026, prezzo di offerta. Variazione annua +2,6%; massimo storico di 9.359 €/m² in marzo 2026. | idealista, informe de precios de venta en Madrid (Chamberí) |
| Indice dei prezzi delle abitazioni dell'INE | +12,9% a Madrid e +11,9% in Andalusia (secondo trimestre 2026)La media nazionale è stata +12,2%: +7,4% per le case nuove e +12,9% per quelle usate. Tutte le comunità hanno avuto tassi positivi. Dati definitivi, pubblicati il 7 settembre 2026. | INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026 |
| Affitto medio, città di Madrid | 23,4 €/m² al meseSettembre 2026, prezzo di offerta. Variazione annua +4,8%. Nel distretto di Salamanca, 28,5 €/m². | idealista, informe de precios de alquiler en Madrid |
| Prezzo medio di vendita, El Puerto de Santa María | 2.652 €/m²Giugno 2026, prezzo di offerta e massimo storico del comune. Variazione annua +17,8%. Vistahermosa-Fuentebravía 4.592 €/m²; Valdelagrana 3.466 €/m². | idealista, informe de precios de venta en El Puerto de Santa María |
| Prezzo medio di vendita, Cadice città e provincia | 3.382 €/m² a Cadice città; 2.539 €/m² nella provinciaSettembre 2026, prezzo di offerta. Cadice città +11,7% annuo e massimo storico; provincia +9,9% annuo. | idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz |
| Imposta per non residenti (IRNR) | ||
| Quando si è residenti fiscali in Spagna | Più di 183 giorni all'anno o centro degli interessi economiciÈ residente fiscale chi resta più di 183 giorni nell'anno solare in Spagna (le assenze sporadiche si contano, salvo prova della residenza fiscale in un altro Paese) o chi ha in Spagna il nucleo principale delle attività o degli interessi economici (art. 9 della Legge sull'IRPF). Chi non lo è paga come non residente (IRNR). | BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9 |
| Aliquota IRNR sui redditi dell'immobile | 19% per i residenti nella UE o nello SEEL'aliquota del 19% si applica ai residenti in un altro Stato della UE o dello SEE con effettivo scambio di informazioni fiscali, quindi anche a chi risiede in Italia; gli altri pagano il 24% (art. 25.1.a). L'Agenzia tributaria spagnola indica UE, Islanda, Norvegia e, dall'11 luglio 2021, Liechtenstein. | BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25 |
| Affitto incassato da un non residente | Residenti UE/SEE: aliquota 19% e spese deducibili se provateIn generale la base è l'importo lordo, senza dedurre spese, al 24%. I residenti nella UE o nello SEE possono dedurre le spese previste dalla Legge sull'IRPF se ne provano il legame diretto con i redditi ottenuti in Spagna, e pagano il 19% (art. 24.6 della Legge sull'IRNR). | Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes) |
| Reddito imputato per casa non affittata | 2% del valore catastale; 1,1% se il valore catastale è stato rivistoSe la casa è vuota o a uso proprio, il non residente paga ogni anno su un reddito imputato in proporzione ai giorni di titolarità (art. 24.5 della Legge sull'IRNR, che rinvia all'art. 85 della Legge sull'IRPF). L'1,1% vale se la revisione generale dei valori è entrata in vigore in quell'anno o nei dieci precedenti. Per il 2023-2026 la disposizione aggiuntiva 55, nella redazione del Real Decreto-ley 29/2026, estende l'1,1% ai valori rivisti dal 1 gennaio 2012; il decreto è in vigore dall'8 ottobre 2026 e il 16 ottobre 2026 non aveva una convalida pubblicata. Senza valore catastale si applica l'1,1% sul 50% del maggiore tra prezzo e valore verificato. A questo reddito si applica il 19% o il 24%. | BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 85 y disposición adicional 55.ª (texto consolidado) |
| Plusvalenza alla vendita (non residente) | 19%Le plusvalenze per cessione di beni patrimoniali sono tassate al 19% per tutti i non residenti, siano o no della UE (art. 25.1.f.3 della Legge sull'IRNR). | BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25 |
| Ritenuta del 3% quando vende un non residente | L'acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa con il modello 211Il versamento si fa entro un mese dal trasferimento. Se non viene versato, l'immobile risponde del minore tra la ritenuta e l'imposta del venditore. È un pagamento in acconto dell'IRNR del venditore (art. 25.2 della Legge sull'IRNR). | Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones |
| Modello 210: termini di presentazione | Reddito imputato 2026: dal 1 aprile al 31 dicembre 2027Reddito imputato 2025 e anni precedenti: durante l'anno solare successivo. Dal 2026: dal 1 aprile al 31 dicembre dell'anno successivo. Affitti con raggruppamento annuale da versare: dall'1 al 20 aprile dell'anno successivo, per i redditi maturati dal 2026. Plusvalenza per vendita di un immobile: tre mesi che iniziano a decorrere quando è passato un mese dalla vendita. Le modifiche derivano dall'Orden HAC/623/2026. | Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación |
| Convenzione contro le doppie imposizioni | ||
| Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Spagna | Sì: convenzione dell'8 settembre 1977, solo imposte sul redditoLa convenzione è stata firmata a Roma l'8 settembre 1977; il BOE ha pubblicato lo strumento di ratifica il 22 dicembre 1980 e la scheda del BOE indica l'entrata in vigore il 14 novembre 1980. Il testo riguarda le imposte sul reddito, non quelle sul patrimonio. | BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España e Italia para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta, hecho en Roma el 8 de septiembre de 1977 |
