IVA del 10% al alquiler turístico desde el 1 de diciembre, si se convalida el decreto
Los alquileres amueblados de 30 noches o menos tributarán al 10% de IVA desde el 1 de diciembre de 2026, pero solo si se convalida el decreto que lo impone, aún pendiente de votación. Si decae, la medida no se aplica.
Un propietario con un apartamento turístico que cobre 100 euros por noche y lo alquile 30 noches a un mismo huésped factura 3.000 euros. Hasta ahora ese ingreso, sin servicios de hostelería, estaba exento de IVA. Desde el 1 de diciembre, si la norma sigue adelante, deberá añadir 300 euros de IVA o absorberlos con menos margen. Hay una condición decisiva: el decreto que lo impone todavía no está convalidado.
Qué cambia
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE el 7 de octubre (BOE-A-2026-20823) y entró en vigor el día 8. Según la Agencia Tributaria y los análisis de Iberley y Manubens, desde el 1 de diciembre de 2026 dejan de estar exentos de IVA los arrendamientos de viviendas o apartamentos amueblados cuya duración para un mismo arrendatario sea de 30 noches o menos. Tributarán al tipo reducido del 10% (artículo 91 de la Ley del IVA).
Conviene precisar los términos, porque circula una versión inexacta. El umbral incluye la noche 30, no habla de «menos de 30». Tampoco hubo una rebaja del 21% al 10% entre una propuesta y el texto final: el 10% ya figuraba en el primer decreto, el RDL 26/2026, del 29 de septiembre. Los alquileres con servicios propios de hostelería ya tributaban al 10%.
| Tipo de alquiler | IVA desde el 1/12/2026 |
|---|---|
| Amueblado, 30 noches o menos | 10% |
| Más de 30 noches, sin servicios hoteleros | Exento |
| Vivienda habitual del arrendador | Exento |
| Vivienda habitual del inquilino | Exento |
Qué está en el aire: la convalidación
El RDL 29/2026 sustituye al RDL 26/2026, que el Congreso no convalidó el 2 de octubre por 172 votos a favor y 178 en contra. El nuevo decreto está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente, con un plazo de 30 días. Algunas fuentes citan el 18 de noviembre como fecha del trámite, pero esa fecha varía según el medio.
Si no se convalida, el decreto queda derogado y el IVA del 10% no se aplica el 1 de diciembre. Las elecciones generales están fijadas para el 29 de noviembre, dos días antes de la fecha de aplicación.
A quién afecta
El golpe recae sobre quien ofrece estancias cortas de apartamentos amueblados: pequeños propietarios, inversores y grandes tenedores. El INE contabilizó unas 341.000 viviendas turísticas ofertadas en mayo de 2026, un 11% menos que un año antes. Es un recuento de oferta online, no de contribuyentes obligados, así que no equivale al número de personas que liquidarán IVA.
Quedan fuera los alquileres en la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual. Esta excepción es estructural: no se limita a 2027. La referencia a «habitaciones» que circula no se ha verificado en el texto, que habla de vivienda o apartamento. Tampoco cambia nada para los alquileres de temporada de más de 30 noches ni para los de larga duración.
El IBI: recargo opcional, no automático
El mismo decreto permite a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado aprobar, por ordenanza fiscal, un recargo sobre la cuota líquida del IBI de las viviendas de uso turístico. Está previsto desde el 1 de enero de 2027 y los máximos dependen de cuántas viviendas tenga el propietario: 50% con una, 100% con dos o tres y 150% con cuatro o más.
No se aplica por defecto. Cada consistorio debe aprobarlo. Tarragona lo aprobó inicialmente el 26 de octubre. Telecinco habla de «dos o más» viviendas para el tramo del 100%, pero el resto de fuentes consultadas, entre ellas Que.es, sitúa el límite en dos o tres.
| 1 vivienda | 50% |
|---|---|
| 2-3 viviendas | 100% |
| 4 o más | 150% |
Fuente: RDL 29/2026 (Que.es; Primera Lectura). Opcional por ordenanza municipal en zonas tensionadas, desde 1/1/2027
Medidas de compensación
El decreto incentiva el alquiler de larga duración. Desde el 1 de diciembre, el IVA del 10% se amplía a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, sea cual sea el arrendador. Requisitos: vivienda con más de dos años, materiales aportados por el contratista de hasta el 40% de la base y pago por banco, un requisito nuevo.
