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Guía · Estados Unidos (Miami)

Comprar vivienda en Madrid desde Estados Unidos (Miami)

En resumen

Sí: un ciudadano o residente de Estados Unidos puede comprar una vivienda en Madrid sin residir en España. Necesita un NIE, una cuenta bancaria y, si no viaja a firmar, un poder notarial válido en España. Comprar no da derecho a residir: la golden visa quedó suprimida desde el 3 de abril de 2025.

Entre España y Estados Unidos hay convenio de doble imposición, firmado el 22 de febrero de 1990, con un protocolo en vigor desde el 27 de noviembre de 2019. España grava las rentas de la vivienda como no residente al 24 %, y Estados Unidos permite a sus ciudadanos y residentes deducir el impuesto pagado en España. Además, revise con su asesor estadounidense el FBAR y la tributación de la renta mundial.

Verificado el · 69 datos con fuente y fecha

Lo esencial: cifras y reglas, cada una con su fuente

Todo lo que esta guía afirma con una cifra, en una tabla: el dato, su fuente enlazada y la fecha de la fuente. Importes en euros salvo que se indique otra cosa.

Datos clave con fuente y fecha
ConceptoDatoFuente y fecha
Impuestos de la compra
Vivienda de segunda mano: ITP, no IVAExenta de IVA; paga el Impuesto sobre Transmisiones PatrimonialesLas segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA (art. 20.Uno.22.º de la Ley del IVA). La primera entrega es la del promotor de una obra terminada. La reventa tributa por ITP al tipo de cada comunidad autónoma.BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado
IVA de la vivienda nueva10 %Tipo reducido para edificios o partes aptos para vivienda, con un máximo de dos plazas de garaje y los anexos que se vendan con ellos (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley del IVA). Los locales de negocio no cuentan como anexos. A la escritura se suma el AJD de la comunidad autónoma.BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91
ITP en la Comunidad de Madrid6 %Tipo general para la compraventa de inmuebles (art. 28.1 del texto refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, vigente desde 2014). Madrid no ha establecido tipos incrementados, así que el tipo no cambia por la nacionalidad ni por la residencia del comprador.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
ITP reducido en Madrid (vivienda habitual)4 % para familias numerosas; bonificación del 10 % de la cuota hasta 250.000 €El 4 % es para la vivienda habitual de una familia numerosa; si tenía otra vivienda, debe venderla en los dos años anteriores o posteriores. La bonificación del 10 % es para personas físicas que compran su vivienda habitual de valor real igual o inferior a 250.000 €; llega al 100 % para menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes. Son incompatibles entre sí. No se aplican a una segunda residencia.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
AJD en Madrid (escrituras de compra de obra nueva)0,75 % general; 0,4 % o 0,5 % para viviendas de personas físicas de hasta 120.000 € o 180.000 €El AJD grava la escritura cuando la compra paga IVA. Por encima de 180.000 € se aplica el 0,75 %. Hay una bonificación del 10 % para vivienda habitual de hasta 250.000 € (art. 38 bis). Si en una segunda venta entre empresarios se renuncia a la exención de IVA, el tipo es del 1,5 %.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
Honorarios de notaríaArancel fijado por ley, con escala decreciente sobre el valorEscala del Real Decreto 1426/1989 para documentos de cuantía: 90,15 € hasta 6.010,12 €; después 4,5 ‰ hasta 30.050,61 €; 1,5 ‰ hasta 60.101,21 €; 1 ‰ hasta 150.253,03 €; 0,5 ‰ hasta 601.012,10 € y 0,3 ‰ hasta 6.010.121,04 €. Por encima, honorario libre. Se aplica una rebaja del 5 %. Los préstamos hipotecarios tienen una reducción del 25 %. A la escala se suman folios y copias.BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2
Honorarios del Registro de la PropiedadArancel fijado por ley, con mínimo de 24,04 € y máximo de 2.181,67 €Escala del Real Decreto 1427/1989 por inscripción de cada finca: 24,04 € hasta 6.010,12 €; después 1,75 ‰ hasta 30.050,61 €; 1,25 ‰ hasta 60.101,21 €; 0,75 ‰ hasta 150.253,03 €; 0,30 ‰ hasta 601.012,10 € y 0,20 ‰ por el exceso. El arancel global del número 2 no puede superar 2.181,67 € ni bajar de 24,04 €. Rebaja del 5 %.BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2
