Visados en aceleración pese a los costes
Según elEconomista (27 de junio de 2026), los visados de obra nueva alcanzaron 24.991 unidades en los meses de enero y febrero de 2026, lo que representa un incremento del 9,3% respecto al mismo periodo del año anterior. Esta cifra confirma que, tras varios trimestres de estancamiento, el mercado de nueva construcción comienza a recuperar ritmo tras la crisis hipotecaria de 2024 y la política de contención de costes implementada en el sector.
El dato de visados, aunque positivo, debe interpretarse con cautela. Un visado no equivale a una vivienda que llegará al mercado en 2026 o 2027; representa la intención de construir. En el contexto actual, donde los desarrolladores enfrentan presiones de financiación y márgenes comprimidos, la ampliación del 9,3% sugiere que promotores y constructoras están apostando por mayor oferta en segmentos asequibles y de gama media, territorios donde la demanda de parejas jóvenes y familias desplazadas por el alquiler caro sigue siendo robusta.
El desacople: tasaciones disparan mientras licencias crecen lentamente
Sin embargo, hay un síntoma de alerta que debe monitorearse. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana reportó el 28 de mayo de 2026 que el valor de tasación de la vivienda libre de nueva construcción alcanzó los 2.315,70 euros por metro cuadrado en el primer trimestre, marcando un incremento del 13,9% interanual. Esta cifra supera con claridad el crecimiento de licencias (+9,3%), lo que dibuja un escenario donde los precios de la obra nueva están subiendo más deprisa que la oferta misma.
Esa desconexión revela tensiones estructurales. Los costes de construcción —acero, cemento, mano de obra— se han desacelerado desde los máximos de 2021-2023, pero no con suficiente intensidad como para trasladar descuentos reales al comprador final. Los desarrolladores, tras vender patrimonio y reducir oferta durante la crisis, están preservando márgenes. La consecuencia es que, mientras el volumen de proyectos nuevos avanza modestamente, los precios por metro cuadrado registran saltos de doble dígito.
Madrid y grandes ciudades tiran del carro
Aunque el dossier no desglosa datos regionales para este período, las dinámicas observadas en trimestres anteriores sugieren que el tirón viene de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, donde el turismo residencial y la migración de renta alta alimentan demanda de obra nueva en segmentos premium. Las ciudades intermedias y territorios de baja densidad continúan con visados limitados, reflejando la concentración de capital en grandes centros urbanos y la persistencia de la brecha entre territorios ricos y empobrecidos.
Escenarios de aquí a final de año
De mantener el ritmo actual, el mercado de visados podría cerrar 2026 con un crecimiento acumulado entre el 8% y el 12%, lo que significaría un volumen anual próximo a las 150.000-160.000 unidades. Eso estaría por debajo de la media histórica (2006-2018), pero por encima de los mínimos de 2021-2023. Sin embargo, hay riesgos a la baja.
Primero, la escalada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo —último movimiento el 19 de junio, llevando el principal al 4%— está enfriando la demanda de financiación para obra nueva en segmentos de renta media. Segundo, la competencia de la reforma y la rehabilitación, incentivadas por deducciones fiscales, está canalizando demanda hacia viviendas usadas, donde el precio ya amortizado genera menos tracción crediticia. Tercero, el riesgo político: una eventual cambio regulatorio en materias de alquiler o tributación de segunda residencia podría desanimar a promotores.
Qué vigilar en el próximo semestre
El mercado de obra nueva en España ha dejado de caer, pero no ha remontado a velocidad de crucero. El desacople entre volumen de visados (+9,3%) y subida de tasaciones (+13,9%) es el indicador clave a seguir. Si esa brecha se amplía, significará que los desarrolladores están apostando más por márgenes que por volumen; si se cierra, que la competencia y la demanda están forzando ajustes. El trimestre siguiente (abril-mayo-junio de 2026) dirá si estamos ante un repunte sostenible o un espejismo estadístico.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos visados de obra nueva se han tramitado en enero-febrero de 2026?
Según elEconomista (27 de junio de 2026), se totalizaron **24.991 unidades**, un incremento del **9,3%** respecto al mismo período de 2025. Este dato confirma la recuperación del sector tras la crisis de 2024.
¿A cuánto han subido los precios de obra nueva en el primer trimestre?
El Ministerio de Vivienda reportó el 28 de mayo que la tasación de vivienda libre nueva alcanzó **2.315,70 €/m²**, un incremento del **13,9% interanual**. Esta subida supera al crecimiento de visados, señalando presión de márgenes.
¿Qué riesgo hay si tasaciones suben más rápido que visados?
Si los precios crecen (+13,9%) más que las licencias (+9,3%), los promotores prioriza márgenes sobre volumen. Eso limita asequibilidad y puede frenar demanda de comprador medio en ciudades no premium.
¿Cuál es el outlook para obra nueva en el segundo semestre de 2026?
Depende del desacople precio-volumen. Si la brecha se amplía, habrá estancamiento por caro; si se cierra, el repunte será sostenible. Vigilar también tipos del BCE (al 4%) y políticas de alquiler.
Fuentes: elEconomista (27 de junio de 2026) · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (28 de mayo de 2026)