| Immobili nella convenzione | Redditi e plusvalenze da immobili tassabili nello Stato in cui si trovanoSecondo l'articolo 6, i redditi dei beni immobili possono essere tassati nello Stato contraente in cui i beni sono situati. Secondo l'articolo 13, lo stesso vale per le plusvalenze dalla cessione di immobili. Per una casa a Madrid la Spagna ha quindi il diritto di tassare. | BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España e Italia para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta, hecho en Roma el 8 de septiembre de 1977 |
| Come l'Italia evita la doppia imposizione | Credito per l'imposta pagata in Spagna, con limiteSecondo l'articolo 22, comma 2, l'Italia può includere nella base imponibile i redditi tassabili in Spagna e deve dedurre l'imposta sul reddito pagata in Spagna, ma la deduzione non può superare la parte di imposta italiana imputabile a quei redditi in proporzione al reddito complessivo. Non c'è deduzione se il reddito è tassato in Italia con ritenuta a titolo d'imposta, su richiesta del beneficiario. | BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España e Italia para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta, hecho en Roma el 8 de septiembre de 1977 |
| Imposta patrimoniale | ||
| IVIE: imposta italiana sugli immobili all'estero | 1,06% dal 2024 (0,76% fino al 2023)Aliquota ordinaria per le persone fisiche residenti in Italia. Base imponibile per immobili in UE o SEE con adeguato scambio di informazioni: valore catastale del Paese estero; in mancanza, costo risultante dall'atto di acquisto; in mancanza, valore di mercato. Dall'IVIE si può dedurre l'imposta patrimoniale pagata nello Stato dell'immobile; per UE e SEE è deducibile anche l'eccedenza di imposta sul reddito estera non usata come credito Irpef. È esente l'abitazione principale con le pertinenze. | Agenzia delle Entrate, IVIE: base imponibile e aliquota |
| Dichiarazione dell'IVIE: quadro RW | L'immobile estero si dichiara nel quadro RW; l'IVIE si versa come l'IrpefIl valore dell'immobile si dichiara nel quadro RW. Per il versamento dell'IVIE valgono le stesse regole dell'Irpef, comprese quelle su acconti e saldo. I codici tributo sono riservati alle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato. | Agenzia delle Entrate, IVIE: versamento e dichiarazione |
| Imposta spagnola sul patrimonio per i non residenti | Solo per i beni situati in Spagna; esenzione minima di 700.000 €Il non residente paga solo per i beni e i diritti situati in Spagna. Vi rientrano le partecipazioni non quotate in società il cui attivo sia, direttamente o indirettamente, almeno al 50% costituito da immobili in Spagna (art. 5 della Legge 19/1991). L'imposta matura il 31 dicembre. Il minimo esente statale di 700.000 € vale anche per i non residenti (art. 28). | BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5 |
| Agevolazione sull'imposta sul patrimonio a Madrid | 100% della quota, limitata finché esiste l'imposta sulle grandi fortuneMadrid agevola il 100% della quota. Finché è in vigore l'Imposta temporanea di solidarietà delle grandi fortune, l'agevolazione è sostituita dalla differenza tra la quota dell'imposta sul patrimonio e quella di tale imposta (disposizione transitoria 7 del Decreto Legislativo 1/2010). Così, se la quota delle grandi fortune è zero, l'agevolazione copre tutta la quota. I non residenti possono applicarla se a Madrid si trova il maggior valore dei loro beni in Spagna. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| Imposta temporanea di solidarietà delle grandi fortune | Colpisce il patrimonio netto superiore a 3.000.000 €Imposta statale, complementare a quella sul patrimonio. Minimo esente di 700.000 €, che si sottrae prima di applicare la scala. Scala: 0% fino a 3.000.000 € di base liquidabile, 1,7% fino a 5.347.998,03 €, 2,1% fino a 10.695.996,06 € e 3,5% oltre. Matura il 31 dicembre; l'imposta sul patrimonio pagata si deduce. Resta prorogata finché non si rivede la tassazione patrimoniale nella riforma del finanziamento autonomico (disposizione aggiuntiva 5.2 del Real Decreto-ley 8/2023). Stessi soggetti passivi dell'imposta sul patrimonio, compresi i non residenti per i beni in Spagna. | BOE, Ley 38/2022, art. 3 |
| Rappresentante fiscale per l'imposta sulle grandi fortune | Obbligatorio per i non residenti fuori dalla UEI soggetti passivi non residenti in uno Stato della UE devono nominare un rappresentante residente in Spagna prima della scadenza del termine di dichiarazione. Non è richiesto ai residenti nello SEE con normativa di assistenza reciproca in materia di informazione e riscossione (art. 3.Sei della Legge 38/2022). Chi risiede in Italia, Stato della UE, non rientra nell'obbligo. | BOE, Ley 38/2022, art. 3.Seis |
| NIE, procura e apostille | ||
| Cos'è il NIE e dove si chiede | Numero personale per stranieri; dall'estero, tramite il consolato spagnoloLo hanno gli stranieri che hanno con la Spagna interessi economici, professionali o sociali, come l'acquisto di una casa, ed è assegnato dalla Direzione Generale della Polizia (art. 205 del Regolamento sugli stranieri, Real Decreto 1155/2024). Si chiede di persona; chi non è in Spagna lo chiede tramite gli uffici consolari spagnoli. Il termine massimo di risposta è di cinque giorni dall'ingresso nel registro dell'organo competente; senza risposta nel termine, la domanda si intende respinta. | BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205 |
| Modulo e tassa del NIE | Modulo EX-15 e tassa 790 codice 012: 9,84 €L'assegnazione del NIE su richiesta dell'interessato costa 9,84 € (voce 5.12 dell'allegato dell'Orden PJC/617/2025). I certificati su richiesta costano 7,31 € (voce 5.13). La domanda si presenta con il modulo EX-15 e la tassa con il modulo 790 codice 012. | BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo |
