Vivienda de lujo en Madrid: +29,5% en cinco años, pero se modera
La vivienda prime de Madrid se ha encarecido un 29,5% en cinco años, según Knight Frank, lo que la sitúa en el top 10 mundial. Pero su ritmo se modera (+3,7% interanual en el 2T, puesto 18 de 47 ciudades) y en el lustro queda lejos de Dubái, Tokio o Miami.
Comprar 90 metros en el Barrio de Salamanca cuesta hoy, a precio medio de tasación, unos 731.000 euros. Los mismos metros en Villaverde rondan los 250.000. Esa distancia, casi de tres a uno dentro de una misma ciudad, resume el mercado madrileño: un segmento de lujo que se revaloriza con constancia y unos precios que cambian casi al triple según el distrito.
El último dato llega del índice Prime Global Cities de Knight Frank. Según el informe del segundo trimestre de 2026, difundido por idealista/news el 24 de octubre, el precio de la vivienda prime en Madrid subió un 3,7% interanual hasta junio y un 29,5% en cinco años. Eso la sitúa en el top 10 mundial del último lustro. Pero los datos piden matices antes de hablar de mercado refugio.
Lujo en Madrid: sólido, pero no líder
El +3,7% es interanual a junio y coloca a Madrid en el puesto 18 de las 47 ciudades del índice. En el primer trimestre el avance interanual había sido del 4,8%: el ritmo se modera.
La paradoja es clara. En cinco años Madrid está entre las diez primeras, pero en el último año ya no. Y dentro de ese lustro, la comparativa del propio informe la deja por debajo de las plazas que más han subido.
| Madrid | 29,5% |
|---|---|
| Milán | 30,9% |
| Miami | 52,4% |
| Tokio | 141,7% |
| Dubái | 155,3% |
Fuente: Knight Frank, Prime Global Cities Index 2T 2026, vía idealista/news (24/10/2026)
Milán (+30,9%) apenas supera a Madrid. La distancia real la marcan Miami (+52,4%), Tokio (+141,7%) y Dubái (+155,3%). Madrid ofrece una revalorización notable, pero no extraordinaria frente a las plazas que más han subido.
Qué distritos son los más caros según Tinsa
Conviene no mezclar peras con manzanas. Knight Frank mide el segmento prime; Tinsa, en su IMIE Mercados Locales del tercer trimestre de 2026 (6 de octubre), mide el valor de tasación del mercado general. Madrid capital está en 4.765 €/m2.
Los distritos más caros por tasación, según Tinsa, y el más barato:
| Distrito | Tasación 3T 2026 (€/m2) |
|---|---|
| Salamanca | 8.124 |
| Chamberí | 7.344 |
| Chamartín | 6.958 |
| Madrid capital (media) | 4.765 |
| Villaverde | 2.772 |
Salamanca supera en un 70% la media de la capital y multiplica por 2,9 el precio de Villaverde. Centro y Retiro completan, según Tinsa, los cinco distritos más caros. Por barrios, los precios de oferta más altos de idealista (mayo de 2026) se dan en Castellana (11.272 €/m2), Recoletos (11.184) y Lista (10.619), además de Almagro, en Chamberí (10.382).
Si se mira solo la obra nueva, los precios de anuncio son mucho mayores. Según datos de Brains Real Estate del segundo trimestre, Salamanca anuncia a 12.762 €/m2 (-2,1% interanual), Chamartín a 13.912 y Chamberí a 12.886 (+18,1%). Savills sitúa la media prime de Madrid en 11.700 €/m2 y el segmento alto entre 15.000 y 18.000. Son precios de oferta o de segmento, no comparables con la tasación.
Oferta escasa y déficit: la presión de fondo
A la demanda se suma la falta de vivienda. El Banco de España, por boca de su subgobernadora Soledad Núñez (septiembre de 2026), cifra el déficit acumulado desde 2021 en unas 750.000 viviendas y prevé que supere el millón en 2028.
La escasez de oferta es un factor de presión sobre los precios.
Compraventas e hipotecas: las señales de enfriamiento
Hay señales de freno. Según el INE, en julio de 2026 se firmaron 6.394 compraventas de vivienda en la Comunidad de Madrid, un 11,3% menos que un año antes y un 9,4% menos que en junio. En el conjunto de España el descenso fue del 5,1%.
El crédito tampoco ayuda. El Banco de España, en su resolución publicada en el BOE el 19 de octubre, fija el tipo medio de las hipotecas a más de tres años para vivienda libre en 3,189% en septiembre, tras el 3,077% de julio y el 3,134% de agosto. En una hipoteca de 300.000 euros a 25 años, el salto desde julio supone, según nuestro cálculo, unos 18 euros más de cuota al mes: poco en términos absolutos, pero la tendencia es al alza.
El esfuerzo es muy alto en las zonas caras: Tinsa estima que comprar en el Barrio de Salamanca exige el 72,9% de la renta de un hogar (3T 2026).
Escenarios y riesgos
Un escenario central, y es una estimación nuestra, es la continuidad con moderación: alzas de un dígito bajo en el prime, apoyadas en la escasez de oferta. Es la senda de los dos últimos trimestres (4,8% y 3,7%).
El riesgo al alza es que el déficit siga ampliándose y concentre la demanda solvente en pocos barrios. El riesgo a la baja viene de un crédito más caro y un volumen de operaciones a la baja, como el de julio.
Un lujo con matices
Madrid ha acumulado una revalorización notable de su vivienda de lujo en cinco años. Presentarla como líder mundial, como mercado refugio o como apuesta sin riesgo sería exagerar: los datos muestran un mercado caro, con escasez de oferta y un crecimiento moderado, y sin información de rentabilidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ha subido la vivienda de lujo en Madrid?
Según Knight Frank, un 3,7% interanual hasta junio de 2026 y un 29,5% en cinco años. En el primer trimestre el avance interanual había sido del 4,8%.
¿Qué distritos de Madrid tienen la vivienda más cara?
Según Tinsa (3T 2026), Salamanca con 8.124 €/m2, Chamberí con 7.344 y Chamartín con 6.958. La media de Madrid capital es de 4.765 €/m2.
¿Cuál es el déficit de vivienda en España según el Banco de España?
El Banco de España calcula un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas desde 2021. Prevé que supere el millón en 2028.
¿Madrid es líder mundial en vivienda de lujo?
No. Está en el top 10 mundial a cinco años con un 29,5%, pero por debajo de Milán (30,9%), Miami (52,4%), Tokio (141,7%) y Dubái (155,3%). En el último año ocupa el puesto 18 de 47.
Fuentes
- idealista/news (informe Knight Frank Prime Global Cities, 2T 2026) · 2026-10-24
- Tinsa IMIE Mercados Locales 3T 2026 · 2026-10-06
- idealista/news: Banco de España espera un déficit de más de un millón de viviendas en 2028 · 2026-09-23
- INE vía Telemadrid: la compraventa de viviendas en Madrid cae un 11,3% en julio · 2026-09-25
- BOE: Resolución del Banco de España de 19/10/2026 (BOE-A-2026-21866) · 2026-10-19
- Brains Real Estate: precio de la vivienda de obra nueva en Madrid por distritos · 2026-09-30
Datos revisados el 25/10/2026.