Reparto legal de los gastos de la escritura de compraventaVendedor: otorgamiento. Comprador: primera copia y lo posteriorSalvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor y los de la primera copia y posteriores a la venta, del comprador (art. 1455 del Código Civil).BOE, Código Civil, art. 1455
ITP en Andalucía (incluida la provincia de Cádiz)7 %Tipo general para la transmisión de inmuebles (art. 41 de la Ley andaluza 5/2021, fijo desde el 27 de octubre de 2021). Los tipos incrementados de Andalucía solo afectan a ciertos vehículos, embarcaciones y objetos de arte, no a la vivienda. El tipo no cambia por la nacionalidad ni por la residencia del comprador.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
AJD en Andalucía (escrituras de compra de obra nueva)1,2 % general; 1 % en vivienda habitual de hasta 150.000 €Tipo general de los documentos notariales: 1,2 % (art. 49 de la Ley 5/2021). Para vivienda habitual hay tipos menores: 1 % hasta 150.000 €, 0,3 % para menores de 35 años con el mismo tope y 0,1 % para discapacidad o familia numerosa hasta 250.000 €.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
Costes y precios
Tributación en Estados Unidos de la renta mundialLa renta mundial está sujeta al impuesto federal, viva donde viva el contribuyenteEl IRS lo indica para ciudadanos y residentes extranjeros de Estados Unidos: la renta mundial generalmente está sujeta al impuesto federal sobre la renta, con independencia del lugar de residencia.IRS, Publication 54, Tax Guide for U.S. Citizens and Resident Aliens Abroad
Crédito o deducción por impuestos extranjeros sobre la rentaElección anual; el crédito suele pedirse con el Formulario 1116Se puede elegir entre acreditar o deducir los impuestos extranjeros sobre la renta; es una elección anual que vale para todos los impuestos extranjeros pagados o devengados en el año. Para pedir el crédito, generalmente hay que presentar el Formulario 1116, con alguna excepción.IRS, Topic no. 856, Foreign tax credit
Precio medio de venta, Madrid ciudad6.458 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación anual del +2,4 %; máximo histórico de 6.619 €/m² en abril de 2026.idealista, informe de precios de venta en Madrid
Precio medio de venta, Comunidad de Madrid5.065 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación anual del +6,9 %.idealista, informe de precios de venta en la Comunidad de Madrid
Precio medio de venta, distrito de Salamanca10.865 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación interanual del -1,2 %. Es el distrito más caro de Madrid.idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
Precio medio de venta, Chamberí9.159 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación interanual del +2,6 %; máximo histórico de 9.359 €/m² en marzo de 2026.idealista, informe de precios de venta en Madrid (Chamberí)
Precio medio de venta, Retiro8.515 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación interanual del -0,7 %. Tercer distrito más caro tras Salamanca y Chamberí.idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
Precio medio de venta, Chamartín y El Viso8.127 €/m² en Chamartín; 9.402 €/m² en El VisoSeptiembre de 2026, precio de oferta. Chamartín +4,6 % anual; El Viso +2,2 % anual.idealista, informe de precios de venta en Chamartín
Precio medio de venta, distrito Centro7.771 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación anual del +3,7 %. Barrio más caro: Chueca-Justicia, 9.827 €/m².idealista, informe de precios de venta en Centro
Alquiler medio, Madrid ciudad23,4 €/m² al mesSeptiembre de 2026, precio de oferta. Variación anual del +4,8 %. En el distrito de Salamanca, 28,5 €/m².idealista, informe de precios de alquiler en Madrid
Índice de Precios de Vivienda del INE (precios de compraventa)+12,9 % anual en Madrid y +11,9 % en Andalucía (segundo trimestre de 2026)La media nacional fue del +12,2 %: +7,4 % en vivienda nueva y +12,9 % en segunda mano. Todas las comunidades tuvieron tasas positivas. Datos definitivos, publicados el 7 de septiembre de 2026.INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026
Precio medio de venta, El Puerto de Santa María2.652 €/m²Junio de 2026, precio de oferta y máximo histórico del municipio. Variación anual del +17,8 %. Vistahermosa-Fuentebravía, 4.592 €/m²; Valdelagrana, 3.466 €/m².idealista, informe de precios de venta en El Puerto de Santa María