| NIE chiesto in un consolato | Presenza obbligatoria del richiedente o del suo rappresentante; non prova la residenzaIl Consolato Generale di Spagna a Parigi indica che il NIE si può chiedere in Spagna o all'ufficio consolare del luogo di residenza, che la presenza fisica del richiedente o del suo rappresentante è sempre obbligatoria e che il NIE non serve per risiedere né prova la residenza in Spagna. Lì viene rilasciato in media in circa due settimane. Ogni consolato stabilisce appuntamento e modalità di pagamento; i tempi dei consolati in Italia non sono stati verificati. | Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en París, NIE |
| Procura per comprare a distanza | Davanti al console spagnolo: senza apostille. Davanti a un notaio locale: con apostille e, se serve, traduzioneLe rappresentanze spagnole all'estero sono Amministrazione spagnola, quindi i loro documenti non si legalizzano: una procura rilasciata in consolato non richiede legalizzazione. Un documento pubblico straniero deve di regola essere legalizzato; negli Stati della Convenzione dell'Aia del 1961 l'apostille sostituisce la legalizzazione. Se il documento non è in spagnolo, serve una traduzione ufficiale. I consoli svolgono funzioni notarili se la legge del Paese lo permette; i consolati onorari non possono. | Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla |
| Convenzione dell'Aia sull'apostille | Italia dall'11 febbraio 1978; Spagna dal 25 settembre 1978Secondo la tabella di stato della Conferenza dell'Aia (HCCH), la convenzione del 5 ottobre 1961 è entrata in vigore per l'Italia l'11 febbraio 1978 e per la Spagna il 25 settembre 1978 (ratifica il 27 luglio 1978). Tra i due Stati basta quindi l'apostille. | HCCH, Status table: Convention of 5 October 1961 abolishing the requirement of legalisation for foreign public documents (Apostille) |
| Chi appone l'apostille in Italia sugli atti notarili | La Procura della Repubblica; gli altri atti, la PrefetturaEsempio della Procura di Bologna (pagina consultata il 16 ottobre 2026): legalizza e appone l'apostille agli atti notarili rogati o autenticati da notai con sede nei comuni del circondario della Procura, in formato cartaceo. Per altre tipologie di atti, come atti di stato civile o titoli universitari, ci si rivolge alla Prefettura. Ogni ufficio fissa le proprie modalità: informatevi presso quello competente. | Procura della Repubblica presso il Tribunale di Bologna, Legalizzazioni ed apostille |
| Documenti di un altro Paese UE senza apostille | Esenti gli atti di stato civile, residenza o cittadinanza; le procure noIl Regolamento (UE) 2016/1191, applicabile dal 16 febbraio 2019, esonera da legalizzazione e apostille i documenti pubblici di un altro Stato UE su nascita, matrimonio, stato civile, filiazione, domicilio o residenza, cittadinanza e altri fatti dell'art. 2. Non include le procure notarili, che continuano a richiedere l'apostille. | EUR-Lex, Reglamento (UE) 2016/1191, arts. 2, 4 y 27 |
| Mutuo | ||
| Mutuo per non residenti | Esistono banche con un prodotto specifico; la percentuale massima non è pubblicaBanco Santander, ad esempio, pubblicizza un mutuo per chi compra una seconda casa in Spagna vivendo all'estero, con finanziamento soggetto all'approvazione della banca e senza pubblicare la percentuale finanziata. Non esiste una fonte ufficiale sulla percentuale abituale per i non residenti. | Banco Santander, Hipoteca para No Residentes |
| Chi paga le spese del mutuo | La banca: notaio, registro e gestoría. L'acquirente: la periziaLa Legge 5/2019 ripartisce così: perizia a carico del mutuatario; gestoría, onorario notarile dell'atto di mutuo e iscrizione della garanzia nel Registro a carico del mutuante (art. 14.1.e). Le copie le paga chi le chiede. | BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14 |
| AJD dell'atto di mutuo ipotecario | La paga la bancaNegli atti di prestito con garanzia ipotecaria il soggetto passivo dell'AJD è il mutuante (art. 29 del testo unico ITPAJD, nella redazione del Real Decreto-ley 17/2018). | BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29 |
| Termini e verbale notarile prima del mutuo | Documentazione almeno 10 giorni di calendario prima; verbale notarile gratuitoLa banca deve consegnare la FEIN, la scheda di avvertenze standardizzate e il progetto di contratto con almeno dieci giorni di calendario di anticipo (art. 14). Il notaio redige un verbale di trasparenza che non comporta onorari per il mutuatario (art. 15.8). | BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 14 y 15 |
| Valuta e trasferimenti | ||
| Contanti all'ingresso e all'uscita dalla Spagna | Dichiarazione preventiva (modello S1) da 10.000 €Bisogna dichiarare prima l'ingresso o l'uscita di mezzi di pagamento per 10.000 € o più, e i movimenti all'interno della Spagna per 100.000 € o più (art. 34 della Legge 10/2010). Sono mezzi di pagamento il contante, gli assegni e i titoli al portatore, le carte prepagate non nominative e materie prime come l'oro. La dichiarazione si fa con il modello S1 (Orden EHA/1439/2006) presso l'Agenzia tributaria. Un bonifico bancario non è un mezzo di pagamento in questo senso. | BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34 |
