Inmobiliaria en Madrid

Cuánto cuesta una vivienda en Madrid en octubre de 2026

Según idealista, el metro cuadrado de venta en la capital cierra septiembre en 6.458 €. Madrid es la segunda capital más cara de España, solo por detrás de San Sebastián.

El mercado se ha enfriado algo desde primavera: el máximo histórico fue de 6.619 €/m² en abril de 2026 y la media baja desde entonces. Aun así, la variación anual sigue en positivo.

• Distritos más caros: Salamanca (10.865 €/m²), Chamberí (9.159), Retiro (8.515), Chamartín (8.127) y Centro (7.771).
• Distritos más baratos: Villaverde (3.365), Puente de Vallecas (3.535), Usera (3.628), Carabanchel (3.829) y Villa de Vallecas (3.852).

En la Comunidad de Madrid en conjunto, el metro cuadrado está en 5.065 €, un 6,9 % más que hace un año.

Dónde sube y dónde se estanca

La foto de 2026 tiene dos velocidades. El eje prime está casi plano: Salamanca baja un 1,2 % interanual y Retiro un 0,7 %. Chamberí (+2,6 %), Chamartín (+4,6 %) y Centro (+3,7 %) suben con moderación.

El crecimiento fuerte está en el sur y el este, donde el punto de partida es mucho más bajo: Villaverde +23,7 %, Puente de Vallecas +17,9 %, Usera +15,9 % y Moratalaz +11,3 %. Latina, Puente de Vallecas, San Blas, Usera y Villaverde marcaron máximos históricos en septiembre.

Para quien compra en el centro o en Salamanca, esto significa más margen de negociación que hace un año. Para quien invierte en distritos periféricos, significa entrar con la subida ya muy avanzada.

Alquiler en Madrid: renta alta y datos que no coinciden

Según idealista, el alquiler medio en la capital es de 23,4 €/m² al mes en septiembre de 2026, un 4,8 % más que un año antes y en máximo histórico. Salamanca llega a 28,5 €/m², Centro a 26,1 y Chamberí a 26,0.

Fotocasa mide la Comunidad de Madrid y da otra lectura: 21,45 €/m², con una caída del 2,3 % en el tercer trimestre y un +0,3 % anual. Los portales usan muestras distintas, así que conviene comparar siempre dentro de la misma fuente.

Si compras para alquilar, el dato útil es el binomio precio de compra y renta del barrio. En Salamanca, 10.865 €/m² de compra frente a 28,5 €/m² de alquiler mensual deja una rentabilidad bruta ajustada. En Carabanchel (3.829 €/m² y 19,3 €/m²) el cociente es más favorable.

Qué hay en nuestra cartera de Madrid

Son 111 pisos en venta. No hay casas ni locales publicados en la zona, y tampoco alquileres. El rango va de 549.000 € a 6.559.000 €.

Ejemplos reales de lo que publicamos:

• Piso exterior con terraza en la calle de Pedro Teixeira, junto a la Castellana y AZCA.
• Piso de 3 dormitorios en Tetuán 20.
• Ático en el Retiro.
• Piso de 3 dormitorios en Padilla 80, en segunda planta, en el barrio de Salamanca.
• Vivienda de obra nueva de 340 m² llave en mano en Castelló.

El precio medio pedido, unos 13.700 €/m², refleja que gran parte del catálogo está en el eje Salamanca, Retiro y Chamberí, donde el producto con terraza, ático u obra nueva supera con holgura la media del distrito.

Vender en Madrid: cómo fijar el precio

Los precios pedidos y los de cierre no son lo mismo. Con los distritos prime ligeramente a la baja en tasa anual, un precio de salida por encima del mercado alarga la venta y acaba en rebaja.

Lo que hacemos antes de publicar:

• Comparamos con el €/m² de tu distrito, no con el de la ciudad. Entre Chamberí (9.159) y Tetuán o Moncloa (6.317) hay un mundo.
• Valoramos por separado lo que sube el precio: exterior, terraza, planta alta, ascensor, obra nueva o reforma de calidad.
• Te decimos si conviene vender ahora o esperar, con los datos de la zona.

Trabajamos con el equipo de Madrid, que cubre la capital y su entorno.

Movilidad y servicios que influyen en el precio

El aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas está dentro del propio término municipal, en el distrito de Barajas, donde el metro cuadrado ronda los 4.971 €. Las estaciones de Atocha y Chamartín concentran la alta velocidad y los distritos Retiro, Arganzuela, Chamartín y Tetuán son los que más se benefician.

Tetuán, por ejemplo, está a 6.368 €/m² según Fotocasa y combina la Castellana con precios muy inferiores a Chamberí. El Retiro, con su parque, mantiene uno de los precios más altos de la ciudad, 8.515 €/m². Arganzuela, con Madrid Río, está en 6.384 €/m² y sube un 6,4 % anual.