Precio medio de venta, Cádiz capital y provincia3.382 €/m² en Cádiz capital; 2.539 €/m² en la provinciaSeptiembre de 2026, precio de oferta. Cádiz capital +11,7 % anual y máximo histórico; provincia +9,9 % anual.idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz
Impuestos del no residente (IRNR)
Cuándo se es residente fiscal en EspañaMás de 183 días al año en España o centro de intereses económicos aquíEs residente fiscal quien permanece más de 183 días del año natural en España, contando las ausencias esporádicas salvo que acredite residencia fiscal en otro país, o quien tiene en España el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos (art. 9 de la Ley del IRPF). Quien no lo es tributa como no residente (IRNR).BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9
Tipo del IRNR sobre rentas de la vivienda24 % general; 19 % para residentes en la UE o el EEEEl 19 % se aplica a residentes en otro Estado de la UE o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria; el resto paga el 24 % (art. 25.1.a del texto refundido de la Ley del IRNR). La Agencia Tributaria lo concreta en UE, Islandia, Noruega y, desde el 11 de julio de 2021, Liechtenstein.BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
Renta imputada por vivienda no alquilada2 % del valor catastral; 1,1 % si el valor catastral se revisóSi la vivienda está vacía o es de uso propio, el no residente tributa cada año por una renta imputada, en proporción a los días de titularidad (art. 24.5 de la Ley del IRNR, que remite al art. 85 de la Ley del IRPF). El 1,1 % rige si la ponencia de valores general entró en vigor ese año o en los diez anteriores. A esa renta se le aplica el 19 % o el 24 %. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, contiene una ampliación del 1,1 % que a 16 de octubre de 2026 no tenía convalidación publicada: no se da por definitiva.BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 85 y disposición adicional 55.ª (texto consolidado)
Alquiler cobrado por un no residenteTributa por el ingreso íntegro; solo UE y EEE pueden deducir gastosCon carácter general, la base es el importe íntegro, sin deducir gastos, al 24 %. Los residentes en la UE o el EEE pueden deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF si acreditan su relación directa con los rendimientos obtenidos en España, y tributan al 19 % (art. 24.6 de la Ley del IRNR).Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes)
Ganancia al vender la vivienda (no residente)19 %Las ganancias patrimoniales por transmisión de elementos patrimoniales tributan al 19 % para todos los no residentes, sean o no de la UE (art. 25.1.f.3.º de la Ley del IRNR).BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
Retención del 3 % cuando vende un no residenteEl comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211El ingreso se hace en el plazo de un mes desde la transmisión. Si no se ingresa, el inmueble queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto del vendedor. Es un pago a cuenta del IRNR del vendedor (art. 25.2 de la Ley del IRNR).Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones
Modelo 210: plazos de presentaciónRenta imputada de 2026: del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027Renta imputada de 2025 y anteriores: durante el año natural siguiente. Desde la de 2026, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. Alquileres con agrupación anual a ingresar: del 1 al 20 de abril del año siguiente desde los devengados en 2026. Ganancia por venta de un inmueble: tres meses que empiezan a contar cuando pasa un mes desde la venta. Los cambios vienen de la Orden HAC/623/2026.Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación
Convenio de doble imposición
Convenio de doble imposición España-Estados UnidosFirmado en Madrid el 22 de febrero de 1990Según el artículo 6, las rentas de bienes inmuebles, incluidas las de arrendamiento, pueden gravarse en el Estado donde están situados; según el artículo 13, también las ganancias por su venta. El instrumento de ratificación se publicó en el BOE el 22 de diciembre de 1990.BOE, Convenio entre España y Estados Unidos sobre impuestos sobre la renta (1990)
