132 VPO en San Fernando desde 78.891 € más IVA
Hemsa ha adjudicado a Constructora San José, por 18,6 millones con IVA incluido, las obras de 132 viviendas protegidas en San Fernando, con precios de venta desde 78.891 euros más IVA y un plazo máximo de ejecución de 24 meses.
Quien aspire a un piso de un dormitorio en San Fernando tiene ya un precio de referencia: 78.891 euros más IVA en la nueva promoción pública del Residencial La Marina. Lo que no tiene todavía es un calendario. La empresa municipal Hemsa ha adjudicado la obra, pero los 24 meses de ejecución son un tope y las fechas de inicio y de entrega no están confirmadas.
Según Andalucía Información y Cadiznoticias (18 de octubre de 2026), el Consejo de Administración de Hemsa ha adjudicado a Constructora San José, S.A. la construcción de 132 viviendas protegidas en venta por 18,6 millones de euros, IVA incluido. Esa cifra cubre solo la obra: no incluye el suelo, los honorarios técnicos ni la financiación. La oferta supone una rebaja del 5% sobre el presupuesto base de licitación.
Precios del Residencial La Marina: de 78.891 a 144.904 euros más IVA
Hay un matiz que conviene subrayar desde el principio. El importe de adjudicación lleva el IVA incluido, pero los precios de venta son más IVA: al comprador se le sumará el impuesto a las cifras publicadas. Según Hemsa y el Ayuntamiento, recogidos por Andalucía Información, la horquilla va de 78.891 a 144.904 euros antes de IVA.
La promoción se compone de 8 viviendas de un dormitorio, 23 de dos y 101 de tres. Estas últimas suponen cerca del 77% del total. Las superficies construidas oscilan entre 51 y 94 metros cuadrados.
| 1 dormitorio (mín.) | 78.891 euros (más IVA) |
|---|---|
| 1 dormitorio (máx.) | 91.150 euros (más IVA) |
| 2 dormitorios (mín.) | 106.679 euros (más IVA) |
| 2 dormitorios (máx.) | 120.760 euros (más IVA) |
| 3 dormitorios (mín.) | 140.058 euros (más IVA) |
| 3 dormitorios (máx.) | 144.904 euros (más IVA) |
Fuente: Hemsa / Ayuntamiento de San Fernando vía Andalucía Información (18/10/2026)
| Tipología | Viviendas | Superficie construida | Precio (€ más IVA) |
|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 8 | 51–59 m2 | 78.891–91.150 |
| 2 dormitorios | 23 | 69,35–78,50 m2 | 106.679–120.760 |
| 3 dormitorios | 101 | 91–94 m2 | 140.058–144.904 |
Las fuentes no detallan el precio de cada unidad ni aclaran si garajes y trasteros van incluidos en esos importes. El conjunto suma 94 plazas de garaje y 47 trasteros, de modo que no hay garaje para todas las viviendas.
Dónde se construye: Ronda del Estero y avenida de La Marina
El Residencial La Marina se levantará en la confluencia de la Ronda del Estero con la avenida de La Marina. Según Andalucía Información y El Castillo de San Fernando, se organiza en dos bloques y seis edificios o portales. Estará junto a 81 viviendas de alquiler público ya terminadas, repartidas en cuatro bloques de la propia Ronda del Estero.
Esas 81 viviendas se entregarían en noviembre, con alquileres desde 165 euros, según El Castillo de San Fernando. La zona concentra así dos fórmulas complementarias de acceso a la vivienda pública: el alquiler asequible y la compra protegida.
Cómo acceder: el registro de demandantes de Hemsa
Para optar a una de estas viviendas es imprescindible estar inscrito en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, gestionado por Hemsa. Según el propio organismo, el registro está permanentemente abierto y la inscripción caduca a los 3 años. La solicitud es presencial y con cita previa, en el teléfono 956 94 50 00 o en correo@hemsasanfernando.es.
La alcaldesa, Patricia Cavada, ha anunciado el llamamiento a los inscritos. Las fuentes consultadas indican que el Ayuntamiento prevé iniciar el contacto en octubre, sin una fecha cerrada. La inscripción previa es el requisito de partida para optar a las viviendas.
