CNMC investiga seis bancos por guerra hipotecaria anticompetitiva

La CNMC tira de la cuerda

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha decidido llevar la tensión competitiva del mercado hipotecario ante los tribunales administrativos. Según Idealista (16 de junio de 2026), la CNMC ha incoado un procedimiento sancionador contra seis de las mayores entidades financieras españolas: Banco Santander, CaixaBank, BBVA, Sabadell, Bankinter y Unicaja. La investigación apunta a posibles prácticas anticompetitivas en lo que el sector conoce como la "guerra hipotecaria", aquella batalla comercial desatada hace dos años cuando los tipos bajaron y la demanda se aceleró.

El procedimiento es el primer paso formal hacia una sanción. No implica culpabilidad, pero sí que los servicios técnicos de la CNMC tienen indicios suficientes de comportamientos que podrían haber limitado la competencia real en precios, comisiones u otros términos de la financiación residencial. Qué prácticas exactas investiga el regulador no se ha detallado públicamente, pero el sector especula con cárteles de precios tácitos, posibles acuerdos sobre condiciones comerciales o coordinación en la publicidad de productos.

Las cifras de abril: máximo en dieciséis años

Mientras la CNMC mira atrás para investigar, el mercado marcha hacia adelante con velocidad. El Instituto Nacional de Estadística registró 40.010 hipotecas sobre viviendas en abril de 2026 (datos publicados el 22 de junio), un aumento interanual del 2,3 % que sitúa esta cifra en la mayor registrada para el mes de abril desde 2010. Hace dieciséis años, el país salía de la crisis subprime. Hoy, la recuperación hipotecaria es sostenida, aunque mesurada.

Más revelador aún es el cambio de tamaño de los préstamos. El importe medio de las hipotecas alcanzó los 173.331 euros en abril, según el INE, lo que representa una subida de doble dígito respecto al período anterior. Este aumento en el tamaño medio de los créditos refleja dos dinámicas: precios de la vivienda más altos (que requieren financiación mayor) y una demanda que sigue apuntando hacia inmuebles de mayor valor, en línea con lo que ya ha documentado el mercado residencial en ciudades como Madrid y Barcelona.

Competencia bajo presión regulatoria

La paradoja es clara. Los bancos compiten agresivamente en hipotecas (lo que se traduce en máximos de volumen y créditos de mayor cuantía), pero esa competencia, según la CNMC, podría no ser genuina o podría estar limitada por acuerdos tácitos o explícitos. El regulador no ha anunciado plazos para resolver la investigación, pero los precedentes españoles en sectores financieros muestran que estos procedimientos pueden tardar dieciocho meses a dos años.

Para el comprador particular, la implicación es inmediata: cualquier sanción a las entidades investigadas podría forzar cambios en las condiciones ofertadas (spreads más altos, comisiones revistas) como medida correctiva. Para el profesional inmobiliario, la investigación refuerza un dato de fondo: el flujo de financiación residencial sigue siendo robusto, pero bajo un escrutinio regulatorio cada vez más intenso.

Qué vigilar

Las próximas semanas señalarán si hay otras entidades bajo investigación silenciosa y si el regulador ampliará el procedimiento a prácticas específicas (como las ofertas de hipotecas a tipo fijo muy bajas, o vinculación obligatoria de seguros). Mientras tanto, los prestatarios siguen firmando, y los bancos siguen compitiendo, aunque sea ante una audiencia cada vez más atenta.

Fuentes: Idealista (16/6/2026) · Instituto Nacional de Estadística (INE) (22/6/2026)