Siete municipios del área metropolitana de Madrid superan el 50% de esfuerzo teórico de compra, según Tinsa
Trece de los 16 municipios metropolitanos de Madrid que analiza Tinsa superan el 45% de esfuerzo teórico de compra sobre la renta disponible del hogar medio, su umbral crítico, y siete rebasan el 50%, con Torrejón de Ardoz (57,3%) a la cabeza. Tinsa detecta desaceleración de precios en 13 de ellos, pero diez siguen subiendo más de un 10% anual.
Un hogar medio de Torrejón de Ardoz necesitaría destinar el 57,3% de su renta disponible a pagar una vivienda media del municipio. Es el esfuerzo más alto de los 16 municipios metropolitanos que mide Tinsa, y llega después de que el precio haya subido un 30,0% en un año. La periferia madrileña, más barata que la capital, no ofrece alivio: en siete municipios el esfuerzo teórico supera el 50%.
Qué mide exactamente el 57,3%
Conviene precisar el indicador, porque en los titulares se ha simplificado como «porcentaje del sueldo». El IMIE Mercados Locales de Tinsa (tercer trimestre de 2026, publicado el 27 de octubre) calcula un esfuerzo teórico de compra sobre la renta disponible del hogar medio de cada municipio, no sobre el salario de una persona concreta.
Tinsa fija dos umbrales: el 35% se considera razonable y el 45%, crítico. Según la tasadora, los 16 municipios analizados superan el 35% y la media nacional (36,9%), y 13 de los 16 (el 81%) rebasan el nivel crítico. Solo tres quedan por debajo del 45%; entre ellos, Las Rozas (42,3%, con 4.086 €/m2).
El ranking de la periferia
Siete municipios superan el 50%, según Tinsa: Torrejón de Ardoz (57,3%), Alcorcón (53,8%), Alcobendas (52,2%), Coslada (51,5%), Móstoles (51,2%), Leganés (50,8%) y Getafe (50,4%). Seis de ellos son ciudades del sur metropolitano o del Corredor del Henares, con precios inferiores a los de la capital.
| Torrejón de Ardoz | 57,3% |
|---|---|
| Alcorcón | 53,8% |
| Alcobendas | 52,2% |
| Coslada | 51,5% |
| Móstoles | 51,2% |
| Leganés | 50,8% |
| Getafe | 50,4% |
| Las Rozas | 42,3% |
Fuente: Tinsa, IMIE Mercados Locales 3T 2026. Umbral razonable 35%; crítico 45%; media nacional 36,9%
La capital queda fuera de esta muestra y no debe mezclarse en el ranking. Tinsa le atribuye un esfuerzo del 65,6%, con un precio de 4.765 €/m2, un 12,94% más que hace un año y un 1,6% más que en el trimestre anterior. Entre los municipios que cita Tinsa, solo Pozuelo de Alarcón (4.853 €/m2) la supera en precio.
Torrejón: precio moderado, esfuerzo máximo
El caso de Torrejón es el más revelador. Con 3.231 €/m2 (+30,0% interanual, +0,5% trimestral) es más barato que Alcobendas (4.499 €/m2) o Las Rozas (4.086), pero exige más esfuerzo. El esfuerzo no depende solo del precio, sino de su relación con la renta disponible del hogar medio: donde esa renta es menor, un precio moderado pesa más.
Con un cálculo propio sobre una vivienda de 90 metros cuadrados, la diferencia se traduce así:
| Municipio | Precio (€/m2) | Vivienda de 90 m2 (cálculo propio) | Esfuerzo teórico |
|---|---|---|---|
| Torrejón de Ardoz | 3.231 | unos 290.800 € | 57,3% |
| Alcorcón | 3.266 | unos 293.900 € | 53,8% |
| Alcobendas | 4.499 | unos 404.900 € | 52,2% |
| Getafe | 3.081 | unos 277.300 € | 50,4% |
| Las Rozas | 4.086 | unos 367.700 € | 42,3% |
Alcorcón (+17,4% interanual) y Getafe (+10,6%) se mueven en una banda de precios cercana a la de Torrejón. En el extremo opuesto, Parla marca 2.297 €/m2, el más bajo de los precios municipales citados en esta pieza.