Requisitos: qué se sabe y qué no
Las condiciones de La Marina no se han publicado en las fuentes consultadas. En anteriores promociones de la Ronda del Estero, el Ayuntamiento (2024) exigió ingresos máximos de 5,5 veces el IPREM, más de dos años de empadronamiento en San Fernando (con excepciones por trabajo o arraigo), adjudicación por antigüedad en el registro con cupos, por ejemplo para menores de 35 años y familias monoparentales, y un estudio de viabilidad hipotecaria.
Son pautas de referencia, no requisitos confirmados para esta promoción. Conviene esperar a las bases oficiales antes de dar por hecho que se cumplen.
Plazos: 24 meses como máximo, sin fecha de entrega
Según Andalucía Información, La Voz del Sur y Cadiznoticias, el contrato fija un plazo máximo de 24 meses. La Gaceta de Cádiz señala que la adjudicación recoge compromisos de reducirlo, pero no hay fecha de comienzo de obras ni de finalización. A la pregunta de cuándo terminarán, la respuesta honesta es: como mucho 24 meses desde el inicio, que aún no se ha comunicado.
Quien planee comprar debe tener presente que, además de la obra, habrá un proceso de adjudicación entre los inscritos cuyo calendario tampoco se ha comunicado.
El descuento del 40%: la cifra del Ayuntamiento
El consistorio asegura, según La Voz del Sur, que los precios son aproximadamente un 40% inferiores a los de una vivienda libre equivalente. Lo atribuye al suelo municipal cedido gratis, a las bonificaciones fiscales y a la gestión pública. Es una estimación del propio Ayuntamiento que no ha sido contrastada de forma independiente.
Otro cálculo de esta redacción ayuda a poner el dato en contexto. Aplicando el precio mínimo y el máximo de cada tipología a las 132 viviendas, la facturación por ventas oscilaría entre unos 17,2 y 18,1 millones de euros, antes de IVA y sin garajes ni trasteros. El coste de obra adjudicado, con IVA, es de 18,6 millones, equivalente a unos 140.900 euros por vivienda. Son magnitudes no comparables directamente: unas llevan IVA y otras no, y las fuentes no detallan los extras ni el tipo de IVA aplicable a la venta.
Contexto: más vivienda pública en la Ronda del Estero
Según Teleprensa y El Castillo de San Fernando, cuatro empresas concurrieron a una licitación publicada el 19 de mayo de 2026. El plan municipal incluye además el Residencial Hércules, con 216 protegidas previstas también en la Ronda del Estero, y 71 viviendas en antiguos terrenos de Defensa. Si se cumplen, el municipio sumaría cientos de viviendas asequibles en pocos años.
Quedan por conocer las bases de adjudicación y el calendario de obra, que determinarán cuándo y a quién llegan estas viviendas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuestan las viviendas del Residencial La Marina?
Entre 78.891 y 144.904 euros más IVA. Un dormitorio cuesta de 78.891 a 91.150 euros, dos dormitorios de 106.679 a 120.760 y tres dormitorios de 140.058 a 144.904.
¿Cómo solicitar una VPO en San Fernando?
Hay que estar inscrito en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida de Hemsa, con cita previa en el 956 94 50 00 o en correo@hemsasanfernando.es. La inscripción caduca a los 3 años.
¿Cuándo terminan las obras de La Marina?
No hay fecha. El contrato fija un máximo de 24 meses de ejecución, pero no se ha comunicado cuándo empiezan las obras ni cuándo se entregarán las viviendas.
¿Cuáles son los requisitos para comprar en La Marina?
Aún no se han publicado los de esta promoción. En anteriores promociones de la Ronda del Estero (2024) se exigieron ingresos máximos de 5,5 veces el IPREM y más de 2 años de empadronamiento.
Fuentes
- Diario de Cádiz · 2026-10-18
- Andalucía Información · 2026-10-18
- Cadiznoticias · 2026-10-18
- La Gaceta de Cádiz · 2026-10-19
- La Voz del Sur · 2026-10-18
- El Castillo de San Fernando · 2026-10-18
- Hemsa · 2026
- Ayuntamiento de San Fernando · 2024
- Teleprensa · 2026-10-18
Datos revisados el 19/10/2026.
