Los Cerros: el Ayuntamiento de Madrid construirá más de 2.000 viviendas protegidas
El Ayuntamiento de Madrid construirá más de 2.000 viviendas protegidas en 15 parcelas de Los Cerros, en Vicálvaro, dentro de un desarrollo que prevé 7.138 protegidas según la reparcelación de enero de 2026. La Junta de Compensación espera las primeras entregas en el primer trimestre de 2028; el Ayuntamiento apunta a finales de 2028 para la etapa 1.
En Los Cerros, el gran barrio en construcción del sureste, la administración local ha confirmado que levantará más de 2.000 pisos con protección oficial en 15 parcelas. Es una cantidad relevante, pero conviene leerla con calendario y letra pequeña: las cifras totales del desarrollo varían según la fuente y las primeras llaves se prevén para 2028.
Qué ha confirmado el Ayuntamiento en Los Cerros
Según Nuevo Sureste (30 de octubre de 2026), el consistorio es titular único de 12 de las 15 parcelas y cotitular de las otras tres. En enero de 2026, el propio Ayuntamiento hablaba de 13 parcelas; las fuentes consultadas no explican la diferencia.
La Junta de Compensación de Los Cerros cifra el suelo municipal en 2.068 viviendas. No hay una cifra exacta confirmada por el Ayuntamiento, por lo que aquí se usa la expresión «más de 2.000», que es la que emplea el propio consistorio.
Sobre el total protegido del barrio, la aportación municipal supone en torno al 29%, según un cálculo propio a partir de los 2.068 pisos de la Junta y de los 7.138 protegidos de la reparcelación. Al proceder de fuentes distintas, el porcentaje debe leerse como un orden de magnitud.
El reparto global: 7.138 protegidas de 14.276
El proyecto de reparcelación, según la nota de prensa del Ayuntamiento de 22 de enero de 2026, prevé 14.276 viviendas, de las que 7.138 (el 50%) tendrán protección pública y otras 7.138 serán libres. Dentro de las protegidas, 5.099 serán de precio limitado (VPPL) y 2.039 de precio básico (VPPB).
Hay, sin embargo, más de una versión del tamaño total del barrio, y conviene citar siempre fecha y origen:
| Versión | Viviendas totales | Origen |
|---|---|---|
| Reparcelación | 14.276 | Ayuntamiento, 22/01/2026 |
| Tras sumar VIS autonómicas | 16.324 | Junta de Compensación y Comunidad de Madrid (las fuentes no precisan la fecha) |
| Otra versión municipal | 12.848 | Ayuntamiento, junio de 2026 |
Sobre el suelo, el Ayuntamiento detalla 414.507 m2 de uso residencial lucrativo: 192.822 libres, 152.590 de VPPL y 69.094 de VPPB. Según la nota municipal de junio de 2026, el barrio ocupa 4,7 millones de m2 y dedica 1,7 millones a zonas verdes, con más de 9.400 árboles.
Etapa 1: 4.157 viviendas y solo 481 municipales
La primera fase es la que marcará el ritmo. El Ayuntamiento autorizó a finales de junio de 2026 la ejecución simultánea de urbanización y edificación en la etapa 1, lo que permite empezar a levantar edificios mientras se terminan calles y redes. Esa etapa tendrá 4.157 viviendas, de las cuales 481 serán promovidas por el consistorio, según su comunicado del 29 de junio de 2026.
Ahí aparece otra discrepancia: el delegado de Vivienda habló de 650 en esta fase. El comunicado oficial dice 481, y es la cifra que debe tomarse como referencia hasta nueva confirmación.
La etapa 2, según la Junta de Compensación recogida por Europa Press (1 de julio de 2026), prevé otras 7.500 viviendas con inicio de obras a mediados de 2028. En la etapa 1 se contemplan 481 de las más de 2.000 viviendas protegidas municipales.
Cuándo llegan las primeras llaves
La Junta de Compensación, por boca de su gerente, Javier de la Iglesia (Nuevo Sureste, octubre de 2026), prevé entregar las primeras viviendas en el primer trimestre de 2028. Ahijones Hoy recoge que Vía Ágora, de Iroko, con 155 viviendas libres desde 270.000 euros, calcula obra terminada a finales de 2027 y entregas en el primer trimestre de 2028.
