Rentabilidad del alquiler en septiembre: 7,24% en España y 5,52% en Madrid
La rentabilidad bruta media del alquiler en España subió al 7,24% en septiembre de 2026, frente al 6,85% de un año antes, según pisos.com. Madrid capital (5,52%) y Cádiz (4,58%, la cuarta capital más baja) quedan por debajo de la media; en Cádiz, recuperar la compra solo con rentas llevaría unos 21,8 años brutos (cálculo propio).
Comprar hoy un piso en Cádiz capital para alquilarlo llevaría unos 21,8 años de rentas brutas para recuperar el desembolso, antes de gastos e impuestos (cálculo propio a partir de la rentabilidad publicada por pisos.com). En Tarragona, ese mismo cálculo baja a unos 12,4. La distancia entre ambas ciudades resume el dato de septiembre: la rentabilidad bruta media en España subió al 7,24%, pero no en todas partes.
De dónde sale el 7,24%
Según pisos.com, difundido por Europa Press el 23 de octubre de 2026, la rentabilidad bruta media del alquiler en España fue del 7,24% en septiembre. Es 0,39 puntos más que el 6,85% de septiembre de 2025.
El cálculo parte de una vivienda tipo de 100 metros cuadrados que cuesta 246.500 euros (2.465 €/m2). Alquilada en septiembre a una renta media de 1.489 euros al mes, genera 17.868 euros brutos al año. Dividir esas dos cifras da 7,25%; la diferencia procede, probablemente, de redondeos. La cifra publicada por pisos.com es 7,24%.
Madrid y Cádiz, por debajo de la media
Madrid capital marca un 5,52% y Cádiz capital un 4,58%, según pisos.com. Respecto a la media nacional, son 1,72 y 2,66 puntos menos, respectivamente.
Cádiz no es la última, sino la cuarta capital menos rentable. Solo la superan por abajo San Sebastián (3,85%), Girona (4,42%) y Palma (4,45%). El dato es de capital, no de provincia.
Años de amortización: la cuenta que importa
Una forma sencilla de leer el porcentaje es dividir 100 entre la rentabilidad. Es un cálculo propio, no un dato publicado, y es bruto: ignora gastos, impuestos, vacíos y revalorización.
| Capital | Rentabilidad bruta (sept. 2026) | Años de amortización bruta |
|---|---|---|
| Tarragona | 8,04% | 12,4 |
| Media España | 7,24% | 13,8 |
| Madrid | 5,52% | 18,1 |
| Cádiz | 4,58% | 21,8 |
| Palma | 4,45% | 22,5 |
| San Sebastián | 3,85% | 26,0 |
| Tarragona | 8,04% |
|---|---|
| Sevilla | 7,46% |
| Jaén | 7,39% |
| Media España | 7,24% |
| Barcelona | 6,96% |
| Madrid | 5,52% |
| Cádiz | 4,58% |
| San Sebastián | 3,85% |
Fuente: pisos.com / Europa Press (23/10/2026)
Quién lidera y por qué importa la lista
Tarragona encabeza el ranking con un 8,04% según Europa Press (la nota original de pisos.com recoge 8,03%, de modo que la cifra ronda el 8%). Le siguen Sevilla (7,46%) y Jaén (7,39%), y después Huesca (7,27%), Segovia (7,07%), Almería (7,06%) y Castellón (7,05%). Barcelona queda en el 6,96%.
Ojo con la lectura simplista: Sevilla o Barcelona no son mercados ajenos a la tensión de precios. La lista premia a ciudades donde la renta pesa más sobre el precio de compra, no necesariamente a las más tranquilas.
Por qué se comprime la rentabilidad
La explicación apunta a que comprar se encarece más que alquilar. El índice de precios de vivienda del INE subió un 12,2% en el segundo trimestre de 2026, y Eurostat indica que la compra sube más que el alquiler en 19 de los 26 países de la UE analizados. Si el precio sube más rápido que la renta, el cociente entre ambos baja.
Ferran Font, de pisos.com, advirtió de que el mercado seguirá tensionado mientras la oferta no cubra la demanda y de que revertir el déficit acumulado llevará tiempo.
Qué pasa en Cádiz y en Madrid
En Madrid, el 5,52% equivale a unos 18,1 años brutos. Aplicado al piso tipo nacional de 246.500 euros, como mera ilustración, rendiría unos 13.600 euros al año, frente a los 17.868 de la media: unos 355 euros menos al mes.
En Cádiz, el 4,58% sobre esa misma base daría unos 11.290 euros anuales. Supera los 20 años de amortización bruta, algo que no ocurre en Madrid. Con estas cifras brutas, ambas capitales ofrecen menos renta sobre el precio de compra que la media nacional.
Cuidado con comparar fuentes
Idealista (13 de octubre de 2026) sitúa la rentabilidad bruta de la vivienda en el 6,2% en el tercer trimestre, frente al 6,9% de un año antes. Mide sobre precios ofertados y con otra metodología, de modo que no contradice a pisos.com: no son comparables. Difieren en el nivel y también en el sentido: la de Idealista baja en el año y la de pisos.com sube.
Y todas son cifras brutas. Restan todavía IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, impagos y meses sin inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad de comprar un piso para alquilar en 2026?
Según pisos.com, la rentabilidad bruta media en España fue del 7,24% en septiembre de 2026, frente al 6,85% de un año antes. Idealista da un 6,2% en el tercer trimestre con otra metodología.
¿Qué ciudades son más rentables para invertir en vivienda?
En septiembre lideran Tarragona (8,04% según Europa Press), Sevilla (7,46%) y Jaén (7,39%). Huesca, con un 7,27%, es la siguiente.
¿Por qué es tan baja la rentabilidad en Madrid y Cádiz?
Porque el precio de compra parte de niveles altos y sube más que la renta. Madrid marca un 5,52% y Cádiz un 4,58%; el índice de precios del INE subió un 12,2% en el segundo trimestre.
¿Cuánto se tarda en amortizar un piso con el alquiler?
Dividiendo 100 entre la rentabilidad bruta: unos 13,8 años de media, 18,1 en Madrid y 21,8 en Cádiz. Es un cálculo propio, sin gastos, impuestos ni vacíos.
Fuentes
- Europa Press / pisos.com: La rentabilidad del alquiler sube al 7,24% en septiembre · 23/10/2026
- Forbes España (Europa Press): rentabilidad del alquiler en septiembre · 23/10/2026
- Diari Més: Tarragona lidera la rentabilidad del alquiler (8,03%) · 20/10/2026
- Idealista: la rentabilidad de la vivienda cae hasta el 6,2% en el tercer trimestre · 13/10/2026
Datos revisados el 24/10/2026.
