Madrid dispara precios: nueva al 5.471€/m² y usada toca récord

El disparo de la obra nueva

El mercado de vivienda nueva en Madrid ha entrado en una senda de revalorización acelerada que desafía cualquier moderación. Según idealista/news (30 de junio de 2026), el precio medio de los inmuebles recién terminados ha saltado un 11,8% interanual en el primer semestre de 2026, rompiendo con la contención relativa que ha caracterizado al resto del mercado español. Esos 5.471 €/m² representan una barrera psicológica que solo hace un año parecía lejana.

Este movimiento no es una anomalía estadística. Es la expresión de una demanda estructural sólida, alimentada por una tasa de desempleo baja, acceso crediticio abierto (aunque más caro) y la concentración de inversión extranjera y de grandes patrimonios en la región. Los desarrolladores inmobiliarios, lejos de asustar-se con las subidas, responden con proyectos de mayor densidad y valor en zonas bien posicionadas de la capital. La escasez relativa de suelo bien situado ejerce como colchón de precios que ni la normativa ni la inflación consiguen desinflar.

El récord de la vivienda usada y sus implicaciones

Si la nueva sorprende, la usada inquieta. En mayo de 2026, la vivienda de segunda mano en Madrid capital llegó a 5.984 €/m², marcando un máximo histórico que no había ocurrido antes, con un crecimiento interanual del 7,4% (Idealista, 2 de junio de 2026). Esa cifra cierra una brecha que parecía infranqueable: el stock existente, aquello que los españoles heredan, compran jóvenes o usan para cambiar de barrio, se ha revalorizado a ritmos que rivalizan con la obra nueva.

El fenómeno tiene lógica: al no haber oferta nueva suficiente en ubicaciones consolidadas, la vivienda usada bien mantenida y bien situada se convierte en activo refugio. Los hogares que no pueden esperar a un promotor asumen precios más altos. Los inversores vuelven los ojos a compraventas en lugar de esperar a que termine una promoción. Y los propietarios que consideraban vender encuentran condiciones nunca vistas para traspaso.

La trampa del desarrollo desigual

Aquí radica el verdadero riesgo: Madrid se construye en dos velocidades. Los nuevos proyectos se concentran en periferias con transporte o en enclaves de lujo ya consolidados. La vivienda usada, sobre todo en distritos centrales y bien comunicados (Retiro, Chamberí, Salamanca, Moncloa), se aprecia porque no hay sustitutos accesibles. El pequeño inversor particular, el profesional joven que busca comprar su primera propiedad fuera del alquiler, y las familias de clase media ve cómo se aleja de su alcance tanto la nueva como la usada.

Esta arquitectura de precios, sostenida por fondos institucionales, capital extranjero y demanda de rentas altas, no es insostenible en sí misma (el mercado de lujo madrileño lo demuestra), pero sí genera tensión social creciente. No es un problema de Madrid, es un síntoma. Y los gobiernos, autonómico y local, no pueden ignorarlo por más que celebren la revalorización patrimonial.

Lo que esperar

Madrid seguirá siendo el motor de precios del país porque tiene demanda real, empleo concentrado y atractivo internacional comprobado. El 11,8% de la nueva y el máximo histórico de la usada son datos que confirman esa tendencia, no que la creen. La pregunta no es si continuarán subiendo, sino a qué velocidad y quién tendrá acceso cuando el siguiente ciclo de contracción crediticia (que llegará) vuelva a apretar. Mientras, el mercado madrileño sigue escribiendo su propia historia: la de una capital donde vivir es cada vez más caro, pero donde otros siguen queriendo pagar por ello.

Fuentes: idealista/news (30/06/2026) · Idealista (02/06/2026)