Según idealista, el Ayuntamiento, en cambio, apunta a finales de 2028 para la etapa 1.
La Junta contabilizaba a 18 de octubre 25 promociones registradas, de las que 19 estaban ya en comercialización, según Ahijones Hoy. La promoción más visible es Alyssa, de Metrovacesa, presentada a mediados de junio con 115 viviendas de uno a tres dormitorios en un edificio de ocho alturas. Metrovacesa prevé unas 2.000 viviendas en el ámbito.
El precio de la libre, la vara de medir
Para quien aspire a una protegida, el mercado libre es la referencia con la que comparar. Según Foro Consultores Inmobiliarios (primer semestre de 2026, difundido por idealista el 14 de junio), la obra nueva en Los Cerros cuesta 3.531 €/m2, la más barata de los desarrollos del sureste, frente a los 4.823 €/m2 del Ensanche de Vallecas.
| Los Cerros | 3.531 €/m2 |
|---|---|
| Valdecarros | 4.084 €/m2 |
| El Cañaveral | 4.214 €/m2 |
| Los Berrocales | 4.296 €/m2 |
| Los Ahijones | 4.322 €/m2 |
| Ensanche de Vallecas | 4.823 €/m2 |
Fuente: Foro Consultores Inmobiliarios, primer semestre de 2026
La diferencia es de 1.292 €/m2, un 37% más en Vallecas. En un piso de 90 m2, según un cálculo propio sin gastos ni impuestos, serían unos 317.800 euros en Los Cerros frente a unos 434.100 en el Ensanche. El precio medio por vivienda nueva ronda los 300.000 euros (301.845 según Nuevo Sureste, 30 de octubre de 2026), frente a más de 400.000 en otros desarrollos de la zona, según un informe de junio de 2026.
Vicálvaro: la segunda mano marca el suelo
En el distrito, Fotocasa (octubre de 2026) sitúa la vivienda usada en 3.819 €/m2, con una subida interanual del 1,2%. En el casco histórico de Vicálvaro el precio es de 3.626 €/m2 y en Ambroz de 3.661 €/m2, ambos con descensos interanuales del 3,6% y el 2,8%.
Con datos de fuentes y periodos distintos (Foro Consultores, primer semestre de 2026, y Fotocasa, octubre de 2026), la obra nueva libre de Los Cerros queda por debajo de la segunda mano del distrito. Las fuentes consultadas no concretan aún los precios de venta ni los requisitos de acceso de las promociones municipales.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas protegidas se van a construir en Los Cerros?
La reparcelación prevé 7.138 protegidas (5.099 VPPL y 2.039 VPPB) de 14.276 viviendas totales. El Ayuntamiento levantará más de 2.000 en 15 parcelas; la Junta de Compensación cifra su suelo en 2.068.
¿Cuál es el precio del metro cuadrado de obra nueva en Los Cerros?
Según Foro Consultores (primer semestre de 2026), 3.531 €/m2, el más bajo del sureste madrileño. El Ensanche de Vallecas alcanza 4.823 €/m2.
¿Cuándo se entregan los primeros pisos en Los Cerros?
La Junta de Compensación prevé las primeras entregas en el primer trimestre de 2028. El Ayuntamiento apunta a finales de 2028 para la etapa 1.
¿Qué porcentaje de vivienda protegida tendrá Los Cerros?
El 50% del total según la reparcelación: 7.138 protegidas y 7.138 libres. Si se suman viviendas autonómicas, la Junta y la Comunidad hablan de 16.324 viviendas en total.
Fuentes
- Nuevo Sureste · 30/10/2026
- Ayuntamiento de Madrid, nota de prensa sobre la reparcelación de Los Cerros · 22/01/2026
- Ayuntamiento de Madrid, simultaneidad en la etapa 1 · 29/06/2026
- idealista/news (Foro Consultores Inmobiliarios) · 14/06/2026
- Fotocasa, índice de precio de vivienda en Vicálvaro · octubre 2026
- Diario Economía (Europa Press) · 01/07/2026
Datos revisados el 30/10/2026.