Protocolo de 2013 al convenio con Estados UnidosEn vigor desde el 27 de noviembre de 2019Hecho en Madrid el 14 de enero de 2013 y publicado en el BOE el 23 de octubre de 2019, con su memorando de entendimiento.BOE, Protocolo que modifica el convenio entre España y Estados Unidos (2013)
Cómo evita la doble imposición el convenio con Estados UnidosArtículo 24: cada Estado deduce el impuesto pagado en el otro, con límitesEspaña permite deducir del impuesto español el pagado en Estados Unidos por rentas que puedan gravarse allí, con un límite equivalente a la parte del impuesto español atribuible a esas rentas. Estados Unidos permite a sus residentes y ciudadanos deducir el impuesto sobre la renta pagado en España.BOE, Convenio entre España y Estados Unidos sobre impuestos sobre la renta (1990)
Patrimonio
Impuesto sobre el Patrimonio para no residentesSolo por los bienes situados en EspañaEl no residente tributa por obligación real por los bienes y derechos situados en España. Incluye participaciones no cotizadas en entidades cuyo activo sea, directa o indirectamente, al menos en un 50 % inmuebles en España (art. 5 de la Ley 19/1991). El impuesto se devenga el 31 de diciembre.BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5
Mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio700.000 €Es el mínimo estatal y también se aplica a los no residentes (art. 28 de la Ley 19/1991). La Comunidad de Madrid fija igualmente 700.000 € (art. 19 del Decreto Legislativo 1/2010).BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28
No residentes y normativa autonómica del PatrimonioPueden aplicar la de la comunidad donde está el mayor valor de sus bienesLos no residentes tienen derecho a aplicar la normativa propia de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España (disposición adicional cuarta de la Ley 19/1991). Aplica a residentes en cualquier país.BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, disposición adicional cuarta
Bonificación del Patrimonio en Madrid100 % de la cuota, limitada mientras exista el impuesto de grandes fortunasMadrid bonifica el 100 % de la cuota. Mientras esté vigente el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, la bonificación se sustituye por la diferencia entre la cuota del Patrimonio y la de ese impuesto (DT 7.ª del Decreto Legislativo 1/2010). Así, si la cuota de grandes fortunas es cero, la bonificación cubre toda la cuota del Patrimonio. Los no residentes pueden aplicarla si en Madrid está el mayor valor de sus bienes en España.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes FortunasGrava el patrimonio neto superior a 3.000.000 €Estatal y complementario del Patrimonio. Mínimo exento de 700.000 €, que se resta antes de aplicar la escala. Escala: 0 % hasta 3.000.000 € de base liquidable, 1,7 % hasta 5.347.998,03 €, 2,1 % hasta 10.695.996,06 € y 3,5 % por encima. Se devenga el 31 de diciembre. La cuota del Patrimonio pagada se deduce. Sigue prorrogado mientras no se revise la tributación patrimonial en la reforma de la financiación autonómica (disposición adicional 5.2 del Real Decreto-ley 8/2023). Mismos sujetos pasivos que el Patrimonio, incluidos no residentes por sus bienes en España.BOE, Ley 38/2022, art. 3
Representante fiscal para el impuesto de grandes fortunasObligatorio para no residentes fuera de la UELos sujetos pasivos no residentes en un Estado de la UE deben nombrar un representante con residencia en España antes del fin del plazo de declaración. No se exige a residentes del EEE con normativa de asistencia mutua en información y recaudación (art. 3.Seis de la Ley 38/2022).BOE, Ley 38/2022, art. 3.Seis
Bonificación del Patrimonio en Andalucía100 % de la cuota, con la misma limitaciónAndalucía también bonifica el 100 % (art. 25 bis de la Ley 5/2021). Mientras esté vigente el impuesto de grandes fortunas, se aplica en su lugar una bonificación por la diferencia entre ambas cuotas, y su escala propia queda sin efecto.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
NIE, poder y apostilla
Convenio de la Apostilla entre Estados Unidos y EspañaEstados Unidos, en vigor desde el 15 de octubre de 1981Estados Unidos se adhirió al Convenio el 24 de diciembre de 1980.Conferencia de La Haya (HCCH), tabla de estado del Convenio de la Apostilla de 1961
