Quien busque un piso a estrenar en Chamartín debe asumir hoy un precio que hace tres años parecía impensable en Madrid: 13.912 €/m². Es la cifra que publica Brains Real Estate (17 de agosto de 2026) para el segundo trimestre del año, y que convierte a este distrito en el más caro de la capital para obra nueva, por delante de Chamberí y Salamanca.
El informe dibuja un mapa a dos velocidades que se ha consolidado a mediados de agosto: un eje centro-norte que bate récords trimestre tras trimestre y un sur que sigue siendo, con diferencia, la puerta de entrada más barata a la vivienda nueva en la ciudad.
El podio de los distritos más caros
Tras Chamartín se sitúan Chamberí, con 12.886 €/m², y el barrio de Salamanca, con 12.762 €/m², según los mismos datos de Brains Real Estate fechados en agosto de 2026. La diferencia entre el primero y el tercero es de apenas 1.150 euros por metro cuadrado, lo que confirma que la zona centro-norte funciona ya como un bloque compacto de precios elevadísimos, sin apenas margen entre sus distritos de cabecera.
El top cinco lo completa el distrito Centro, que no solo mantiene precios altos sino que protagoniza el movimiento más llamativo del verano: una subida interanual del 25,3%, la mayor de toda la ciudad. Ese incremento sitúa ya el precio de la obra nueva en Centro en 11.221 €/m² en agosto de 2026, a un paso de entrar en el podio de los tres distritos más caros si mantiene el ritmo.
Cierra el quinteto Retiro, con 8.315 €/m², una zona que combina proximidad al centro con precios algo más contenidos, aunque igualmente muy por encima de la media de la ciudad.
La brecha con el sur se mantiene
En el extremo opuesto del mapa, los distritos del sur y sureste siguen siendo, en agosto de 2026, los más asequibles para comprar obra nueva en Madrid. Villaverde encabeza esa lista con 3.693 €/m², una cifra que representa apenas el 26,5% de lo que cuesta un metro cuadrado en Chamartín.
Esta distancia, según recoge Brains Real Estate, no es una anomalía puntual sino un patrón que se repite trimestre tras trimestre: la promoción nueva se concentra en el eje centro-norte, donde la demanda de alto poder adquisitivo tensiona los precios, mientras el sur mantiene una oferta más accesible ligada a un perfil de comprador distinto.
| Distrito | Precio obra nueva (€/m²) |
|---|---|
| Chamartín | 13.912 |
| Chamberí | 12.886 |
| Salamanca | 12.762 |
| Centro | 11.221 |
| Retiro | 8.315 |
| Villaverde | 3.693 |
La anomalía: la segunda mano ya es más cara que la nueva
El dato que más debería llamar la atención del mercado, sin embargo, no está en el ranking de distritos sino en la comparativa entre tipologías. Según Brains Real Estate, a nivel del conjunto del municipio de Madrid, la vivienda de segunda mano ya cuesta durante este segundo trimestre de 2026 un 7% más que la obra nueva.
Es una inversión de la lógica habitual del mercado, donde lo nuevo suele cotizar por encima de lo usado gracias a las mejoras constructivas y energéticas. La explicación probable, aunque el dossier no detalla causas concretas, apunta a la localización: buena parte de la promoción nueva se concentra en distritos periféricos o de nuevo desarrollo, mientras que la segunda mano domina en las zonas más céntricas y consolidadas, donde el suelo escasea y el precio por ubicación pesa más que la antigüedad del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito más caro de Madrid en obra nueva en 2026?
Chamartín, con 13.912 €/m² en el segundo trimestre de 2026, según Brains Real Estate, seguido de Chamberí (12.886 €/m²) y Salamanca (12.762 €/m²).
¿Cuánto ha subido el precio de la vivienda en el distrito Centro de Madrid?
Un 25,3% interanual, la mayor subida de toda la ciudad, hasta situarse en 11.221 €/m² en agosto de 2026, según Brains Real Estate.
¿Cuál es el distrito más barato para comprar obra nueva en Madrid?
Villaverde, en el sur de la capital, con 3.693 €/m², muy por debajo de la media de los distritos del centro-norte.
¿Es más cara la vivienda nueva o la de segunda mano en Madrid?
En el conjunto del municipio, la segunda mano ya cuesta un 7% más que la obra nueva durante el segundo trimestre de 2026, según Brains Real Estate.
Fuentes: Brains Real Estate (17/08/2026) · Datos revisados el 17/08/2026