| Dichiarazione di investimento estero in immobili | Acquisti di non residenti oltre 500.000 €L'acquisto di immobili in Spagna da parte di non residenti per più di 500.000 € si dichiara dopo al Registro de Inversiones del Ministero dell'Industria, del Commercio e del Turismo. Se interviene un notaio spagnolo e l'acquirente gli fornisce tutti i dati, il notaio la comunica e l'acquirente è esonerato. Se l'investimento proviene da una giurisdizione non cooperativa (paradiso fiscale), la dichiarazione è preventiva (artt. 4.h e 5 del Real Decreto 571/2023). | BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores |
| Pagare in euro dall'Italia | L'Italia usa l'euro dal 1999: nessun cambio di valutaLa BCE elenca l'Italia tra gli Stati membri dell'UE che usano l'euro (euro dal 1999, contante dal 2002), come la Spagna. Chi paga da un conto italiano in euro non converte valuta. Verificate con la vostra banca commissioni e limiti dei bonifici di importo elevato. | Banco Central Europeo, Países de la zona del euro |
| Residenza e visti | ||
| Soggiorno dei cittadini italiani in Spagna | Libera circolazione; iscrizione se si resta più di tre mesiI cittadini dell'UE, dello SEE e della Svizzera possono soggiornare più di tre mesi se lavorano oppure hanno risorse sufficienti e un'assicurazione sanitaria. L'iscrizione al Registro Central de Extranjeros si chiede di persona all'Oficina de Extranjería o in commissariato entro tre mesi dall'ingresso; il certificato viene rilasciato subito (art. 7 del Real Decreto 240/2007). | BOE, Real Decreto 240/2007, art. 7 |
| Golden visa | ||
| Golden visa per chi compra casa | Soppressa dal 3 aprile 2025La Legge organica 1/2025 (BOE del 3 gennaio 2025) ha svuotato gli articoli da 63 a 67 della Legge 14/2013, che regolavano il visto e il permesso di residenza per gli investitori, anche con l'acquisto di immobili. Questa parte è entrata in vigore tre mesi dopo la pubblicazione. Oggi comprare casa in Spagna non dà diritto a risiedervi. | BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava |
| Voli | ||
| Collegamenti diretti con Madrid dall'Italia | Roma Fiumicino, Milano (Malpensa, Linate, Bergamo), Venezia, Bologna, Firenze, Napoli e TorinoElenco di Aena per Madrid-Barajas (senza data, consultato il 16 ottobre 2026). Roma Fiumicino: ITA Airways, Iberia, Air Europa, Wizz Air Malta e Ryanair. Milano Malpensa: Iberia, Ryanair, Air Europa e Wizz Air Malta, tra gli altri; Milano Linate: Iberia; Bergamo: Ryanair. Venezia: Air Europa, Iberia, Wizz Air Malta e Ryanair. Bologna: Ryanair, Iberia e Air Nostrum. Firenze: Vueling e Iberia. Napoli: Iberia e Ryanair. Torino: Air Nostrum, Iberia, Wizz Air Malta e Ryanair. Gli orari cambiano con la stagione: verificate frequenze e orari con le compagnie. | Aena, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas: aerolíneas y destinos |
| Aeroporto Adolfo Suárez Madrid-Barajas | 68.179.054 passeggeri nel 2025 (+3%)È stato l'aeroporto della rete Aena con più passeggeri nel 2025. La rete Aena in Spagna ha totalizzato 321.587.316 passeggeri (+3,9%). | Aena, nota de prensa de cierre de 2025 |
| Comunità a Madrid | ||
| Italiani nella città di Madrid | 41.559 persone con nazionalità italianaResidenti iscritti al Padrón (anagrafe comunale) della città di Madrid al 1 gennaio 2026: 41.559 con nazionalità italiana, su 3.497.277 abitanti in totale. Sono persone iscritte: chi ha una seconda casa senza residenza a Madrid non è conteggiato. | Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal de Habitantes: población por distrito y sexo según continente y país de nacionalidad, 1 de enero de 2026 |
| Scuole | ||
| Scuola italiana a Madrid | Scuola Statale Italiana di Madrid, calle Agustín de Betancourt 1Scuola statale italiana aperta nel 1940, con lezioni dall'anno scolastico 1940/1941. Ordini e gradi: scuola primaria, secondaria di primo grado e liceo scientifico. Secondo il Ministero degli Affari Esteri, i titoli di studio finali hanno valore legale in Italia e in Spagna. Indirizzo: calle Agustín de Betancourt 1, 28003 Madrid. | Ministero degli Affari Esteri, Scuola Statale Italiana di Madrid |
Comprare senza visto: cosa vale per i cittadini italiani
La Spagna non richiede uno status di residenza per comprare una casa. In più, come cittadini dell'UE avete diritto alla libera circolazione: se restate più di tre mesi, entro tre mesi dall'ingresso chiedete di persona l'iscrizione al Registro Central de Extranjeros e il certificato viene rilasciato subito. La condizione è lavorare oppure avere risorse sufficienti e un'assicurazione sanitaria.
Comprare, invece, non dà diritto a risiedere: la golden visa per gli investitori, compresa quella immobiliare, è soppressa dal 3 aprile 2025, ma per i cittadini italiani non serve. Più importante è la residenza fiscale: chi resta più di 183 giorni all'anno in Spagna o vi ha il centro dei propri interessi economici diventa residente fiscale e esce dal regime dei non residenti.
L'acquisto a Madrid in sei passi
- Ricerca e visite: si fissano budget, quartieri e caratteristiche e si visita una selezione di immobili, di persona o in video.
- Richiesta del NIE: senza il numero per stranieri non si può firmare l'atto né pagare le imposte. Dall'Italia si chiede tramite il consolato spagnolo.
- Caparra e contratto privato: nel contratto privato acquirente e venditore regolano prezzo, termini e conseguenze di un eventuale recesso.
- Verifiche sull'immobile: prima dell'atto si controllano nota del registro, oneri, spese condominiali e imposte non pagate.
- Atto dal notaio: acquirente (o procuratore) e venditore firmano l'atto e si paga il prezzo.
- Imposte e registro: si liquida l'imposta (ITP oppure IVA con AJD), l'atto si iscrive nel Registro de la Propiedad e le utenze si intestano all'acquirente.
