Requisitos para optar a una VPO en Andalucía
Los fija la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía (artículo 56), en vigor desde el 24 de enero de 2026. Para acceder a una vivienda protegida hay que cumplir, entre otros, estos requisitos:
- Tener ingresos familiares que dificulten comprar o alquilar en el mercado libre y que no superen el límite del programa.
- Contar con recursos suficientes: lo que se paga por la vivienda no debería superar el 30 % de los ingresos de la unidad familiar.
- Estar empadronado en un municipio de Andalucía, salvo las excepciones que fije el reglamento.
- Estar inscrito en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio donde se quiere vivir, salvo los casos exentos de selección por listado.
- No ser titular en pleno dominio de otra vivienda, libre o protegida, ni tener un derecho real de uso o disfrute sobre ella, salvo las excepciones previstas.
- En las promociones en venta, aportar un certificado de no haber sido condenado en los últimos cinco años por allanamiento de morada o usurpación de vivienda.
La vivienda protegida es residencia habitual y permanente. No puede quedar deshabitada más de tres meses en un año natural, salvo causa justificada que se comunique a la Delegación Territorial (artículo 55.3).
Ingresos máximos en 2026: veces el IPREM
El límite se expresa en veces el IPREM y depende del régimen de la vivienda. Tras el Decreto-ley 1/2025, el artículo 15 del Plan Vive (Decreto 91/2020) fija estos topes de ingresos anuales de la unidad familiar:
- Régimen especial: hasta 3 veces el IPREM.
- Régimen general: hasta 5,5 veces el IPREM.
- Precio limitado: hasta 7 veces el IPREM.
El IPREM de 2026 es el de 2023, porque los Presupuestos de ese año siguen prorrogados (Real Decreto 456/2026): 600 euros al mes y 7.200 euros al año en 12 pagas (Ley 31/2022, disposición adicional nonagésima). El Plan Vive mide los ingresos con el IPREM anual con dos pagas extra: 8.400 euros.
Con esa base, los topes serían de 25.200 euros (especial), 46.200 euros (general) y 58.800 euros (precio limitado). Es un cálculo propio a partir de las cifras anteriores y antes de aplicar los coeficientes correctores. Manda siempre la calificación de cada promoción y su convocatoria.
Los coeficientes correctores (Plan Vive, disposición adicional primera, tras el Decreto-ley 3/2024) son 1,00 con un miembro en la unidad familiar, 0,75 con dos y 0,70 con tres o más. Se aplica 0,90 si hay una persona de un grupo de especial protección y 0,86 en los municipios de los grupos 1, 2 y 3 del anexo V. El coeficiente final no puede bajar de 0,65. El Puerto de Santa María está en el grupo 1 del anexo V, así que se aplica también el 0,86.
Los ingresos se calculan con la base imponible general y la del ahorro de la última declaración del IRPF con plazo de presentación vencido. Si no estás obligado a declarar, se presenta una declaración responsable de ingresos. La Junta tiene una calculadora de ingresos familiares.
Venta, alquiler y alquiler con opción a compra
El Plan Vive (artículo 14) clasifica la vivienda protegida en tres categorías: régimen especial, régimen general y precio limitado. Cualquiera de ellas puede destinarse a venta o a alquiler, y las calificadas en alquiler pueden cederse con opción de compra.
- Venta. El precio máximo de la primera venta es el precio de referencia: el módulo básico por el coeficiente territorial del municipio, por la superficie útil y por un coeficiente de 1,5 (especial), 1,7 (general) o 2 (precio limitado). La Junta publica un módulo básico de 920,29 euros por m² útil, que se actualiza cada año con el IPC (artículos 19 a 21, según el Decreto-ley 3/2024). El Puerto de Santa María es del grupo 1 del anexo V (coeficiente territorial 1,5), así que los precios de referencia son 2.070,65 euros por m² útil en régimen especial, 2.346,74 en general y 2.760,87 en precio limitado (Junta de Andalucía, consultado el 19 de octubre de 2026). Un piso de 70 m² útiles en régimen general saldría, como máximo, a 164.271,80 euros (cálculo propio). El garaje (hasta 25 m² útiles) y el trastero (hasta 8 m²) se calculan aparte, al 60 % del precio de referencia por m² útil de la vivienda.
- Alquiler. La renta máxima anual es el 4,5 % del precio de referencia (artículo 21). Para el piso de 70 m² del ejemplo serían 7.392,23 euros al año, unos 616 euros al mes (cálculo propio).
- Alquiler con opción a compra. La renta máxima anual sube al 5 % del precio de referencia (artículo 21): 8.213,59 euros al año, unos 684 euros al mes, en el mismo ejemplo (cálculo propio).
