Palma alcanza 4.148 €/m²: el boom inmobiliario balear golpea hipotecas

Palma dispara a máximos históricos

El mercado inmobiliario de Palma de Mallorca ha traspasado una línea roja. Según idealista/news (junio de 2024), la capital balear ha alcanzado un precio máximo histórico de 4.148 €/m² en vivienda usada durante el segundo trimestre de 2024. Esa cifra supone situarse un 94% por encima de la media nacional, que cerró en 2.138 €/m² en el mismo periodo. La brecha es brutal: mientras el resto de España oscila en torno a los 2.100 euros el metro cuadrado, en Palma cada metro cuesta casi el doble.

Este salto no es una sorpresa aislada, sino la consolidación de una tendencia. Los precios palmesanos no han bajado en ciclos anteriores con la intensidad que lo han hecho en otras capitales españolas. El fenómeno responde a una realidad estructural: la isla entera funciona como un imán de demanda sostenida (turismo residencial, jubilados nórdicos, inversión extranjera), mientras la oferta de vivienda se comporta de forma rígida, prácticamente inelástica en barrios céntricos como Santa Catalina, Paseo Marítimo o Sol.

La escasez de oferta encadena nuevos máximos

El Índice de Precios de idealista confirma que la media española de segunda mano cerró el segundo trimestre de 2024 en 2.138 €/m², encadenando un nuevo récord impulsado por la escasez de oferta. Pero ese dato nacional oculta un fenómeno territorial muy distinto: mientras ciudades como Málaga, Barcelona o Madrid exhiben dinámicas diversas según barrio y producto, Palma navega como bloque en una dirección única: al alza.

Para el comprador que busca hipoteca en la capital balear, el impacto es inmediato. Si hace cinco años un piso de 85 metros cuadrados en una zona establecida rondaba los 350.000 euros, hoy se sitúa en las cercanías de los 350.000-400.000 euros incluso en segundas líneas. Las entidades financieras, que calibran el LTV (loan-to-value) según el precio de mercado, han tenido que revisar al alza sus exigencias de entrada. Un comprador con capacidad de ahorro típica (25-30% de entrada) debe contar ahora con colchones de efectivo significativamente mayores.

Barrios epicentro: la presión se concentra

No todos los barrios de Palma viven el mismo fenómeno con igual intensidad. El Paseo Marítimo, Santa Catalina y la zona del puerto siguen siendo destinos de inversión extranjera y jubilados adinerados; allí los precios superan con frecuencia los 5.000-6.000 €/m². Pero la presión se ha extendido hacia el interior: barrios como Génova, Son Dureta o incluso zonas más periféricas como Son Cotoner ven cómo el precio sube con velocidad. La huida hacia la periferia ha sido limitada porque incluso allí el coste de entrada sigue siendo elevadísimo.

Este escenario tiene consecuencias directas para el residente local y el inversor. Quienes tienen hipotecas hipotecadas en el 80% del valor hace tres años están más que cubiertos; sus activos han ganado solidez. Quienes compran ahora afrontan una barrera de entrada sin precedentes y deben negociar con cuidado el tipo hipotecario (julio de 2024 movía el Euríbor en torno al 3,5-3,8%, haciendo que una hipoteca a 25 años superase el 4,5% anual).

Qué vigilar

El mercado palmesano entra en territorio de riesgo por saturación de demanda. Ningún activo sube indefinidamente, y Palma ha mostrado que puede apreciarse muy por encima de fundamentales reales cuando confluyen escasez artificial y demanda turística. Los precios a 4.148 €/m² ya empiezan a parecer desconectados de la renta media balear (entre 25.000 y 35.000 euros anuales en muchos casos). La siguiente prueba será si esa demanda extranjera mantiene su momentum en 2025 o si una eventual corrección en vivienda turística (Airbnb, licencias) redefine la ecuación. Mientras tanto, quien compra en Palma debe asumir que financia una burbuja de expectativas más que un bien de refugio.

Fuentes: idealista/news (junio 2024) · Índice de Precios idealista (segundo trimestre 2024)