NIE, procura e apostille: comprare a distanza
Il NIE è un numero personale e unico per gli stranieri con interessi economici in Spagna. Dall'Italia si chiede tramite il consolato spagnolo, con il modulo EX-15 e la tassa 790 codice 012 di 9,84 €. Il richiedente o il suo rappresentante deve sempre presentarsi di persona e il NIE non prova la residenza. Il termine massimo di legge è di cinque giorni dall'ingresso della domanda; i tempi reali dipendono dal consolato.
Se non volete viaggiare a Madrid per la firma, potete conferire una procura. Firmata davanti al console spagnolo, non richiede né legalizzazione né apostille. Davanti a un notaio italiano serve l'apostille della Convenzione dell'Aia (in vigore per l'Italia dall'11 febbraio 1978 e per la Spagna dal 25 settembre 1978) e, se la procura non è in spagnolo, una traduzione ufficiale. Per gli atti notarili l'apostille la appone la Procura della Repubblica; gli altri atti vanno alla Prefettura. Il Regolamento (UE) 2016/1191 esonera gli atti di stato civile, residenza o cittadinanza, ma non le procure. Indicate nella procura con precisione cosa può fare il procuratore: prezzo, mutuo, imposte e firma.
Costi d'acquisto: imposte, notaio e registro a Madrid
Per una casa usata non si paga l'IVA ma l'imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP): nella Comunità di Madrid il 6%, a prescindere da nazionalità e residenza. Per una casa nuova comprata dal costruttore si paga il 10% di IVA più l'AJD, che a Madrid è generalmente dello 0,75%.
Notaio e registro applicano tariffe di legge, decrescenti in base al valore; si aggiungono fogli, copie e la gestoría, se la incaricate. Salvo patto contrario, il venditore paga le spese di stipula dell'atto e l'acquirente quelle della prima copia e successive. Non indichiamo una percentuale forfettaria del totale, perché dipende da prezzo, tipo di casa ed eventuale mutuo.
Mutuo e trasferimento del denaro dall'Italia
Esistono banche spagnole con mutui per chi vive all'estero; Banco Santander, ad esempio, pubblicizza un prodotto per la seconda casa senza pubblicare la percentuale finanziata. Sulla percentuale abituale non esiste una fonte ufficiale, per cui non indichiamo un valore orientativo. Da sapere: la banca consegna la documentazione con almeno dieci giorni di calendario di anticipo e il notaio redige prima un verbale di trasparenza gratuito. La perizia la pagate voi; notaio, registro e gestoría del mutuo li paga la banca, così come l'AJD dell'atto di mutuo.
Il prezzo si paga in euro. L'Italia usa l'euro, quindi chi paga da un conto italiano non converte valuta. I contanti e mezzi di pagamento simili da 10.000 € in su vanno dichiarati prima con il modello S1 all'ingresso o all'uscita dalla Spagna; il bonifico bancario non rientra. Gli acquisti dei non residenti oltre 500.000 € si dichiarano dopo al Registro de Inversiones, cosa che fa il notaio se riceve tutti i dati.
Imposte dopo l'acquisto: Spagna, Italia e convenzione
Convenzione. Italia e Spagna hanno una convenzione contro le doppie imposizioni sul reddito (Roma, 8 settembre 1977), in vigore dal 14 novembre 1980 secondo il BOE; non riguarda il patrimonio. I redditi e le plusvalenze da immobili possono essere tassati nello Stato in cui si trovano, quindi in Spagna. L'Italia può includerli nella base imponibile ma deduce l'imposta pagata in Spagna, entro un limite.
Imposta sul reddito dei non residenti (IRNR). Come residenti in Italia, Stato della UE, si applica il 19%. Se affittate, potete dedurre le spese se ne provate il legame diretto con i redditi. Se non affittate, ogni anno si tassa un reddito imputato del 2% del valore catastale (1,1% se il valore catastale è stato rivisto), a cui si applica l'aliquota; la regola per il 2023-2026 dipende da un Real Decreto-ley la cui convalida, il 16 ottobre 2026, non era ancora pubblicata. Si dichiara con il modello 210; per il reddito imputato 2026, dal 1 aprile al 31 dicembre 2027. Alla vendita la plusvalenza è tassata al 19% e l'acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa con il modello 211.
Imposta sul patrimonio. I non residenti pagano l'imposta spagnola sul patrimonio solo per i beni in Spagna; il minimo esente è di 700.000 €. Madrid agevola il 100% della quota, con la limitazione vigente finché esiste l'imposta sulle grandi fortune, che colpisce il patrimonio netto sopra 3.000.000 €. Chi risiede in Italia non deve nominare un rappresentante fiscale per tale imposta.
In Italia. Gli immobili all'estero si dichiarano nel quadro RW e sono soggetti all'IVIE, all'1,06% dal 2024 (era lo 0,76% fino al 2023). Per un immobile nella UE la base è il valore catastale spagnolo, e si può dedurre l'imposta patrimoniale pagata in Spagna sullo stesso immobile. L'abitazione principale è esente, ma una seconda casa in Spagna non lo è. Non è una consulenza fiscale personalizzata: fate verificare il vostro caso da un commercialista.
Madrid nella vita quotidiana: voli, comunità, scuola e prezzi
Voli. Secondo l'elenco di Aena, collegano Madrid con Roma Fiumicino ITA Airways, Iberia, Air Europa, Wizz Air Malta e Ryanair; con Milano Malpensa Iberia, Ryanair, Air Europa e Wizz Air Malta, tra gli altri; e ci sono voli anche da Linate, Bergamo, Venezia, Bologna, Firenze, Napoli e Torino. Madrid-Barajas ha registrato 68.179.054 passeggeri nel 2025. Frequenze e orari cambiano con la stagione.