Quién apostilla un poder firmado ante notario estadounidenseLa Secretaría de Estado del estado al que corresponda el notarioEl Consulado General de España en Washington indica que el trámite se realiza en la Secretaría de Estado estadounidense que corresponda al notario local que hizo el documento.Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en Washington, Notarías y legalizaciones
NIE en el Consulado General de España en MiamiCita previa; solo para residentes en Florida, Georgia o Carolina del SurHay que presentar el formulario EX-15, el pasaporte y una prueba de residencia en la circunscripción. La presencia física del solicitante o de su representante es siempre obligatoria, y un representante necesita un poder que le faculte expresamente. La tasa es de 12 dólares en money order, con el formulario 790 código 12. La página indica dos semanas de media, pero advierte de que, por el aumento de solicitudes, el plazo será de al menos cuatro semanas.Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en Miami, NIE
Poderes en el Consulado General de España en MiamiComparecencia personal el día de la firma; no hay firma a distanciaLos poderes pueden otorgarlos españoles o extranjeros para actos válidos en España. El otorgante extranjero lleva pasaporte en vigor y su NIE si lo tiene. El departamento de notaría está en Coral Gables (Florida). El consulado no autoriza documentos que solo vayan a surtir efectos en el extranjero.Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en Miami, Poderes notariales
El consulado de Miami no apostillaNo es posible legalizar ni apostillar documentos extranjeros en ese consuladoEl Consulado General de Miami no legaliza ni apostilla documentos extranjeros ni expedidos en España.Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en Miami, Legalización y apostilla de la Haya
Qué es el NIENúmero personal, único y exclusivo para extranjerosLo tienen los extranjeros que se relacionan con España por intereses económicos, profesionales o sociales, como comprar una vivienda. Figura en todos los documentos que se les expidan. Lo asigna la Dirección General de la Policía (art. 205 del Reglamento de Extranjería, Real Decreto 1155/2024).BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
Dónde se pide el NIE y en qué plazo se resuelveEn España, en Extranjería o Comisaría; fuera, en el consulado españolSe pide en persona ante la Policía, directamente o a través de las Oficinas de Extranjería o Comisarías. Si el extranjero no está en España, lo pide a través de las Oficinas Consulares de España. El plazo máximo de resolución es de cinco días desde la entrada en el registro del órgano competente; sin respuesta en plazo, se entiende desestimado (art. 205.4 del Real Decreto 1155/2024).BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
Formulario y tasa del NIEFormulario EX-15 y tasa 790 código 012: 9,84 €La asignación del NIE a instancia del interesado cuesta 9,84 € (epígrafe 5.12 del anexo de la Orden PJC/617/2025). Los certificados o informes a instancia del interesado cuestan 7,31 € (epígrafe 5.13). La solicitud se hace con el impreso EX-15 y la tasa con el impreso 790 código 012, como indica por ejemplo el Consulado General en París.BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo
NIE pedido en un consuladoPresencia obligatoria del solicitante o su representante; no acredita residenciaEl Consulado General de España en París indica que el NIE se puede pedir en España o en la oficina consular del lugar de residencia, que la presencia física del solicitante o de su representante es siempre obligatoria y que el NIE no sirve para residir ni acredita la residencia en España. Allí se expide de media en unas dos semanas. Cada consulado fija su cita y su forma de pago.Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en París, NIE
Poder notarial firmado en un consulado españolNo necesita legalización ni apostilla para usarse en EspañaLas representaciones españolas en el exterior son Administración española, por lo que sus documentos no se legalizan. El Consulado General en Buenos Aires lo aplica al poder: otorgado en el consulado no requiere legalización y tiene la misma eficacia en España que uno firmado ante notario local y apostillado. Según el Consulado General en Los Ángeles, los cónsules ejercen funciones notariales si lo permite la ley del país y los consulados honorarios no pueden hacerlo.Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
