Alquiler: subida 0% o máximo 2% hasta fin de 2027
El Real Decreto-ley 29/2026 impide subir el alquiler si la renta ya supera el índice de referencia y limita al 2% la actualización sin nuevo pacto, hasta el 31 de diciembre de 2027. Afecta a todos los contratos vigentes, también en Madrid, donde no hay zonas tensionadas.
Un inquilino que pague 1.930 euros al mes por 80 metros cuadrados (la media del Barrio de Salamanca según Fotocasa en agosto, 24,12 €/m2) se enfrentaba a una revisión anual de hasta 49 euros al mes con el IRAV en su máximo. Con el nuevo decreto, ese incremento puede quedarse en 39 euros o en cero, según el contrato y el índice de referencia. La clave es que el «tope del 2%» es una simplificación: la norma tiene dos escalones y una condición previa.
Qué cambia
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE el 7 de octubre (BOE-A-2026-20823) y está en vigor desde el 8. Establece, hasta el 31 de diciembre de 2027, un tope extraordinario a la actualización anual de la renta de vivienda habitual, según el resumen de Provivienda, Housfy y La Moncloa. Algunas fuentes lo citan por error como decreto 26/2026; el número que figura en el BOE es el 29.
El tope funciona así:
- Si la renta actual supera el límite del sistema estatal de índices de referencia del Ministerio de Vivienda, no cabe ninguna subida: 0%.
- En los demás casos se aplica lo que hayan pactado las partes y, si no hay nuevo acuerdo, la subida no puede superar el 2%.
- En cualquier caso hace falta una cláusula de actualización en el contrato y el resultado nunca puede exceder el IRAV.
El IRAV de septiembre, según el INE (publicado el 14 de octubre de 2026), fue del 2,54%, su máximo desde que existe. Sin nuevo pacto, el decreto recorta así hasta 0,54 puntos sobre lo que el índice habría permitido.
| Tope sin nuevo pacto | 2,00 % interanual |
|---|---|
| IRAV septiembre (INE) | 2,54 % interanual |
| Alquiler España (INE) | 2,60 % interanual |
| Com. Madrid (Fotocasa) | 0,30 % interanual |
| Com. Madrid (Idealista) | 5,70 % interanual |
Fuente: RDL 29/2026; INE (septiembre de 2026); Fotocasa; Idealista
A quién afecta
La limitación se aplica a las actualizaciones de todos los contratos vigentes, según Housfy, sin distinguir si el arrendador es un pequeño propietario o un gran tenedor, y con independencia de que el inmueble esté o no en zona tensionada.
Se considera gran tenedor quien posee más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m2, con un umbral de 5 en las zonas que lo rebajen (Housfy, Evitalios, Invisor). Para estos propietarios hay una obligación añadida: en zona tensionada su renta no puede superar el índice estatal y deben indicarlo en los anuncios.
En Madrid esa segunda parte no se activa. Según el BOE (artículo 20) e Idealista (19 de octubre), solo hay zonas tensionadas declaradas en Cataluña, País Vasco, Navarra, Asturias y Galicia. Los anuncios de la Comunidad de Madrid no tienen, por tanto, que incluir el índice, aunque el tope a las subidas sí rige.
El contexto de precios explica la tensión. Según Idealista (septiembre de 2026), la Comunidad de Madrid tiene el alquiler más alto de las autonomías: 21,6 €/m2, un 5,7% más que hace un año. Fotocasa mide 21,45 €/m2 y un +0,3% anual, una metodología distinta. En Madrid capital, Fotocasa sitúa la media en 22,59 €/m2 y 1.807 euros al mes para 80 m2 (septiembre), y en el distrito de Salamanca en 24,12 €/m2 (agosto). El INE, para toda España, registra un +2,6% interanual en septiembre, la misma tasa que los cuatro meses previos.
