El récord que nadie esperaba
La vivienda de segunda mano en España ha cruzado una frontera que parecía lejana hace apenas meses. Según Fotocasa (29 de abril de 2026), los precios alcanzaron 3.089 €/m² en abril, rebasando por primera vez en la historia de su serie la barrera de los 3.000 euros. Lo inusual no es solo la cifra, sino la velocidad: este nivel supone un incremento interanual del 21,9%, la mayor alza registrada en los últimos veinte años de datos disponibles.
El anterior máximo histórico databa de abril de 2007, cuando la vivienda rozaba los 2.952 €/m² en plena burbuja especulativa. Hoy, menos de dos décadas después, los precios han arrasado ese techo con una presión de demanda y oferta restringida que poco tiene que ver con la especulación de hace un generación.
Qué explica esta avalancha
El salto de casi 140 euros por metro cuadrado en un año responde a una combinación de factores que el mercado lleva acumulando desde 2023. La oferta inmobiliaria sigue siendo insuficiente —propietarios retienen viviendas ante perspectivas de subida continua—, mientras que la demanda de compradores sigue activa, aunque con la hipoteca como lastre creciente en el bolsillo de las familias.
Las grandes ciudades tiran del carro. Madrid ya ronda los 5.414 €/m² en venta, y la Bahía de Cádiz ha visto crecer barriadas completas más de un 29% anual. La brecha entre alquiler y compra actúa como acelerador: quien no encuentra vivienda en alquiler se lanza a comprar, presionando precios al alza. Además, la financiación aún fluye, aunque los tipos de interés carcomen cada vez más la cuota mensual de la hipoteca.
Qué significa para el comprador
Para quien busca casa, la lectura es directa: los precios no paran. El incremento interanual de casi el 22% anual proyecta una trayectoria insostenible a largo plazo, pero el corto plazo mantiene la lógica de "mejor comprar hoy que mañana más caro". Esta mentalidad retroalimenta la demanda y cierra el círculo de subidas.
El comprador medio debe aceptar que la hipoteca consumirá una parte cada vez mayor de su renta disponible —en Madrid ya ronda el 44% del salario— y que la ventana para acceder a precio "razonable" se cierra mes a mes. En provincias, el fenómeno es menos virulento pero igual de real: ciudades secundarias con buena conectividad ven explotar sus precios de forma similar a las capitales de hace tres o cuatro años.
Vigilancia sobre lo que viene
El dato de Fotocasa captura un momento. Pero hay señales que merecen atención: el IRAI —índice de actividad inmobiliaria— apunta a que la actividad ha frenado tras los máximos de 2025; los tipos de interés del BCE, aunque estables, siguen siendo altos; y la oferta de vivienda nueva apenas repunta. Si la demanda se ralentiza sin que aumente la oferta, los precios podrían estabilizarse o incluso retroceder ligeramente. Si, por el contrario, sigue llegando capital —nacional y extranjero pese al cierre de la Golden Visa— los 3.089 euros serán un espejo retrovisor en tres meses. Lo que parece seguro es que la España de 2026 está pagando vivienda al máximo precio de su historia moderna.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de vivienda usada en España hoy?
Según Fotocasa (abril 2026), alcanza **3.089 €/m²**, superando los 3.000 euros por primera vez en la historia de la serie estadística del portal.
¿Cuál fue el incremento de precios en el último año?
Los precios subieron un **21,9% interanual** entre abril 2025 y abril 2026, la mayor alza en los últimos 20 años de datos disponibles.
¿Cuándo fue el anterior máximo histórico?
En abril de 2007, durante la burbuja especulativa, con **2.952 €/m²**, casi 140 euros menos que el actual récord.
¿Por qué suben tanto los precios ahora?
La oferta inmobiliaria es limitada mientras la demanda sigue activa; además, los alquileres altos presionan a compradores a entrar en hipoteca, realimentando la demanda.
Fuentes: Fotocasa (29 de abril de 2026)