Poder firmado ante un notario localNecesita apostilla de La Haya (o legalización) y, si procede, traducciónComo regla general, un documento público extranjero debe legalizarse para surtir efectos en España. Los países del Convenio de La Haya de 1961 sustituyen la legalización por la apostilla de su propia autoridad. En los demás, lo legaliza primero el Ministerio de Asuntos Exteriores del país y después la representación diplomática española. Si no está en español, necesita traducción oficial.Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
Convenio de La Haya de la apostillaEspaña lo aplica desde 1978El Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 suprime la legalización de los documentos públicos extranjeros entre Estados parte y la sustituye por la apostilla, que certifica la firma, la calidad del firmante y el sello. España publicó su ratificación en el BOE de 25 de septiembre de 1978.BOE, Instrumento de ratificación del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961
Hipoteca
AJD de la escritura de hipotecaLo paga el bancoEn las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo del AJD es el prestamista (art. 29 del texto refundido del ITPAJD, redacción del Real Decreto-ley 17/2018).BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29
Quién paga los gastos de la hipotecaEl banco paga notaría, registro y gestoría; el comprador, la tasaciónLa Ley 5/2019 de crédito inmobiliario reparte así los gastos: tasación, prestatario; gestoría, prestamista; arancel notarial de la escritura de préstamo, prestamista (las copias, quien las pida); inscripción de la garantía en el Registro, prestamista (art. 14.1.e).BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14
Plazos y acta notarial antes de firmar la hipotecaDocumentación al menos 10 días naturales antes; acta notarial gratuitaEl banco debe entregar la FEIN, la Ficha de Advertencias Estandarizadas y el proyecto de contrato con al menos diez días naturales de antelación (art. 14). El notario levanta un acta de transparencia que no genera coste arancelario para el prestatario (art. 15.8).BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 14 y 15
Hipoteca para no residentesHay bancos con producto específico; el porcentaje máximo no es públicoBanco Santander, por ejemplo, anuncia una hipoteca para quien compra una segunda residencia en España viviendo en el extranjero, con financiación sujeta a la aprobación del banco, sin publicar el porcentaje de financiación. No hay una fuente oficial sobre el porcentaje habitual para no residentes.Banco Santander, Hipoteca para No Residentes
Divisas y transferencias
FBAR (FinCEN 114)Obligatorio si las cuentas financieras extranjeras superan en conjunto 10.000 dólares en algún momento del añoSe presenta por vía electrónica en el sistema BSA E-Filing de FinCEN, no con la declaración de impuestos. Vence el 15 de abril, con prórroga automática hasta el 15 de octubre. Aplica a quien tiene un interés financiero o poder de firma sobre cuentas financieras fuera de Estados Unidos.IRS, Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR)
Formulario 8938 y la vivienda en el extranjeroEl inmueble extranjero en propiedad directa no es un activo financiero extranjero declarableSegún el IRS, el inmueble extranjero no es un specified foreign financial asset que haya que declarar en el Formulario 8938. Si se posee a través de una sociedad, sociedad personalista, fideicomiso u otra entidad extranjera, la participación en la entidad puede tener que declararse.IRS, Basic questions and answers on Form 8938
Entrar o salir de España con efectivoDeclaración previa (modelo S1) desde 10.000 €Hay que declarar antes la entrada o salida de medios de pago por 10.000 € o más, y los movimientos dentro de España por 100.000 € o más (art. 34 de la Ley 10/2010). La ley considera medios de pago el efectivo, los cheques y efectos al portador, las tarjetas prepago no nominativas y materias primas como el oro. La declaración se hace con el modelo S1 (Orden EHA/1439/2006) ante la Agencia Tributaria. Una transferencia bancaria no es un medio de pago a estos efectos.BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34