Además, pasa al tipo superreducido del 4% la entrega por promotores de viviendas protegidas de calificación permanente o indefinida, con hasta dos plazas de garaje y anexos. Las de régimen especial o promoción pública ya tributaban al 4%. No es una rebaja general del IVA de la vivienda protegida.
Qué pasa en Cádiz y en Madrid
Según el INE (mayo de 2026), la provincia de Cádiz tiene 15.116 viviendas turísticas y la de Madrid 13.431. Cádiz supera a Madrid, aunque ambas quedan lejos de Málaga, que lidera con 45.176.
El recargo del IBI solo llegará a un municipio si su ayuntamiento tiene zona tensionada declarada y aprueba la ordenanza.
Plazos y fechas clave
- 2 de octubre: el Congreso no convalida el RDL 26/2026 (172 a favor, 178 en contra).
- 7 y 8 de octubre: publicación en el BOE y entrada en vigor del RDL 29/2026.
- 18 de noviembre: fecha citada por algunas fuentes para la convalidación; el plazo legal es de 30 días.
- 29 de noviembre: elecciones generales.
- 1 de diciembre: aplicación del IVA del 10%, del 10% a obras de alquiler habitual y del 4% a vivienda protegida permanente.
- 1 de enero de 2027: fecha prevista para el recargo del IBI, si el ayuntamiento lo aprueba.
Cómo actuar
Antes de tocar precios, conviene esperar al resultado de la convalidación, pero preparándose. Revise qué reservas superan o no las 30 noches y cuáles tiene ya cerradas a partir de diciembre, y valore con su asesor cómo repercutir el IVA o absorberlo.
Según la Agencia Tributaria, el IVA se liquidaría mediante el modelo 303; confirme con su gestor la periodicidad y si podrá deducir el IVA soportado de los gastos asociados. Las plataformas informan a Hacienda mediante el modelo 238, una declaración anual regulada por el Real Decreto 117/2024, no un aviso por reserva. El cruce de esos datos con el nuevo IVA no está confirmado.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entra en vigor el IVA del 10% para alquileres turísticos?
Está previsto para el 1 de diciembre de 2026. Depende de que se convalide el RDL 29/2026, vigente desde el 8 de octubre, en un plazo de 30 días. Si no se convalida, queda derogado.
¿Qué alquileres están exentos del nuevo IVA turístico?
Siguen exentos los alquileres en la vivienda habitual del arrendador, los de vivienda habitual del inquilino y los de más de 30 noches sin servicios hoteleros. El 10% se aplica a amueblados de 30 noches o menos.
¿Cuánto sube el IBI de las viviendas turísticas en 2027?
Depende de cada ayuntamiento: en zonas tensionadas puede aprobar un recargo máximo del 50% con una vivienda, del 100% con dos o tres y del 150% con cuatro o más. No es automático.
¿Se pasa del 21% al 10% de IVA?
No. El 10% ya figuraba en el primer decreto, el RDL 26/2026. Lo que cambia es que estas estancias dejan de estar exentas y tributan al tipo reducido.
Fuentes
- ICAB (reproduce el BOE): Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre · 07/10/2026
- Agencia Tributaria: novedades normativas IVA 2026 · 2026
- Iberley: nuevas medidas fiscales del RD-ley 29/2026 · 07/10/2026
- Que.es: IVA pisos turísticos e IBI · 02/10/2026
- Datadista (INE): presión de pisos turísticos · 05/2026
- Infobae (INE): mapa de la vivienda en España · 12/10/2026
Datos revisados el 03/11/2026.
