Reducción del 100% en el IRPF del alquiler: requisitos y estado del préstamo ICO
El Real Decreto-ley 29/2026 eleva al 100% la reducción del IRPF para los caseros que rebajen la renta más de un 5%, siempre que no sean grandes tenedores y renueven con el mismo inquilino tras el plazo mínimo de 5 años. Crea además el préstamo ICO «Tu Casa», de hasta 50.000 € al 0%, que aún no se puede pedir. El decreto está en vigor desde el 8 de octubre, pendiente de convalidación, y ni Madrid ni Cádiz tienen zona tensionada.
Un propietario de Cádiz o de Madrid que oiga hablar de una reducción del 100% en el IRPF del alquiler puede llevarse una sorpresa. El 100% de reducción en el IRPF por los rendimientos del alquiler existe, pero no es general: depende de rebajar la renta, del tamaño de la cartera del casero y de con quién se renueve. Y el préstamo ICO sin intereses todavía no está operativo.
El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible. Se publicó en el BOE el 7 de octubre (BOE-A-2026-20823) y entró en vigor el 8. Esta guía separa lo que dice la norma de lo que circula.
Qué cambia
Reducción en el IRPF. Según el BOE y los desgloses de Que.es (19 de octubre) y COPE (20 de octubre), la reducción llega al 100% si el propietario cumple tres condiciones a la vez: rebaja la renta más de un 5%, no es gran tenedor (menos de 10 viviendas o 1.500 metros cuadrados) y renueva con el mismo inquilino tras agotar el plazo mínimo de 5 años. Si firma con otro inquilino, además la renta debe quedar por debajo del índice de referencia.
Fuera de ese supuesto, la escala baja según el caso:
| Supuesto | Reducción |
|---|---|
| Rebaja >5%, no gran tenedor, renovación con el mismo inquilino | 100% |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95% |
| Zona tensionada | 90% |
| Inquilino joven fuera de zona tensionada | 85% |
| Resto de casos | 70% |
Conviene un matiz histórico: la Ley 12/2023 ya contemplaba un 90% para rebajas de renta superiores al 5% en zonas tensionadas. El 100% no se limita a esas zonas.
Préstamo ICO «Tu Casa». El artículo 19 dota la línea con 10.000 millones de euros mediante crédito extraordinario. El préstamo, según Mipiso.net, Ecoticias e Hipotecas.me (19 de octubre), tendría interés del 0%, sin comisiones, para primera vivienda habitual con hipoteca y sin límite de edad. El importe sería el menor entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros.
A quién afecta
Beneficia sobre todo al pequeño tenedor con inquilino estable. Quedan fuera del 100% los grandes tenedores, aunque rebajen la renta. Para el casero, alquilar a un inquilino de 18 a 35 años eleva la reducción (95% en zona tensionada y 85% fuera de ella, frente al 90% y al 70% sin ese perfil).
El préstamo ICO se dirige a compradores de primera vivienda habitual. El tope de 50.000 euros solo se alcanza con viviendas de 250.000 euros o más: en un piso de 180.000 euros, el 20% son 36.000 euros.
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos intervienen en la parte de zonas tensionadas, porque la declaración exige solicitud del municipio y decisión final de la comunidad.
Qué pasa en Cádiz y en Madrid
A 30 de septiembre de 2026, ni la Comunidad de Madrid ni Andalucía tenían municipios declarados zona tensionada. Según Taxdown, a partir de resoluciones del Ministerio de Vivienda en el BOE (30 de septiembre de 2026), hay 317 municipios en cinco comunidades: Cataluña, Navarra, País Vasco, Asturias y Galicia.
| Cataluña | 271 municipios |
|---|---|
| Navarra | 21 municipios |
| País Vasco | 18 municipios |
| Asturias | 5 municipios |
| Galicia | 2 municipios |
| Comunidad de Madrid | 0 municipios |
| Andalucía (incl. Cádiz) | 0 municipios |
Fuente: Taxdown a partir de resoluciones del Ministerio de Vivienda en el BOE
En Madrid, el Gobierno regional rechaza declararlas y la competencia es autonómica, según Taxdown y Housfy (23 de octubre). Por tanto, el 95% y el 90% no se aplican allí. Sí puede aplicarse el 100% si se cumplen los requisitos, y el préstamo ICO sería accesible a compradores madrileños cuando se active, sin criterio territorial ni de edad.