Desaceleración, sí; abaratamiento, no
La parte matizable de la historia es el ritmo. Tinsa detecta desaceleración en 13 de los 16 municipios. El rango de alzas interanuales ha pasado del 12,2%-37,8% del trimestre anterior al 9,1%-30,0% actual. Pero diez municipios siguen por encima del 10% anual, y el precio medio provincial, de 3.693 €/m2, avanza un 13,1% interanual (+0,9% en el trimestre).
Es decir, el mercado frena, pero no corrige. Que el techo de las alzas baje del 37,8% al 30,0% no devuelve accesibilidad: la vivienda sigue encareciéndose, solo que algo más despacio.
La provincia y el contexto nacional
Un dato aparte, y que no debe confundirse con el área metropolitana: Tinsa calcula para el conjunto de la provincia un esfuerzo teórico del 53,5% sobre la renta disponible del hogar medio, frente al 36,9% nacional y al 43% con el que cerró 2025. Son más de diez puntos en nueve meses. La media provincial queda por encima de cinco de los siete municipios del ranking y por debajo de Torrejón de Ardoz y Alcorcón.
El Banco de España ofrece otra vara de medir. Según su serie del segundo trimestre de 2026 (publicada en octubre), comprar una vivienda exige 8,4 años de renta bruta del hogar, frente a 7,1 en 2024 y 7,6 en 2025. El esfuerzo equivale al 38,1% de los ingresos brutos, el más alto desde 2011, según recogió El Independiente. Esta serie usa renta bruta y no es comparable con el indicador de Tinsa, que usa renta disponible.
Oferta escasa y riesgos
El trasfondo es de oferta. La subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, estimó el 23 de septiembre un déficit acumulado desde 2021 de unas 755.000 viviendas, que podría crecer en otras 300.000 hasta 2028 y superar el millón ese año. Si la oferta no sigue el ritmo de la formación de hogares, la presión sobre los precios podría persistir, también en los municipios más asequibles.
Hay escenarios distintos. Si la desaceleración continúa y los salarios y la renta de los hogares avanzan, el esfuerzo podría estabilizarse; si el crédito se abarata o las expectativas empujan, la espiral puede reanudarse. Hay además una cautela metodológica: es un indicador teórico, calculado sobre la renta disponible del hogar medio, que no recoge circunstancias individuales como el ahorro previo o las ayudas familiares.
Preguntas frecuentes
¿Qué municipios de Madrid exigen más del 50% de la renta para comprar?
Según Tinsa (3T 2026), siete: Torrejón de Ardoz (57,3%), Alcorcón (53,8%), Alcobendas (52,2%), Coslada (51,5%), Móstoles (51,2%), Leganés (50,8%) y Getafe (50,4%). Es un esfuerzo teórico sobre la renta disponible del hogar medio.
¿Es el 50% del sueldo de una persona?
No. Tinsa mide el esfuerzo teórico de compra sobre la renta disponible del hogar medio de cada municipio. Su umbral razonable es el 35% y el crítico, el 45%.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Madrid capital y en Torrejón?
Según Tinsa, 4.765 €/m2 en la capital (+12,94% interanual) y 3.231 €/m2 en Torrejón de Ardoz (+30,0%). Para 90 m2, son unos 428.900 y 290.800 euros, respectivamente, en cálculo propio.
¿Bajan ya los precios en el área metropolitana?
No. Tinsa detecta desaceleración en 13 de 16 municipios, pero el precio medio provincial sube un 13,1% interanual, hasta 3.693 €/m2. Diez municipios siguen por encima del 10% anual.
Fuentes
- Tinsa vía Europa Press/Infobae: esfuerzo de compra en Madrid y Barcelona · 27/10/2026
- elEconomista: la asfixia de la vivienda en el Madrid metropolitano · 31/10/2026
- El Boletín (Tinsa) · octubre de 2026
- Tinsa IMIE Mercados Locales 3T 2026 (PDF) · octubre de 2026
- El Independiente (Banco de España) · 13/10/2026
- EFE/Infobae: Banco de España y déficit de viviendas · 23/09/2026
Datos revisados el 01/11/2026.