Declaración de inversión extranjera en inmueblesCompras de no residentes de más de 500.000 €La compra de inmuebles en España por no residentes por más de 500.000 € se declara después al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo. Si interviene notario español y el comprador le da todos los datos, el notario la comunica y el comprador queda relevado. Si la inversión procede de una jurisdicción no cooperativa (paraíso fiscal), la declaración es previa (arts. 4.h y 5 del Real Decreto 571/2023).BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores
Residencia y visados
Residencia no lucrativaMedios del 400 % del IPREM al mes, más el 100 % por familiar, y seguro médicoPara ciudadanos de fuera de la UE, el EEE y Suiza que quieren vivir en España sin trabajar. Se pide en persona en el consulado español del lugar de residencia, con el formulario EX-01 y la tasa 790 código 052. Exige además seguro de enfermedad con aseguradora autorizada en España, certificado de antecedentes penales y certificado médico. La autorización inicial dura un año desde la entrada en España.Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, Hoja informativa 6
Nacionalidad española por residencia para iberoamericanos2 años de residencia legalLa regla general son diez años. Bastan dos para nacionales de origen de países iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial o Portugal, y para sefardíes. La residencia debe ser legal, continuada e inmediatamente anterior a la solicitud, con buena conducta cívica e integración suficiente (art. 22 del Código Civil). Comprar una vivienda no reduce estos plazos.BOE, Código Civil, art. 22
Golden visa
Visado de residencia por inversión (golden visa)Suprimido desde el 3 de abril de 2025La Ley Orgánica 1/2025 (BOE de 3 de enero de 2025) dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, que regulaban el visado y la autorización de residencia para inversores, también por compra de inmuebles. Esa parte entró en vigor a los tres meses de su publicación. Hoy comprar una vivienda no da derecho a residir en España.BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava
Régimen transitorio de la golden visaLas solicitudes previas y los permisos vigentes se respetanQuien presentó la solicitud antes del 3 de abril de 2025 puede recibir el visado o la autorización con la norma anterior. Los visados y autorizaciones de inversor ya concedidos conservan su validez durante el plazo por el que se expidieron. Sus renovaciones se resuelven con la norma vigente en la fecha de la autorización inicial (disposiciones transitorias primera y segunda de la Ley 14/2013).BOE, Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, texto consolidado
Vuelos
Vuelos directos Miami-MadridIberia, dos vuelos diarios; American Airlines y Air Europa, vuelos diarios (julio de 2026)Programación de julio de 2026 desde Madrid según Cirium, publicada por Aviacionline el 25 de agosto de 2026: Iberia, «Miami: dos vuelos diarios»; American Airlines, «Miami: vuelos diarios»; Air Europa, «Miami: vuelos diarios».Aviacionline, Los A321XLR y A321LR cambian el mapa de vuelos España-EE. UU. (datos de Cirium)
Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas68.179.054 pasajeros en 2025 (+3 %)Fue el aeropuerto de la red de Aena con más pasajeros en 2025. La red de Aena en España sumó 321.587.316 pasajeros (+3,9 %).Aena, nota de prensa de cierre de 2025
Comunidad en Madrid
Nuevos empadronados desde el extranjero en la ciudad de MadridCerca de 118.000 altas en 2025; Venezuela, Colombia, Perú, Estados Unidos, China, Ecuador y México suman más de la mitadEl padrón a 1 de enero de 2026 recoge 3.497.277 habitantes, el 19,4 % de nacionalidad extranjera. Los países de destino más habituales de las bajas por traslado al extranjero (algo más de 11.500) fueron Estados Unidos, Reino Unido, Colombia, Alemania, Suiza y Venezuela.Ayuntamiento de Madrid, revisión del Padrón a 1 de enero de 2026 (nota de prensa de 30 de abril de 2026)
Colegios
American School of MadridColegio internacional K-12 en Pozuelo de Alarcón, con currículo estadounidense y Diploma IBSu web indica que ofrece su programa desde 1961 y que sigue el currículo estadounidense hasta el grado 10 y el Diploma del Bachillerato Internacional en los grados 11 y 12. El programa PK-12 está acreditado por la Middle States Association. Son los datos que publica el propio colegio; conviene confirmarlos con el centro.American School of Madrid, About