En Cádiz, la Junta de Andalucía afirmó el 25 de agosto de 2026 (Teleprensa) que es competencia autonómica y que ningún ayuntamiento lo había solicitado. El procedimiento exige petición del municipio y decisión final de la Junta, con criterios de esfuerzo superior al 30% y subida de tres puntos sobre el IPC en cinco años. Que el Ayuntamiento lo pida es una vía posible, no una obligación, y hoy no existe zona en Cádiz.
Plazos y fechas clave
- 6 de octubre: aprobación en el Consejo de Ministros. Es una nueva aprobación tras la derogación, el 2 de octubre, del decreto anterior (RDL 26/2026).
- 7 y 8 de octubre: publicación en el BOE y entrada en vigor.
- 1 de diciembre de 2026: los contratos firmados antes de esa fecha conservan el régimen anterior.
- 29 de noviembre: elecciones generales. Con las Cortes disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente y sigue pendiente.
Sobre el préstamo, a 19 y 20 de octubre no se podía solicitar: faltan por desarrollar los plazos, los límites de ingresos, el precio máximo y el procedimiento. No es cierto, por tanto, que se concedan desde finales de octubre.
Sobre el coste, el Gobierno estima, según eldiario.es recogido por Moncloa.com (15 de octubre), 1.200 millones de euros anuales en bonificaciones del IRPF y 200 millones de IVA adicional a pisos turísticos, con un balance neto de unos 1.000 millones.
Cómo actuar
El propietario debe revisar antes de rebajar la renta si cumple los tres requisitos: menos de 10 viviendas o 1.500 metros cuadrados, rebaja superior al 5% y renovación con el mismo inquilino tras los 5 años. Si el contrato es anterior al 1 de diciembre de 2026, se aplica el régimen anterior. Conviene guardar el contrato y las adendas que documenten la rebaja.
El comprador no debe contar con los 50.000 euros para su operación hasta que el Gobierno publique las bases. Puede tomar el 20% del precio como referencia del máximo posible, sin darlo por hecho. Además, la continuidad del decreto depende de su convalidación.
Preguntas frecuentes
¿Cómo solicitar el préstamo ICO de 50.000 euros para primera vivienda?
Todavía no se puede solicitar: a 19 y 20 de octubre faltaba el desarrollo del procedimiento, los límites de ingresos y el precio máximo. El importe sería el menor entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros.
¿Qué requisitos hay para la reducción del 100% en el IRPF por alquiler?
Rebajar la renta más de un 5%, no ser gran tenedor (menos de 10 viviendas o 1.500 m2) y renovar con el mismo inquilino tras los 5 años mínimos. Con otro inquilino, la renta debe quedar por debajo del índice de referencia.
¿Cuándo entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026?
Se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor el 8. Los contratos firmados antes del 1 de diciembre de 2026 conservan el régimen anterior, y la convalidación sigue pendiente.
¿Cuáles son las zonas tensionadas en Madrid y Cádiz en 2026?
Ninguna. A 30 de septiembre de 2026 había 317 municipios tensionados en cinco comunidades, y ninguno en la Comunidad de Madrid ni en Andalucía.
Fuentes
- BOE, Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) · 2026-10-07
- Que.es · 2026-10-19
- Mipiso.net · 2026-10-19
- Taxdown · 2026-09-30
- Teleprensa · 2026-08-25
- Moncloa.com · 2026-10-15
Datos revisados el 26/10/2026.