Comunità e scuola. Al 1 gennaio 2026 risultavano iscritte al Padrón della città di Madrid 41.559 persone con nazionalità italiana. La Scuola Statale Italiana di Madrid, in calle Agustín de Betancourt 1, offre scuola primaria, secondaria di primo grado e liceo scientifico, con titoli finali validi in Italia e in Spagna.
Prezzi. A settembre 2026 il prezzo medio di offerta nella città di Madrid era di 6.458 €/m²; nel distretto di Salamanca 10.865 €/m² e a Chamberí 9.159 €/m². L'indice dei prezzi dell'INE per le compravendite concluse è salito a Madrid del 12,9% annuo nel secondo trimestre 2026, e l'affitto medio di offerta era di 23,4 €/m² al mese. I prezzi di offerta non sono compravendite concluse.
I prezzi a Madrid, zona per zona
Dati di mercato dalle schede di zona di Aurovas per Madrid, così come vi compaiono, ciascuno con la sua fonte e la sua data. I prezzi di annuncio e le stime non sono prezzi di compravendite concluse.
Madrid
| Voce | Valore | Fonte e data |
|---|---|---|
| Prezzo medio di vendita, Madrid città | 6.458 €/m²-0,2% mensile; -1,8% trimestrale≈ 7.240 USD/m² | idealista (rapporto sui prezzi)settembre 2026 |
| Variazione annua della vendita | +2,4%Massimo storico: 6.619 €/m² ad aprile 2026 | idealistasettembre 2026 |
| Barrio de Salamanca, vendita | 10.865 €/m²-1,2% su base annua; Chamberí 9.159; Retiro 8.515≈ 12.200 USD/m² | idealistasettembre 2026 |
| Distretto più economico, Villaverde | 3.365 €/m²+23,7% su base annua≈ 3.770 USD/m² | idealistasettembre 2026 |
| Affitto medio, Madrid città | 23,4 €/m² al mese+4,8% annuo; Salamanca 28,5 €/m²≈ 26,2 USD/m² al mese | idealistasettembre 2026 |
| Affitto, Comunidad de Madrid | 21,45 €/m² al mese-2,3% nel terzo trimestre; +0,3% annuo≈ 24 USD/m² al mese | Fotocasa (tramite MadridActual)settembre 2026 |
| Vendita, Comunidad de Madrid | 5.065 €/m²+6,9% annuo≈ 5.680 USD/m² | idealistasettembre 2026 |
Barrio de Salamanca
| Voce | Valore | Fonte e data |
|---|---|---|
| Prezzo medio di offerta, vendita | 10.865 €/m²Offerta media del distretto; città di Madrid: 6.458 €/m².≈ 12.200 USD/m² | idealista (rapporto sui prezzi, citato da rentaspasivas.com)Settembre 2026 |
| Affitto medio | 28,5 €/m² al meseVariazione annua +5,0 %; massimo storico.≈ 31,9 USD/m² al mese | idealista, evoluzione del prezzo di affittoSettembre 2026 |
| Valore di perizia | 7.883 €/m² (+17,43 % annuo)Abitazione finita, nuova e usata; appartamento di 90 m² a 709.501 €.≈ 8.830 USD/m² | Tinsa2º trimestre 2026 |
| Variazione annua di vendita | +10,3 %Media di 10.001 €/m² in quel momento. | Funciohouse, con dati di idealista e IndomioInizio 2026 |
| Popolazione e patrimonio abitativo | 146.148 abitanti; 83.575 abitazioniLa maggior parte delle abitazioni è anteriore al 1960. | Ayuntamiento de Madrid, citato da Funciohouse2026 |
Chamberí
| Voce | Valore | Fonte e data |
|---|---|---|
| Prezzo medio di vendita | 9.159 €/m²+2,6 % su base annua; massimo storico 9.359 €/m² a marzo 2026≈ 10.300 USD/m² | idealista (rapporto sui prezzi, Chamberí)settembre 2026 |
| Prezzo medio di affitto | 26,0 €/m² al mese+3,5 % su base annua; massimo storico≈ 29,1 USD/m² al mese | idealista (rapporto sugli affitti, Madrid)settembre 2026 |
| Prezzo medio Madrid città | 6.458 €/m²+2,4 % su base annua; Chamberí, secondo distretto più caro dopo Salamanca (10.865 €/m²)≈ 7.240 USD/m² | idealista newssettembre 2026 |
| Prezzo di offerta (altra fonte) | 9.332 €/m² vendita; 27,09 €/m² affittoVendita +0,54 % e affitto -1,67 % su base annua | Indomiosettembre 2026 |
| Prezzo Fotocasa e acquisto medio | 9.425 €/m²; 1.162.679 € di acquisto medio | Fotocasa, citato da The Avenue Real Estatemaggio 2026 |
| Quartiere più caro e più economico | Almagro 10.503 €/m²; Vallehermoso 7.921 €/m² | idealista, citato da The Avenue Real Estateaprile 2026 |
| Popolazione del distretto | 140.866 abitantiSei quartieri; superficie di circa 4,7 km² | Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal (Distrito 07)2020 |
Retiro
| Voce | Valore | Fonte e data |
|---|---|---|
| Prezzo medio di vendita (idealista) | 8.444 €/m²-0,5 % su base annua; massimo storico di 8.579 €/m² a settembre 2025≈ 9.460 USD/m² | idealista, rapporto sui prezzi delle case in vendita a Retiroagosto 2026 |
| Prezzo medio di vendita (Fotocasa) | 8.704 €/m²Terzo distretto più caro di Madrid dopo Salamanca e Chamberí≈ 9.750 USD/m² | Fotocasa Life, evoluzione del prezzo delle case a Madridottobre 2026 |
