Máximo histórico, pero con freno
El mercado de obra nueva en España ha alcanzado un nuevo pico de precios en el primer semestre de 2026, aunque con señales contradictorias sobre la sostenibilidad del ciclo. Según Idealista (30 de junio de 2026), el precio medio de la vivienda nueva se situó en 3.458 euros por metro cuadrado, completando su quinto semestre consecutivo de máximos históricos. Esta cifra representa una subida del 9,7% interanual, pero registra un desplome en la velocidad de incremento respecto a trimestres precedentes.
El Instituto Nacional de Estadística (8 de junio de 2026) confirmó que el alza se moderó al 9,1% en el primer trimestre, situándose 2,1 puntos por debajo del trimestre anterior. Esta desaceleración, aunque dentro de niveles altos, apunta a un mercado que comienza a encontrar fricción en los precios. Las proyecciones del Grupo ST para cierre de año 2026 estiman un incremento anual del 9,3%, alcanzando los 3.606 euros por metro cuadrado en diciembre.
Desde la óptica del particular, esto significa que quien espere comprar obra nueva en los próximos meses verá precios más altos que hoy, pero a ritmo más lento que hace un año. Para el desarrollador inmobiliario, la cuestión es más tensa: los márgenes se comprimen si la demanda comienza a fallar ante precios que triplicaban a los de hace una década.
Barcelona, Madrid y San Sebastián dictan moda de precios
Las capitales de provincia marcan dinámicas completamente distintas según su posición competitiva. Barcelona lidera con 6.310 euros por metro cuadrado, seguida por Madrid con 5.471 euros, ambas ciudades reflejando presión de demanda internacional y limitaciones de suelo.
El dato más relevante es la ruptura en San Sebastián: superó por primera vez la barrera de los 5.000 euros (5.047 €/m²), consolidándose como tercera plaza y evidenciando cómo el mercado de lujo vasco ha acelerado bajo presión de fondos de inversión y demanda de activos seguros. Esto abre una pregunta para desarrolladores: ¿qué ciudades intermedias seguirán este patrón?
Impulso en bloque, estancamiento en unifamiliar
Los visados de dirección de obra nueva sumaron 24.991 unidades en enero y febrero de 2026, un incremento del 9,3% interanual. Pero esa cifra global oculta dinámicas muy dispares. Las viviendas en bloque experimentaron un alza del 22,8% con 11.327 unidades, mientras que los permisos para unifamiliares apenas crecieron un 1,8% (2.171 unidades).
Esta divergencia es crítica: el parque de unifamiliar (predominante en turismo residencial, jubilados nórdicos y demanda de ocio) está estancado, mientras que el bloque urbano (demanda de jóvenes en ciudades, rentabilidad de promotores) despunta. Quienes buscan chalet en zona periurbana verán menos oferta; quienes buscan piso en ciudad, mayor variedad, aunque a precios en alza.
Déficit estructural sin cierre a la vista
El año 2025 cerró con 139.016 visados de obra nueva, la mejor cifra desde la crisis de 2008 (+8,8% sobre 2024). Sin embargo, el economista Gonzalo Bernardos advertía a principios de junio de 2026 que la construcción no alcanzará las 200.000 unidades anuales necesarias para equilibrar la escasez de oferta. Con el ritmo actual, España seguiría acumulando un déficit de al menos 750.000 viviendas, según datos del mercado.
Esto es la contradicción central del ciclo: precios récord y construcción mejor que en años, pero insuficiente. El mercado corrige con precios al alza, no con volumen de oferta.
Las grandes promotoras aceleren entregas
En la cúpula corporativa, las promotoras responden con entregas aceleradas pero precios más agresivos. Neinor Homes ratificó en abril su objetivo de 5.000 a 7.000 viviendas anuales durante 2026 y 2027, con un precio medio de venta de 350.000 euros en su cartera propia. Es una posición más asequible que la de promotoras de segmento alto.
