Precio vivienda Jerez: 1.873 €/m², +13,6% en un año

Un piso de 80 metros cuadrados cuesta, a precio medio de tasación, unos 149.840 euros en Jerez de la Frontera y unos 225.440 euros en Cádiz capital. La diferencia es de 75.600 euros. Pero Jerez, más barata, sube a doble dígito.

El informe IMIE Mercados Locales de Tinsa by Accumin del tercer trimestre de 2026, publicado a principios de octubre, fija el precio de Jerez en 1.873 €/m², con un +13,6% interanual y un +3,1% trimestral. Los 1.778 €/m² y el +16,9% corresponden al primer trimestre de 2026.

Jerez: 1.873 €/m² y subida a doble dígito

Entre el primer y el tercer trimestre, la tasación media jerezana ha pasado de 1.778 a 1.873 €/m², un 5,3% más en seis meses, según los dos informes de Tinsa. La tasa interanual se modera (de 16,9% a 13,6%), pero sobre una base cada vez más alta.

El contexto provincial ayuda a medir la posición. Según Tinsa (3T 2026), la provincia de Cádiz promedia 1.981 €/m² (+12,8%) y Andalucía 1.787 €/m² (+10,7%). Jerez queda así un 5,5% por debajo de la media provincial, pero por encima de la andaluza y con un ritmo de subida superior a ambas.

Cádiz capital: el 51% de esfuerzo y un precio casi plano

La capital muestra la otra cara. Tinsa tasa Cádiz en 2.818 €/m², con apenas un +1,0% interanual. El precio de tasación apenas se mueve, pero el esfuerzo sube: según Tinsa, recogido por elEconomista, la primera cuota de una hipoteca del 80% absorbe el 51% de la renta disponible en el 3T, frente al 49,3% del primer trimestre.

La media nacional es del 36,9% (antes, 35,7%). Cádiz supera en 14,1 puntos ese promedio. Tinsa considera razonable un esfuerzo en torno al 35%; es un umbral de la tasadora, no un límite fijado por el Banco de España.

Tasación y anuncio: dos termómetros distintos

Conviene no mezclar métodos. La tasación de Tinsa refleja valoraciones de inmuebles; Fotocasa e idealista miden precios de anuncio, es decir, lo que pide el vendedor. En septiembre, Fotocasa situaba Cádiz capital en 3.460 €/m² e idealista en 3.382 €/m², frente a los 2.818 de Tinsa: el anuncio queda casi un 23% por encima de la tasación, aunque las fechas no coinciden exactamente.

Dentro de la capital hay diferencias entre distritos. Según el Índice de Fotocasa, el Centro Histórico alcanzó en octubre 3.095 €/m², un +18,2% anual. El distrito Paseo Marítimo-San José-La Laguna, el más caro, ronda los 4.100 €/m² según Fotocasa, dato citado por una inmobiliaria local.

Precio de venta en el Centro Histórico de Cádiz (anuncios)

nov 2025	2.576 €/m2
ene 2026	2.645 €/m2
abr 2026	2.860 €/m2
jul 2026	2.927 €/m2
sep 2026	3.041 €/m2
oct 2026	3.095 €/m2

Fuente: Fotocasa Índice inmobiliario (precios de anuncio)

Dentro de Jerez: el norte tira del mercado

Los precios de anuncio de Fotocasa muestran un mercado jerezano muy desigual. En abril de 2026, el distrito de Jerez Norte-Montealto-Pozoalbero superaba en un 60% al de Santiago-Coronación.

Fuente: Fotocasa Índice inmobiliario. En junio, el precio medio municipal de Fotocasa era de 2.034 €/m² y Jerez Norte llegaba a 2.648 €/m². Las cifras de junio son superiores a la tasación de Tinsa, en parte porque miden lo que se pide, no lo que se valora.

¿Demanda que huye de la costa? Una hipótesis

Una posible explicación es que compradores de la capital busquen alternativa en Jerez. Es plausible, y encajaría con un diferencial de precio de unos 945 €/m² entre ambas tasaciones. Pero no hay un estudio verificado que lo demuestre: debe tratarse como hipótesis. Otras causas, como la compra de inversores o la escasez de oferta nueva, pueden pesar igual.

Sí es observable un rasgo: la tasación de Jerez sube un 13,6% interanual, mientras la de la capital avanza un 1,0%, aunque el precio de anuncio siga subiendo en el casco histórico.

Riesgos y escenarios

El primer riesgo es de acceso. Si los salarios no acompañan, Jerez podría acercarse a la situación de la capital, donde el esfuerzo hipotecario ya llega al 51% de la renta disponible. Jerez parte de una base más asequible en precio, aunque no se dispone aquí de su dato de esfuerzo.

El segundo escenario es de enfriamiento: cuando el precio de anuncio supera con claridad a la tasación, como ocurre en Cádiz, las ventas pueden alargarse o los vendedores pueden verse obligados a bajar sus pretensiones. El tercero, el de continuidad: subidas más moderadas si la oferta nueva se mantiene escasa. Ninguno es una previsión de Tinsa; son lecturas razonables de los datos.

Para el inversor, la rentabilidad bruta del alquiler en Jerez es una cifra a manejar con cautela. Con los datos de Fotocasa (unos 11 €/m² y 919 euros de renta media en julio), el cálculo orientativo oscila entre el 5,4% y el 6,5% según el método, y no hay una cifra oficial única.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Jerez de la Frontera en 2026?

Según Tinsa, la tasación media fue de 1.873 €/m² en el tercer trimestre de 2026, un 13,6% más que un año antes. En anuncios, Fotocasa daba 2.034 €/m² de media municipal en junio.

¿Cuál es el esfuerzo financiero para comprar casa en Cádiz capital?

Tinsa lo sitúa en el 51% de la renta disponible en el tercer trimestre para la primera cuota de una hipoteca del 80%. En el primer trimestre era del 49,3% y la media nacional es del 36,9%.

¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda en Jerez?

No hay una causa contrastada. Se plantea que parte de la demanda busca alternativas más baratas que la capital, con una diferencia de tasación de unos 945 €/m², pero es solo una hipótesis.

¿Qué zonas de Cádiz son las más caras para comprar piso?

Según Fotocasa, el distrito Paseo Marítimo-San José-La Laguna ronda los 4.100 €/m² en anuncios, dato citado por una inmobiliaria local. Le sigue el Centro Histórico, con 3.095 €/m² en octubre de 2026.

Fuentes

• Tinsa by Accumin, IMIE Mercados Locales 3T 2026 · 06/10/2026
• Tinsa by Accumin, IMIE Mercados Locales 1T 2026 · 31/03/2026
• elEconomista · octubre 2026
• Democrata · octubre 2026
• Fotocasa Índice, Centro Histórico de Cádiz · octubre 2026
• Fotocasa Índice, Jerez de la Frontera · abril-julio 2026

Datos revisados el 29/10/2026.