Hipoteca fija en noviembre: cada comparador elige un banco, con TIN del 2,55% al 2,90%
Rastreator elige a BBVA (TIN 2,55%), la OCU a Openbank (TIN 2,90%, TAE 3,32%) y Rankia a Sabadell (TIN bonificado 2,75%): la mejor hipoteca fija de noviembre de 2026 depende del comparador. Además del tipo, importan la TAE, que recoge comisiones y vinculaciones, y los gastos de la compra, como el ITP.
Dos compradores piden hoy una hipoteca fija a 25 años. Uno firma al 2,55% de TIN sin nómina ni seguros; el otro, al 2,90% tras domiciliar 900 euros al mes. La diferencia, en un préstamo de 150.000 euros (cálculo propio), ronda los 26 euros mensuales. Y ambos pueden haber elegido "la mejor hipoteca de noviembre", porque la respuesta depende de quién haga el ránking.
Cuatro comparadores, cuatro ganadores
Según Rastreator (noviembre de 2026), la mejor fija es la de BBVA: TIN del 2,55%, TAE del 2,60%, plazo de 25 años, cuota de 677 euros, sin bonificaciones ni comisiones. Es el criterio del comparador, no un liderazgo medido sobre todo el mercado.
La OCU (noviembre de 2026) señala a Openbank: TAE del 3,32%, TIN del 2,90% y nómina de 900 euros. BBVA queda segundo, con un TIN del 2,85% y una TAE del 3,53%. HelpMyCash destaca a Ibercaja con un TIN del 2,55%, sin que el material consultado permita precisar sus condiciones, y Rankia, a Sabadell.
| BBVA (Rastreator) | 2,55% |
|---|---|
| Ibercaja (HelpMyCash) | 2,55% |
| Sabadell bonificado | 2,75% |
| BBVA (OCU) | 2,85% |
| Openbank (OCU) | 2,90% |
| Media INE fijas | 3,16% |
Fuente: Rastreator, HelpMyCash, Rankia/iAhorro, OCU e INE (agosto de 2026). Las condiciones varían: BBVA y Ibercaja sin bonificar según Rastreator/HelpMyCash; Sabadell bonificado con seguros y nómina; Openbank con nómina de 900 €.
| Entidad (fuente) | TIN | TAE | Condiciones |
|---|---|---|---|
| BBVA (Rastreator) | 2,55% | 2,60% | 25 años, sin bonificar |
| Sabadell (Rankia/iAhorro) | 2,75% bonificado | 3,58% | 30 años, con vinculaciones |
| BBVA (OCU) | 2,85% | 3,53% | Según la OCU |
| Openbank (OCU) | 2,90% | 3,32% | Nómina de 900 € |
Hay discrepancias que conviene conocer. La TAE de Sabadell es del 3,58% según Rankia e iAhorro, pero del 3,67% según HelpMyCash. El TIN de Openbank es del 2,86% según Rankia. Sin bonificar, Sabadell sube al 3,75% de TIN.
Paso 1: compara la TAE, no solo el TIN
El TIN dice cuánto cuesta el dinero; la TAE añade comisiones y productos vinculados. Por eso Openbank, con un TIN algo más alto que BBVA, luce en la OCU una TAE de 3,32% frente al 3,53% de BBVA en esa misma tabla.
Pregunta siempre qué pasa si dejas de cumplir las condiciones. En Sabadell, la máxima bonificación exige nómina y seguros de hogar, vida y protección de pagos, este último de unos 340 euros al año. El importe mínimo de nómina que circula (700 euros) no se ha podido verificar, así que confírmalo en la oferta.
Paso 2: calcula la cuota con la regla del esfuerzo
Según el INE (agosto de 2026, datos provisionales), el 64,1% de las hipotecas sobre vivienda se firmó a tipo fijo. El importe medio fue de 181.285 euros (+7,7%, máximo de la serie), con un tipo medio del 3,08% y 33.841 operaciones. El tipo inicial medio fue del 3,16% en las fijas y del 2,95% en las variables, con un plazo medio de 26 años.
Con esas cifras, la cuota teórica ronda los 845-846 euros, según un cálculo de euribor.com.es; no es un dato del INE. Aplicando la regla prudente de que la cuota no pase del 30-35% de los ingresos, hacen falta entre unos 2.400 y 2.800 euros netos mensuales (cálculo propio). Sabadell fija su tope en el 40%, según Idealista (junio de 2026), pero ese techo deja poco margen ante imprevistos.