| Valutazione di vendita (idealista) | 7.671 €/m²≈ 8.600 USD/m² | idealista, valutazione di immobili a Madridsettembre 2026 |
| Affitto medio (idealista) | 24,0 €/m² al mese+2,5 % su base annua; massimo storico della serie≈ 26,9 USD/m² al mese | idealista, rapporto sui prezzi di affitto a Retirosettembre 2026 |
| Affitto medio (Fotocasa) | 22,66 €/m² al mese≈ 25,4 USD/m² al mese | Fotocasa Lifeottobre 2026 |
| Popolazione del distretto | 119.757 abitanti su 5,48 km² | Hallamadrid (dati comunali)2026 |
| Età del patrimonio abitativo | Per lo più costruito prima del 1960 | idealista Maps2026 |
Chamartín
| Voce | Valore | Fonte e data |
|---|---|---|
| Prezzo medio di vendita a Chamartín | 8.127 €/m²Variazione annua +4,6%; mensile -1,2%; massimo 8.343 €/m² a maggio 2026.≈ 9.110 USD/m² | idealista, rapporto sui prezzi di venditasettembre 2026 |
| Prezzo a El Viso | 9.402 €/m²Variazione annua +2,2%.≈ 10.500 USD/m² | idealistasettembre 2026 |
| Prezzo a Bernabéu-Hispanoamérica | 8.719 €/m²Variazione annua +12,1%.≈ 9.770 USD/m² | idealistasettembre 2026 |
| Prezzo a Prosperidad | 7.127 €/m²Il quartiere più accessibile del distretto.≈ 7.990 USD/m² | idealistasettembre 2026 |
| Affitto medio a Chamartín (ultimo dato verificato) | 22,8 €/m² al meseVariazione annua +11,5%.≈ 25,5 USD/m² al mese | idealista, rapporto sui prezzi di affittoagosto 2025 |
| Popolazione del distretto | circa 145.000 abitantiDato approssimativo. | DFlat Madrid (blog)2025 |
| Madrid Nuevo Norte | quasi 10.500 abitazioni38% a gestione municipale; urbanizzazione di Las Tablas Oeste approvata il 29 gennaio 2026. | Madridiariomarzo 2026 |
La Moraleja
| Voce | Valore | Fonte e data |
|---|---|---|
| Vendita, media di La Moraleja | 7.574 €/m² (+12,8% annuo)Massimo storico di 7.715 €/m² in aprile 2026.≈ 8.490 USD/m² | idealista (tramite precioviviendamadrid.es)giugno 2026 |
| Prezzo medio di compravendita | 2,15 milioni di euroCon 7.158 €/m². Le case tipo superano i 300 m². | Diza, diffuso da idealista (Merca2)settembre 2026 |
| Calo delle compravendite | -46,3% da dicembre 2025 | Diza (Merca2)settembre 2026 |
| Vendita per sottozona | Urbanización 7.715 €/m²; El Soto 6.806 €/m²; Encinar de los Reyes 6.377 €/m² | idealista (tramite The Avenue Real Estate)aprile 2026 |
| Andamento complessivo | Da 5.466 a 6.760 €/m² (+23,7%)≈ 7.570 USD/m² | idealista (tramite The Avenue Real Estate)da aprile 2024 ad aprile 2026 |
| Affitto medio | 31,8 €/m² al mese (+7,0% annuo)La scheda di idealista della zona mostra 19 €/m². Dipende dalla tipologia.≈ 35,6 USD/m² al mese | idealista (tramite precioviviendamadrid.es)giugno 2026 |
| Reddito lordo medio, CAP 28109 | 196.429 € per contribuenteLa media di Alcobendas è 60.576 €.≈ 220.000 USD | Agencia Tributaria (tramite lamoraleja.com)dati del 2023 |
| Patrimonio abitativo | 9.994 abitazioni; la maggior parte di oltre 240 m², costruite nel 1980-1989 | idealista2026 |
Pozuelo de Alarcón
| Voce | Valore | Fonte e data |
|---|---|---|
| Prezzo medio di vendita | 5.015 €/m²Massimo recente di 5.078 €/m² a maggio 2026≈ 5.620 USD/m² | idealista (rapporto sui prezzi)agosto 2026 |
| Variazione annua del prezzo di vendita | +2,6%Rispetto ad agosto 2025; a maggio 2026 l'aumento annuo era del 12,3% | idealista (rapporto sui prezzi)agosto 2026 |
| Prezzo medio di affitto | 16,6 €/m² al meseVariazione annua di +9,5%≈ 18,6 USD/m² al mese | idealista (rapporto sui prezzi)aprile 2026 |
| Zona Avenida de Europa | 5.612 €/m²Variazione annua di -3,9%≈ 6.290 USD/m² | idealista (rapporto sui prezzi)agosto 2026 |
| Somosaguas | 5.039 €/m²Variazione annua di +22,2%≈ 5.650 USD/m² | idealista (rapporto sui prezzi)agosto 2026 |
| Zona Pueblo | 4.319 €/m²Variazione annua di -0,4%≈ 4.840 USD/m² | idealista (rapporto sui prezzi)agosto 2026 |
| Forbice di prezzi per zona | da 4.100 a 5.656 €/m²Media comunale di 4.951 €/m²; minimo a Monte Claro, massimo a Prado de Somosaguas≈ 6.340 USD/m² | Indomioluglio 2026 |
| Popolazione e reddito | 89.770 abitanti; reddito netto medio di 30.524 € per abitanteDato sul reddito dell'anno 2023≈ 34.200 USD | The Avenue (cita INE, Atlas de Renta 2023)2026 |
Gli importi preceduti da «≈» sono una conversione indicativa in USD secondo il tasso di riferimento della BCE del 22 ottobre 2026. L'importo reale dipende dal cambio del giorno del pagamento.
