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Quanto costa una casa a Madrid a ottobre 2026

Secondo idealista, il metro quadro in vendita nella capitale chiude settembre a 6.458 €. Madrid è la seconda capitale più cara della Spagna, dietro solo a San Sebastián.

Il mercato si è un po' raffreddato dalla primavera: il massimo storico è stato di 6.619 €/m² ad aprile 2026 e da allora la media scende. Eppure la variazione annua resta positiva.

• Distretti più cari: Salamanca (10.865 €/m²), Chamberí (9.159), Retiro (8.515), Chamartín (8.127) e Centro (7.771).
• Distretti più economici: Villaverde (3.365), Puente de Vallecas (3.535), Usera (3.628), Carabanchel (3.829) e Villa de Vallecas (3.852).

Nella Comunidad de Madrid nel suo insieme, il metro quadro è a 5.065 €, il 6,9% in più rispetto a un anno fa.

Dove sale e dove ristagna

Il quadro del 2026 viaggia a due velocità. L'asse prime è quasi piatto: Salamanca scende dell'1,2% su base annua e Retiro dello 0,7%. Chamberí (+2,6%), Chamartín (+4,6%) e Centro (+3,7%) salgono in modo moderato.

La crescita forte è al sud e a est, dove il punto di partenza è molto più basso: Villaverde +23,7%, Puente de Vallecas +17,9%, Usera +15,9% e Moratalaz +11,3%. Latina, Puente de Vallecas, San Blas, Usera e Villaverde hanno segnato massimi storici a settembre.

Per chi compra in centro o a Salamanca, questo significa più margine di negoziazione rispetto a un anno fa. Per chi investe nei distretti periferici, significa entrare quando il rialzo è già molto avanzato.

Affitto a Madrid: canoni alti e dati che non coincidono

Secondo idealista, l'affitto medio nella capitale è di 23,4 €/m² al mese a settembre 2026, il 4,8% in più rispetto a un anno prima e al massimo storico. Salamanca arriva a 28,5 €/m², Centro a 26,1 e Chamberí a 26,0.

Fotocasa misura la Comunidad de Madrid e offre un'altra lettura: 21,45 €/m², con un calo del 2,3% nel terzo trimestre e un +0,3% annuo. I portali usano campioni diversi, quindi conviene confrontare sempre all'interno della stessa fonte.

Se compri per affittare, il dato utile è il binomio prezzo di acquisto e canone del quartiere. A Salamanca, 10.865 €/m² di acquisto contro 28,5 €/m² di affitto mensile dà una redditività lorda contenuta. A Carabanchel (3.829 €/m² e 19,3 €/m²) il rapporto è più favorevole.

Cosa c'è nel nostro portafoglio di Madrid

Sono 111 appartamenti in vendita. Non ci sono case né locali pubblicati nella zona, e nemmeno affitti. La fascia va da 549.000 € a 6.559.000 €.

Esempi reali di ciò che pubblichiamo:

• Appartamento esterno con terrazza in calle de Pedro Teixeira, vicino alla Castellana e ad AZCA.
• Appartamento con 3 camere da letto in Tetuán 20.
• Attico a el Retiro.
• Appartamento con 3 camere da letto in Padilla 80, al secondo piano, nel barrio de Salamanca.
• Abitazione di nuova costruzione di 340 m² chiavi in mano in Castelló.

Il prezzo medio richiesto, circa 13.700 €/m², riflette il fatto che gran parte del catalogo si trova sull'asse Salamanca, Retiro e Chamberí, dove il prodotto con terrazza, attico o nuova costruzione supera con ampio margine la media del distretto.

Vendere a Madrid: come fissare il prezzo

I prezzi richiesti e quelli di chiusura non sono la stessa cosa. Con i distretti prime in leggero calo su base annua, un prezzo di partenza sopra il mercato allunga la vendita e finisce in un ribasso.

Quello che facciamo prima di pubblicare:

• Confrontiamo con il €/m² del tuo distretto, non con quello della città. Tra Chamberí (9.159) e Tetuán o Moncloa (6.317) c'è un abisso.
• Valutiamo separatamente ciò che fa salire il prezzo: esterno, terrazza, piano alto, ascensore, nuova costruzione o ristrutturazione di qualità.
• Ti diciamo se conviene vendere ora o aspettare, con i dati della zona.

Lavoriamo con il team di Madrid, che copre la capitale e i suoi dintorni.

Mobilità e servizi che influiscono sul prezzo

L'aeroporto Adolfo Suárez Madrid-Barajas si trova all'interno del comune stesso, nel distretto di Barajas, dove il metro quadro si aggira sui 4.971 €. Le stazioni di Atocha e Chamartín concentrano l'alta velocità e i distretti Retiro, Arganzuela, Chamartín e Tetuán sono quelli che ne beneficiano di più.

Tetuán, per esempio, è a 6.368 €/m² secondo Fotocasa e unisce la Castellana a prezzi molto inferiori a Chamberí. El Retiro, con il suo parco, mantiene uno dei prezzi più alti della città, 8.515 €/m². Arganzuela, con Madrid Río, è a 6.384 €/m² e sale del 6,4% annuo.