Obra nueva acelera: +19,6% en visados pero difícilmente alcance 100.000 unidades

El despegue tímido de los permisos de construcción

El año arrancó con señales contradictorias en el segmento de obra nueva. Según Idealista (30 de marzo de 2026), los visados de dirección de obra llegaron a 13.578 unidades en enero, un salto del 19,6% respecto al mismo mes de 2025. A primera vista, la cifra sugiere dinamismo. Pero ese entusiasmo inicial se desmorona cuando se analiza la proyección anual.

Un informe de CaixaBank Research publicado el 20 de marzo de 2026 enuncia la sentencia: difícilmente se alcanzarán las 100.000 unidades de vivienda terminada a lo largo de 2026. La brecha entre licencias tramitadas y producto final entregado es el síntoma de una enfermedad crónica del mercado español: la oferta no cierra ni con el crecimiento demográfico, mucho menos con la demanda acumulada.

La grieta entre demanda y oferta se acentúa

Los números crudos revelan la magnitud del problema estructural. En 2025, la creación neta de hogares fue de 226.000 según CaixaBank Research, una cifra que, de replicarse, duplica con creces lo que se espera producir en 2026. Esa brecha de más de 125.000 viviendas anuales no es coyuntural: es el resultado de una década de insuficiente construcción, cambios demográficos inesperados y un entramado regulatorio que ralentiza los procesos desde la redacción del proyecto hasta la entrega de llaves.

El crecimiento del 19,6% en visados de enero parece una paradoja en este contexto. Los permisos de obra son el primer paso administrativo: autorizar que una constructora empiece los trámites y la supervisión en obra. Pero trasladar eso a unidades finalizadas requiere 2-3 años en promedio, con periodos más largos en proyectos complejos o ubicaciones con tramitación más lenta. De ahí que una aceleración en enero de 2026 apenas impacte en las viviendas que se entregarán este mismo año.

La rentabilidad del constructor versus la realidad del comprador

Este desajuste explica por qué el precio de la vivienda sigue disparándose pese a los intentos de incrementar la producción. Con menos de 100.000 unidades en el mercado y 226.000 nuevos hogares demandando vivienda, los promotores pueden fijar precios sin temor a la competencia. La escasez artificial, generada por la brecha regulatoria y financiera, actúa como mecanismo de protección de márgenes.

CaixaBank Research no ofrece una previsión optimista para los próximos años. Si el cuello de botella administrativo no se resuelve —redacción más ágil de normas urbanísticas, reducción de tiempos de tramitación municipal, financiación más competitiva para promotoras medianas— la construcción residencial seguirá siendo la asignatura pendiente de la economía española.

Qué esperar en los próximos trimestres

Aunque los visados crecieron en enero, la industria inmobiliaria debe considerar dos escenarios. El primero, optimista pero improbable: que la aceleración administrativa a nivel central (ministerios de Vivienda y Transportes, con las comunidades autónomas) reduzca significativamente los tiempos de tramitación, permitiendo que más proyectos pasen de licencia a obra iniciada. El segundo, más probable, es que 2026 cierre con cifras similares o ligeramente superiores a las 100.000 unidades, manteniendo la presión de precios y alquileres en todo el territorio.

Vigilar la ejecución de permisos será clave en los próximos trimestres. Si en el segundo y tercer trimestre no se replican cifras similares a las de enero, habrá evidencia de que el repunte fue puntual, quizá aceleración de trámites de finales de 2025. Si, por el contrario, se consolida por encima de 13.000 mensuales, la esperanza de alcanzar más de 100.000 en el año cobraría credibilidad. Lo que está claro es que el techo de 100.000 unidades termales ya está casi fijado en piedra: demasiado tiempo entre licencia y entrega, demasiados proyectos paralizados por financiación, demasiada regulación local para que la industria pueda sorprendernos a la baja.

Fuentes: Idealista (30/03/2026) · CaixaBank Research (20/03/2026)