La costa di Cadice, per confrontare
Chi compra in Spagna può guardare anche la costa di Cadice: Sotogrande, Vistahermosa a El Puerto de Santa María, Sancti Petri, Tarifa e Zahara de los Atunes sono zone dove molti cercano la seconda casa. Aurovas ha il suo ufficio a El Puerto de Santa María. In provincia di Cadice si applica la normativa andalusa: ITP al 7% invece del 6% di Madrid e AJD all'1,2% sulla casa nuova. Quanto ai prezzi, l'offerta media a El Puerto era di 2.652 €/m² a giugno 2026 (Vistahermosa-Fuentebravía 4.592 €/m²) e nella provincia di Cadice di 2.539 €/m² a settembre 2026, contro i 6.458 €/m² della città di Madrid.
Schede di zona: El Puerto de Santa María · Vistahermosa · Sotogrande · Sancti Petri e La Barrosa · Tarifa · Zahara de los Atunes
Come vi accompagna Aurovas
Aurovas è un'agenzia immobiliare boutique con ufficio a El Puerto de Santa María e un team a Madrid. Ci occupiamo della ricerca, organizziamo le visite, negoziamo con i venditori e vi accompagniamo fino alla firma dal notaio. Assistiamo in spagnolo, inglese e francese; per le questioni fiscali e legali vi consigliamo un professionista in Italia e uno in Spagna. Scriveteci dal sito e valuteremo il vostro progetto senza impegno.
Domande frequenti
Serve un visto per comprare casa a Madrid dall'Italia?
No. Per comprare non serve nessun permesso di residenza e, come cittadini dell'UE, chi resta più di tre mesi in Spagna si iscrive al Registro Central de Extranjeros se lavora o ha risorse sufficienti e un'assicurazione sanitaria. La golden visa per chi investe in immobili è stata soppressa il 3 aprile 2025.
Quali imposte e costi ci sono quando si compra a Madrid?
Per una casa usata, ITP del 6% nella Comunità di Madrid. Per una casa nuova, IVA del 10% più AJD, di norma dello 0,75% a Madrid. Si aggiungono notaio e registro (tariffe di legge), gestoría ed eventuali costi del mutuo. Non diamo una percentuale forfettaria perché varia con prezzo e caso.
Come sono tassate una casa a Madrid e i suoi redditi se vivo in Italia?
La Spagna tassa come non residente (IRNR) l'affitto, il reddito imputato per uso proprio e la plusvalenza (19%). Per i residenti in Italia il tasso sui redditi è del 19% e, per l'affitto, si possono dedurre le spese provate. In Italia l'immobile va nel quadro RW e paga l'IVIE all'1,06%. Fate verificare il vostro caso da un commercialista.
Posso comprare senza andare a Madrid?
Sì, con una procura. Firmata davanti al console spagnolo non richiede apostille; davanti a un notaio italiano serve l'apostille (per gli atti notarili, della Procura della Repubblica) e, se non è in spagnolo, la traduzione ufficiale. Il NIE si chiede tramite il consolato spagnolo, con presenza del richiedente o del suo rappresentante.
Come si paga il prezzo dall'Italia?
In euro, con bonifico bancario: l'Italia usa l'euro e non c'è cambio di valuta. I contanti da 10.000 € in su vanno dichiarati prima con il modello S1 all'ingresso o all'uscita dalla Spagna. Gli acquisti dei non residenti oltre 500.000 € si dichiarano dopo al Registro de Inversiones, di solito tramite il notaio.
Ci sono voli diretti dall'Italia a Madrid e una scuola italiana?
Sì. Secondo Aena, Madrid è collegata con Roma Fiumicino, Milano, Venezia, Bologna, Firenze, Napoli e Torino da compagnie come ITA Airways, Iberia, Air Europa e Ryanair. A Madrid c'è la Scuola Statale Italiana, con primaria, secondaria di primo grado e liceo scientifico, e al 1 gennaio 2026 vi risiedevano 41.559 italiani iscritti al Padrón.
Fonti
Leggi, statistiche e pagine ufficiali o di mercato su cui si basa questa guida. Si aprono in una nuova scheda.
- BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava
- BOE, Real Decreto 240/2007, art. 7
- BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado
- Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
- BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2
- BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2
- BOE, Código Civil, art. 1455
- Banco Santander, Hipoteca para No Residentes
- BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14
- BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29
- BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9
- BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
- Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes)
- Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones
- Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación
- BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España e Italia para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta, hecho en Roma el 8 de septiembre de 1977
- Agenzia delle Entrate, IVIE: base imponibile e aliquota
- Agenzia delle Entrate, IVIE: versamento e dichiarazione
- BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5
- BOE, Ley 38/2022, art. 3
- BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
- BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo
- Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en París, NIE
- Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
- HCCH, Status table: Convention of 5 October 1961 abolishing the requirement of legalisation for foreign public documents (Apostille)
- Procura della Repubblica presso il Tribunale di Bologna, Legalizzazioni ed apostille
- EUR-Lex, Reglamento (UE) 2016/1191, arts. 2, 4 y 27
- BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34
- BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores
- Banco Central Europeo, Países de la zona del euro
- Aena, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas: aerolíneas y destinos
- Aena, nota de prensa de cierre de 2025
- Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal de Habitantes: población por distrito y sexo según continente y país de nacionalidad, 1 de enero de 2026
- Ministero degli Affari Esteri, Scuola Statale Italiana di Madrid
- idealista, informe de precios de venta en Madrid
- idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
- INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026
- idealista, informe de precios de alquiler en Madrid
- idealista, informe de precios de venta en El Puerto de Santa María
- idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz
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Verificato il . Questa guida è informativa: non sostituisce una consulenza fiscale o legale personalizzata, e norme e prezzi cambiano.
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