Plazos y fechas clave
Hay dos decretos y conviene no confundirlos.
| Norma | Contenido | Vigencia |
|---|---|---|
| RDL 29/2026 | Tope 0%/2%, prórroga extraordinaria, índice en anuncios de zonas tensionadas | Desde el 8 de octubre de 2026 |
| RDL 28/2026 | Renovación automática: prórrogas de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y preaviso del propietario de 6 meses | 15 de noviembre de 2026, salvo derogación previa |
Ambos requieren convalidación de la Diputación Permanente del Congreso, con las Cortes disueltas desde el 6 de octubre, en un plazo de 30 días desde su publicación. Si no se convalidan, decaen. La fecha exacta de la votación no está confirmada; el cómputo desde el 7 de octubre apunta a principios de noviembre, según la verificación realizada.
La prórroga extraordinaria, según La Moncloa, permite al inquilino pedir hasta dos años adicionales, por anualidades, en contratos vigentes el 8 de octubre. No exige acreditar vulnerabilidad, pero sí estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. La Moncloa cita contratos con vencimiento hasta el 31 de diciembre de 2028.
Cómo actuar
Para el inquilino, el primer paso es leer el contrato: sin cláusula de actualización no hay subida automática. Después, comprobar la renta frente al índice de referencia del Ministerio. Si la supera, la actualización debe ser cero. Si recibe una comunicación con un porcentaje mayor al 2% sin acuerdo previo, conviene consultar con un profesional y responder por escrito.
Para pedir la prórroga conviene reunir los justificantes de pago de los ocho últimos meses y dejar constancia escrita de la solicitud, con antelación al vencimiento. Y, si el contrato acaba antes de que se convalide el decreto, hay que tener presente el riesgo de que la norma decaiga.
El propietario debe calcular la revisión así: si la renta supera el índice de referencia, 0%; si no, lo pactado, sin pasar del IRAV, o el 2% como máximo si no hay nuevo acuerdo. Un ejemplo ilustrativo con la renta media de Madrid capital, 1.807 euros: un 2% son unos 36 euros al mes, unos 434 al año; un 2,54% serían 46 euros al mes. No es una cifra de ningún contrato concreto, solo el orden de magnitud.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me pueden subir el alquiler con el nuevo decreto?
Si tu renta supera el límite del índice de referencia, nada: 0%. En el resto, lo pactado y, sin nuevo acuerdo, un máximo del 2% hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre con cláusula de actualización y sin pasar del IRAV (2,54% en septiembre).
¿Cuáles son los requisitos para pedir la prórroga de dos años?
Contrato vigente el 8 de octubre de 2026 y estar al corriente de pago, también durante los ocho meses anteriores a la solicitud. No hay que acreditar vulnerabilidad, y la prórroga se concede por anualidades.
¿Qué pasa si mi casero es gran tenedor?
El tope de 0% o 2% se aplica igual a grandes y pequeños propietarios. El gran tenedor (más de 10 inmuebles o 1.500 m2) tiene además que respetar el índice y reflejarlo en anuncios, pero solo en zonas tensionadas, que en Madrid no existen.
¿Cuándo entra en vigor el decreto de vivienda de octubre de 2026?
El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre. La renovación automática, del RDL 28/2026, lo hará el 15 de noviembre salvo derogación, y ambos decretos deben convalidarse en 30 días o decaen.
Fuentes
- La Moncloa: medidas del decreto de vivienda · 2026-10
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) · 2026-10-07
- Provivienda: qué cambia en el precio del alquiler · 2026-10
- Housfy: decreto de alquiler para propietarios e inquilinos · 2026-10
- Diario de Avisos: nuevos decretos de vivienda · 2026-10
- INE: IRAV e índice de precios de alquiler de septiembre · 2026-10-14
- Idealista: informes de precio del alquiler · 2026-10-19
- Fotocasa Life: evolución del precio en Madrid · 2026-09
Datos revisados el 24/10/2026.