Paso 3: suma los gastos reales de la compra
Un error frecuente es creer que la tasación es el único gasto del comprador. Con la Ley 5/2019, el banco asume notaría, gestoría, registro y AJD de la hipoteca, y el cliente paga la tasación: unos 300 euros (302,71 en Sabadell, según Rankia).
Pero la compraventa tiene sus propios costes. En vivienda usada, el comprador paga el ITP, las copias de notaría y la inscripción en el Registro de la Propiedad; esta última ronda los 210-221 euros en el ejemplo madrileño que cita registrosdepropiedad.es. En obra nueva paga IVA del 10% más AJD, que en Madrid es del 0,75%.
Qué pasa en Cádiz y en Madrid
En la Comunidad de Madrid, el ITP general en vivienda usada es del 6% (artículo 28 del Decreto Legislativo 1/2010): 18.000 euros sobre 300.000. Según guiareformas.es, hay un 4% para familia numerosa y una bonificación del 10% de la cuota en vivienda habitual de hasta 250.000 euros; contrasta esto con la Agencia Tributaria madrileña.
En Andalucía, el ITP general es del 7% según guiareformas.es y precioviviendamadrid.es (2026): 14.000 euros sobre 200.000. No hemos localizado la norma autonómica en fuente oficial, así que confírmalo con la Consejería de Hacienda de la Junta.
Los precios cambian la escala. Según Idealista (tercer trimestre de 2026 en Madrid y septiembre en Cádiz), la vivienda usada cuesta 6.458 €/m2 en Madrid capital y 3.382 €/m2 en Cádiz capital. Un piso de 80 metros equivale a unos 516.600 euros en Madrid y 270.600 en Cádiz (cálculo propio). Con una entrada del 20%, la hipoteca sería de unos 413.000 y 216.000 euros, y el ITP general, de unos 31.000 euros en Madrid y 18.900 en Cádiz. Ese dinero hay que tenerlo ahorrado además de la entrada.
Errores que evitar
- Elegir por el TIN sin leer la TAE ni las vinculaciones.
- Contratar seguros solo por la bonificación sin comparar su precio con el de mercado.
- Presupuestar solo la tasación y olvidar ITP, copias y registro.
- Dar por buena la cuota media de 845 euros: depende de importe, plazo y tipo.
- Fiarse de un único ránking: pide ofertas vinculantes a tres o cuatro entidades.
Preguntas frecuentes
¿Qué banco tiene la mejor hipoteca fija en noviembre de 2026?
Depende del comparador: Rastreator elige BBVA (TIN 2,55%, TAE 2,60%), la OCU a Openbank (TAE 3,32%), HelpMyCash a Ibercaja y Rankia a Sabadell (TIN bonificado 2,75%). Compara la TAE con las vinculaciones que puedas cumplir.
¿Cuáles son los gastos de una hipoteca en 2026?
Con la Ley 5/2019, el banco paga notaría, gestoría, registro y AJD de la hipoteca, y tú pagas la tasación, unos 300 euros. En la compra de vivienda usada abonas además ITP, copias y registro de la propiedad.
¿Cuánto se paga de ITP en Madrid y Cádiz al comprar casa?
En Madrid, el 6% general: 18.000 euros sobre 300.000. En Andalucía, el 7% según guiareformas.es: 14.000 euros sobre 200.000. Confirma el tipo y las bonificaciones con la administración tributaria autonómica.
¿Qué porcentaje de la nómina debe destinarse a la hipoteca?
La regla prudente es no pasar del 30-35% de los ingresos. Sabadell admite hasta el 40%, según Idealista (junio de 2026), aunque deja menos margen ante imprevistos.
Fuentes
- Rastreator, mejores hipotecas a tipo fijo · noviembre de 2026
- OCU, mejor hipoteca de noviembre de 2026 · noviembre de 2026
- Rankia, mejores hipotecas · noviembre de 2026
- Idealista, hipoteca fija de Sabadell · 11/06/2026
- INE, estadística de hipotecas (agosto de 2026) · 26/10/2026
- euribor.com.es, cuota teórica de la hipoteca media · 26/10/2026
- Taxdown, ITP en Madrid · 2026
- guiareformas.es, ITP por comunidades · 2026
- Idealista, precio de la vivienda usada (tercer trimestre de 2026) · 02/10/2026
Datos revisados el 03/11/2026.