Metrovacesa reportó en Q1 2026 la entrega de 218 viviendas con precio medio de 421.000 euros, lo que supone un encarecimiento del 35% respecto al año previo. Este salto, inusual incluso en ciclos alcistas, refleja tanto composición de portafolio (más alto standing) como captura de presión de demanda. En mayo completó la entrega de Residencial Patraix en Valencia: 152 viviendas con inversión total de 32 millones de euros (aprox. 210.000 euros por unidad).
Aedas Homes, por su parte, se convirtió en mayo en la primera promotora en entregar llaves en Los Berrocales (Madrid), aportando 110 viviendas. La operación es simbólica: Los Berrocales es el nuevo desarrollismo residencial madrileño, y quien lidera entregas aquí controla narrativa de mercado. En el segmento de lujo, Aedas inició en junio las entregas de Residencial Solum en Guía de Isora (Tenerife): 160 viviendas frente al mar con el 85% comercializado, apuntando al segmento de compradores foráneos con capacidad adquisitiva.
La paradoja del crecimiento insuficiente
La obra nueva española está en su mejor momento desde 2008 en volumen de permisos y entregas, pero aún sin atacar el déficit de oferta de forma definitiva. Los precios, lejos de correrse, suben a ritmo de doble dígito. Esto sugiere que el mercado prefiere seleccionar (menos viviendas, más caras) que escalar (más volumen, precios moderados).
Para 2026, la tendencia apunta a un cierre de año con vivienda nueva cercana a los 3.600 euros por metro cuadrado, con disparidades crecientes entre ciudades de primer nivel (Barcelona, Madrid, San Sebastián) y resto de plazas. El reto real no es el precio: es si las promotoras logran financiar volúmenes de 150.000-170.000 viviendas anuales sin que caiga la demanda solvente. Los datos hasta ahora sugieren que sí, pero con un sesgo cada vez más claro hacia segmentos medios-altos.
Quien busque obra nueva a precio accesible debe mirar ya 2027, cuando se espera aceleración de entregas en proyectos ya lanzados a costos menores. Invertir hoy en nueva construcción es apostar a liquidez de mercado bajo demanda de activos, no a revalorización moderada como hace cinco años.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de obra nueva en España en 2026?
Según Idealista (30 de junio de 2026), la vivienda nueva alcanzó 3.458 euros por metro cuadrado en el primer semestre, con proyecciones del Grupo ST de 3.606 euros al cierre del año. Barcelona lidera a 6.310 €/m², seguida de Madrid (5.471 €/m²) y San Sebastián (5.047 €/m²).
¿Cuántas viviendas de obra nueva se construyen en España al año?
España cerró 2025 con 139.016 visados, la mejor cifra desde 2008. Sin embargo, el economista Gonzalo Bernardos advierte que no se alcanzarán las 200.000 unidades anuales necesarias para equilibrar el déficit de oferta. Los visados de enero-febrero 2026 crecen un 9,3%, pero siguen siendo insuficientes.
¿Cuáles son las mayores promotoras de vivienda en España en 2026?
Las principales son Neinor Homes (objetivo de 5.000-7.000 viviendas anuales a 350.000 euros de precio medio), Metrovacesa (218 viviendas en Q1 2026 a 421.000 euros, más 152 en Valencia) y Aedas Homes (110 viviendas en Los Berrocales, Madrid, más 160 en Tenerife).
¿Dónde se está construyendo más obra nueva en Madrid?
Los Berrocales es el nuevo foco desarrollista madrileño: Aedas Homes entregó en mayo de 2026 las primeras 110 viviendas de este complejo, convirtiéndose en la primera promotora con llaves en el proyecto. Es el símbolo del nuevo residencialismo de la capital.
Fuentes: Idealista (30/06/2026) · Instituto Nacional de Estadística (INE) (08/06/2026) · Grupo ST (finales de junio 2026) · elEconomista (27/02/2026) · Forbes España (29/03/2026) · Brains Real Estate News (26/06/2026) · El Inmobiliario (25/05/2026)
