Qué cambia en julio de 2026
El Gobierno de España tramitará durante este mes un Real Decreto-ley que reformará profundamente el mercado del alquiler de temporada y habitaciones, según reporta Idealista el 3 de julio. La medida más disruptiva será la subida del IVA al 21% para los pisos turísticos, un tributo que hasta ahora ha estado exento o minimizado en muchas comunidades. El objetivo es explícito: desincentivar la expansión de estos inmuebles en las zonas tensionadas del país, donde la presión sobre la oferta de vivienda de larga duración ya es insostenible.
En paralelo, el Ministerio de Vivienda instalado en los Nuevos Ministerios de Madrid introducirá un mecanismo de bonificación tributaria sin precedentes. Los propietarios que voluntariamente rebajen el precio de sus rentas podrán acceder a deducciones de hasta el 90% en el IRPF, un incentivo pensado para reactivar una oferta que se desmorona en las ciudades grandes.
A quién afecta
La normativa impactará de manera desigual. Los propietarios con pisos turísticos verán crecer sus costes operacionales; Fotocasa reportaba que en mayo de 2026, Madrid capital alcanzaba 22,81 €/m² mensuales, con el exclusivo Barrio de Salamanca en 23,94 €/m², mercado donde la turistificación es masiva.
Para los arrendadores que alquilan vivienda de larga duración, la bonificación del IRPF abre una oportunidad clara: los que voluntariamente ajusten rentas a la baja podrían recuperar una parte sustancial de ingresos vía tributación. Sin embargo, el sector critica que estas medidas llegan tarde: la oferta de alquiler permanente ha caído un 3% a nivel nacional, mientras que los alquileres de temporada ya representan el 27% del mercado total (según Idealista, mayo de 2026).
En las zonas declaradas tensionadas—donde ya existen regulaciones de control de rentas—la huida de la vivienda de larga duración es dramática. Idealista reporta caídas del 39% en el área de Pamplona y del 33% en la del Ayuntamiento de A Coruña durante el primer trimestre de 2026. Cataluña y País Vasco han liderado esta regulación con 271 municipios catalanes bajo control de precios desde abril (según Housfy) y capitales vascas como Bilbao, San Sebastián y Vitoria bajo supervisión del Ministerio de Vivienda.
Plazos y fechas clave
El Real Decreto-ley será aprobado en julio de 2026, aunque la tramitación completa incluirá periodo de consulta pública. El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), fijado por el INE en el 2,48% para mayo de 2026, seguirá siendo la referencia legal para actualizar rentas en los contratos suscritos bajo la Ley de Vivienda de mayo de 2023. Aquellos anteriores a esa ley podrán actualizarse según el IPC, que en mayo de 2026 alcanzó el 3,2%, si así se pactó en el contrato original.
En Cataluña, la Ley 11/2025 ya está en vigor desde el 1 de enero de 2026 (publicada en BOE el 29 de diciembre de 2025), obligando a documentar la causa de temporalidad en todo nuevo contrato de corta y media estancia. Esta legislación autonómica actúa como laboratorio regulatorio que el decreto estatal pretende replicar.
Cómo actuar
Los propietarios deben prepararse para tres escenarios. Primero, quienes operan pisos turísticos deben recalcular márgenes asumiendo que el IVA pasará al 21%; esto reducirá rentabilidad entre el 10% y el 15% según el modelo de gestión. Segundo, los propietarios de vivienda de larga duración están a tiempo de evaluar si la bonificación del IRPF compensa una reducción de renta: a 15,3 €/m² mensuales (máximo histórico según Idealista, junio de 2026), una rebaja del 5-10% con devolución fiscal podría resultar en flujo neto positivo a largo plazo.
Tercero, los inquilinos deben revisar sus contratos. Si fueron suscritos antes de mayo de 2023, la actualización anual puede llegar al 3,2% (IPC); si son posteriores, el techo es el 2,48% (IRAV). En zonas tensionadas, hay protecciones adicionales que varían por comunidad.
Los especialistas advierten que el paquete de medidas responde a un dilema irresoluble: el Gobierno busca desincentivar pisos turísticos sin perder ingresos fiscales (de ahí el IVA), e impulsar vivienda de larga duración sin regular bruscamente (de ahí la bonificación voluntaria). Sin embargo, como muestra la experiencia de Pamplona y A Coruña, la regulación sin más oferta nueva tiende a contraproducentes.
El próximo trimestre será crítico para evaluar si el decreto de julio logra invertir la caída de oferta o si, por el contrario, acelera la conversión de vivienda a otras usos antes de que entre en vigor.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entra en vigor la subida del IVA a pisos turísticos?
El Real Decreto-ley será aprobado en julio de 2026, aunque la entrada en vigor dependerá de su publicación en BOE. Se espera durante el verano de 2026.
¿Qué porcentaje puedo deducirme de IRPF si reduzco la renta?
El Ministerio de Vivienda ofrece bonificaciones de hasta el 90% en IRPF para propietarios que voluntariamente rebajen rentas, según Idealista (29/06/2026). Las condiciones específicas de cada deducción se precisarán en el decreto.
¿Cuál es el precio medio de alquiler en España en junio de 2026?
El alquiler alcanzó **15,3 €/m² mensuales**, un nuevo máximo histórico, según Idealista (01/07/2026), con una subida interanual del 4,2% en el segundo trimestre.
¿Qué diferencia hay entre IRAV e IPC para actualizar mi renta?
El IRAV (2,48% en mayo de 2026) se aplica a contratos posteriores a mayo de 2023; el IPC (3,2% en mayo de 2026) rige contratos anteriores si así figura en el documento. Consulta tu contrato o a un gestor.
Fuentes: Idealista (03/07/2026) · Idealista (29/06/2026) · Idealista (01/07/2026) · Fotocasa (15/06/2026) · Fotocasa (09/02/2026) · Idealista (12/05/2026) · Housfy (08/10/2024) · Ministerio de Vivienda (23/04/2026) · BOE (29/12/2025) · INE (12/06/2026)
