Alquiler en Madrid: la bajada del 2,9% atribuida a Brains no cuadra con su dato anterior
Brains Real Estate habría situado el alquiler de Madrid capital en 24,40 €/m2 en el tercer trimestre, un 2,9% menos, pero este periódico no ha localizado su informe. Esa cifra implicaría una subida del 1,2% sobre los 24,10 que la propia Brains dio en el segundo. Fotocasa sí detecta bajadas en la Comunidad de Madrid y en España, mientras idealista mantiene máximos en la capital.
Un inquilino que lea que el alquiler en Madrid ha caído un 2,9% pensará que puede pedir una rebaja. Antes de hacerlo conviene comprobar la cifra, porque según la fuente que se consulte el alquiler baja, sube o toca máximos.
El dato procede de Brains Real Estate, que el 27 de octubre de 2026 habría publicado un retroceso del 2,9% trimestral hasta 24,40 €/m2 al mes en Madrid capital. Con ese precio, la vivienda tipo de unos 88 m2 costaría 2.154 euros al mes. Este periódico no ha podido localizar el informe original, así que las cifras se atribuyen solo a Brains y deben leerse con cautela.
Una cifra que no cuadra con el trimestre anterior
El primer problema es aritmético. Brains cerró el segundo trimestre de 2026 en 24,10 €/m2 y 2.126 euros al mes, con un +0,5% trimestral y un +9,6% anual, según su informe de agosto. Pasar de 24,10 a 24,40 supone una subida de en torno al 1,2%, no una bajada.
Para que el -2,9% fuera cierto con un resultado de 24,40, el trimestre anterior tendría que haber estado en unos 25,13 €/m2. Solo una revisión metodológica o un cambio de muestra explicarían el desajuste, y ninguno consta. Lo que sí encaja es la superficie: 2.154 euros entre 24,40 euros por metro cuadrado dan unos 88 m2, igual que en el segundo trimestre.
Tampoco están respaldados los dos mensajes que acompañan al dato: que sea la primera caída desde 2021 y que rompa 21 trimestres de subidas. Entre el segundo trimestre de 2021 y el de 2026 hay 20 trimestres, e idealista registró un -0,1% trimestral en Madrid capital al cierre de 2025.
| Brains Q2 (jun.) | 24,1 €/m2 al mes |
|---|---|
| Brains Q3 (sin verificar) | 24,4 €/m2 al mes |
| idealista (sept.) | 23,4 €/m2 al mes |
| Fotocasa Q3 | 22,4 €/m2 al mes |
Fuente: Brains Real Estate; idealista; Fotocasa (2026)
Tres portales, tres fotografías distintas
La referencia externa llega de Fotocasa. Su informe del 6 de octubre de 2026 sitúa la capital en 22,40 €/m2 en el tercer trimestre, con un -2,3% en la Comunidad de Madrid y un -4,7% en España, hasta 14,10 €/m2.
Idealista cuenta otra historia. En septiembre de 2026 colocaba Madrid capital en 23,4 €/m2, con un +1,2% trimestral, un +4,8% anual y un máximo histórico. Cada portal mide precios de oferta de su propia cartera, de ahí las diferencias.
| Fuente | Ámbito | Variación trimestral |
|---|---|---|
| Brains (sin verificar) | Madrid capital | -2,9% |
| Fotocasa | Comunidad de Madrid | -2,3% |
| Fotocasa | España | -4,7% |
| idealista | Madrid capital | +1,2% |
El plazo para alquilar, otra incógnita
Brains habría cifrado en 3,1 meses el plazo para encontrar inquilino en la capital, un dato que no está confirmado. Brains publicó 4,05 meses para la Comunidad de Madrid en el segundo trimestre, lo que hace verosímil el orden de magnitud, pero no hay datos para comparar con principios de año ni para afirmar que el plazo se haya alargado.
La lectura de que los precios tocan techo y los inquilinos ganan margen es, por ahora, una hipótesis sin respaldo en datos verificados, no un hecho.
Distritos, Comunidad y Cádiz
En Madrid, el diferencial entre portales es de 1 €/m2 entre idealista y Fotocasa. En un piso de 88 m2, son unos 88 euros al mes (cálculo propio). Si se confirmara la cifra de Brains, la distancia con Fotocasa sería de 2 €/m2, unos 176 euros. Idealista sitúa la Comunidad en 21,6 €/m2 y Fotocasa en 21,45, la más cara de España. En septiembre, Retiro marcaba 24,0 €/m2 y Centro 26,1, ambos con un +0,9% trimestral según idealista: ahí idealista no registra caída.
En Cádiz, Fotocasa registra para la provincia un descenso trimestral del 9,2% en el tercer trimestre, uno de los mayores de España tras Huelva (-12,1%). Idealista situó la provincia en 11,7 €/m2 en agosto (+4,2% interanual), unos 936 euros al mes por 80 m2. La capital gaditana marcaba 13,0 €/m2 en julio (+6,6% interanual), por debajo del máximo de 13,3 de mayo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Madrid capital?
Depende del portal: 22,40 €/m2 según Fotocasa (tercer trimestre) y 23,4 €/m2 según idealista (septiembre). Brains habla de 24,40 €/m2, unos 2.154 euros al mes por 88 m2, sin verificar.
¿Está bajando el alquiler en Madrid?
Fotocasa registra un -2,3% trimestral en la Comunidad de Madrid, pero idealista da un +1,2% en la capital y máximos históricos. No hay consenso entre fuentes.
¿Cuánto se tarda en encontrar inquilino en Madrid?
El plazo atribuido a Brains oscila entre 3,1 y 4,6 meses y no está confirmado. Para la Comunidad, Brains publicó 4,05 meses en el segundo trimestre.
¿Puedo negociar ya el alquiler con el propietario?
Es posible, pero es una hipótesis, no una norma. Lleva anuncios comparables de tu zona y datos de más de un portal como argumento.
Fuentes
- Brains Real Estate (informe Q3-2026, no localizado; difundido el 27/10/2026) · 2026-10-27
- Brains Real Estate, Alquiler de pisos en Madrid 2026 (Q2) · 2026-08
- Fotocasa vía Europa Press / El Diario de Madrid · 2026-10-06
- idealista, informe de precios de alquiler en Madrid · 2026-09
- Fotocasa vía Press Digital · 2026-10-06
- idealista, nota de prensa sobre el cierre de 2025 · 2026-01-02
Datos revisados el 01/11/2026.