La superficie útil máxima es, con carácter general, de 90 m² (artículo 18). El régimen legal de protección dura 15 años en régimen especial, 10 en general y 7 en precio limitado, y después se extingue sin declaración expresa (artículo 17). Los precios máximos aplicables se determinan al formalizar el contrato.
Cómo inscribirse en el registro de El Puerto de Santa María
El registro es el paso previo a cualquier VPO del municipio, pública o privada. Todas las promociones piden a la empresa municipal la lista de inscritos (Ayuntamiento, 22 de octubre de 2025).
- Quién puede: personas físicas mayores de edad con interés en residir en el municipio. Una unidad familiar presenta una sola solicitud, firmada por todos los adultos.
- Dónde: Avanza El Puerto (Empresa Municipal de Suelo y Vivienda), calle Sol, 1, 11500. Atiende de lunes a viernes de 10:00 a 13:00. Teléfono 956 87 03 55 y correo info@avanzaelpuerto.com.
- Cómo: en papel o por vía electrónica, según su página del registro. Tiene una guía de documentación en PDF.
- Documentos para comprar (Ayuntamiento, octubre de 2025): DNI de todos los miembros, última declaración de la renta, volante de empadronamiento y libro de familia si hay menores. Para alquilar piden documentación adicional.
- Cupos: la inscripción no va ligada a una promoción. Depende de los dormitorios que necesite la unidad familiar.
- Vigencia: su web indica tres años desde la inscripción o la última actualización, con renovación en los tres meses anteriores. La Ley 5/2025 (artículo 62.4) exige una nueva declaración responsable cada dos años. Confirma con Avanza El Puerto cuál aplican.
La Ley 5/2025 da a los ayuntamientos un año desde el 24 de enero de 2026 para adaptar sus sistemas y procedimientos del registro (disposición transitoria tercera). Es posible que los trámites cambien.
Promociones de VPO en El Puerto de Santa María en 2026
Estas son las promociones con fuente y fecha. Un proyecto anunciado no es una vivienda disponible: casi todos están en trámite.
- El Paseo, 176 VPO. Promueve Avanza El Puerto en una parcela del Plan Parcial El Juncal, junto al Centro Deportivo Marcos Monge. Son viviendas de régimen especial. La empresa ha pedido la aprobación definitiva del estudio de detalle y calcula una inversión cercana a 25 millones de euros. Ayuntamiento, 21 de julio de 2026.
- Jardín de Cano, 105 VPO. Entre tres promociones suman 175 viviendas: Avanza El Puerto proyecta 55 VPO en el AER 23 (calle La Rosa), Propco Orange otras 50 en la calle Racimo y Basico Homes 70 viviendas libres en la calle Parra, 2. El Puerto Actualidad, 9 de octubre de 2026.
- Viviendas ya en comercialización. Avanza El Puerto mantiene a la venta pisos de dos y tres dormitorios: 96.930 euros (2 dormitorios con garaje), 103.000 euros (con garaje y trastero), 113.743 euros (3 dormitorios con garaje) y 116.664 euros (con garaje y trastero). El artículo no aclara si incluyen IVA. El Puerto Actualidad, 17 de octubre de 2026.
- En estudio. La empresa municipal trabaja en futuras promociones para venta o alquiler anual en Roque Aguado, Espelete 11, Cielos 26, San Juan 15, Postigo 37 y el AER La Rosa (misma fuente, 17 de octubre de 2026).
- Otras citadas en octubre de 2025. En proyecto: Casco Histórico, Jardín de Cano, Caja de Aguas y El Paseo. En construcción: La Pastora (Insur), Jardín de Cano (Monthisa) y Gutiérrez Colossia (Campo de Guía SL). Sin número de viviendas en la nota (Ayuntamiento, 22 de octubre de 2025).
Consejos prácticos para pedir una VPO en El Puerto
- Inscríbete aunque no haya una promoción abierta. El registro no va ligado a una promoción y es la lista que consultan los promotores.
- Elige bien los dormitorios. La inscripción se ordena por los que necesita tu unidad familiar.
- Reúne antes los documentos: DNI de todos, declaración de la renta, volante de empadronamiento y libro de familia si hay menores.
- Calcula tus ingresos con la calculadora de la Junta antes de solicitar. El tope cambia de 3 a 7 veces el IPREM según la vivienda.
- Pregunta por la vigencia de tu inscripción. La web del registro habla de tres años y la ley autonómica de dos.
- Pide el precio final desglosado: IVA, garaje y trastero. Los precios publicados en octubre de 2026 no lo aclaran.