Lo esencial antes de empezar

Estos son los puntos que condicionan la operación desde el primer día:

  • No hace falta residir en España para comprar, pero sí un NIE. El Consulado General de España en Miami lo tramita con cita previa a los residentes en Florida, Georgia o Carolina del Sur; si vive en otro estado, le corresponde otro consulado.
  • Comprar no da residencia. La golden visa quedó suprimida desde el 3 de abril de 2025. Quien presentó la solicitud antes y quien ya tiene el permiso conservan sus derechos.
  • Hay convenio de doble imposición entre España y Estados Unidos, con protocolo en vigor desde el 27 de noviembre de 2019.
  • El impuesto de compra no cambia por ser estadounidense: el ITP de Madrid es el mismo para cualquier comprador. Las rebajas por vivienda habitual no se aplican a una segunda residencia.
  • Obligaciones en su país: la renta mundial tributa en Estados Unidos y las cuentas financieras en el extranjero pueden obligar a presentar el FBAR.
  • Se puede firmar sin viajar con un poder válido en España: firmado en el consulado o ante notario estadounidense con apostilla.

Madrid: precios y zonas para comprar

Los precios que siguen son precios de oferta de anuncios (idealista, septiembre de 2026), no de compraventas cerradas: el precio final se negocia. Madrid capital está en 6.458 €/m² y la Comunidad de Madrid en 5.065 €/m².

  • Salamanca: 10.865 €/m², el distrito más caro.
  • Chamberí: 9.159 €/m².
  • Retiro: 8.515 €/m².
  • Chamartín y El Viso: 8.127 €/m² y 9.402 €/m².
  • Centro: 7.771 €/m².

Para medir compraventas reales, el Índice de Precios de Vivienda del INE marcó en el segundo trimestre de 2026 un +12,9 % anual en Madrid. Si piensa alquilar la vivienda, el alquiler medio de oferta en la capital es de 23,4 €/m² al mes.

Cómo llegar, la comunidad y los colegios

Miami y Madrid están unidas por vuelos directos. Según la programación de julio de 2026 que recoge Aviacionline a partir de Cirium, Iberia opera dos vuelos diarios desde Madrid a Miami y American Airlines y Air Europa, vuelos diarios. Madrid-Barajas recibió 68.179.054 pasajeros en 2025. Compruebe siempre los horarios vigentes en la web de cada aerolínea.

En 2025 la ciudad de Madrid registró cerca de 118.000 altas desde el extranjero, y Estados Unidos figura entre los países de origen que, junto con Venezuela, Colombia, Perú, China, Ecuador y México, suman más de la mitad. Estados Unidos aparece también entre los destinos más habituales de las bajas por traslado al extranjero.

Para familias con hijos, el American School of Madrid, en Pozuelo de Alarcón, ofrece su programa desde 1961: currículo estadounidense hasta el grado 10 y Diploma del Bachillerato Internacional en los grados 11 y 12, y está acreditado por la Middle States Association. Son datos del propio colegio; confírmelos con el centro.

Para vivir en España con la residencia no lucrativa se piden medios equivalentes al 400 % del IPREM al mes, más el 100 % por cada familiar, y un seguro médico. Con la última cuantía legal localizada (600 € al mes, fijada para 2023) serían 2.400 € y 600 € por familiar; confirme la cuantía vigente con el consulado. La golden visa quedó suprimida desde el 3 de abril de 2025; las solicitudes previas y los permisos ya concedidos se respetan.

La nacionalidad española por residencia en 2 años es para nacionales de origen de países iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial o Portugal, y para sefardíes; a un ciudadano de Estados Unidos le corresponde la regla general de diez años. Comprar una vivienda no acorta esos plazos.

Costes de compra en Madrid

El tipo de impuesto de Madrid no cambia por la nacionalidad ni por la residencia del comprador. Estos son los conceptos que pesan en la operación:

  • Vivienda de segunda mano: exenta de IVA y sujeta al ITP de la comunidad autónoma. En Madrid, el tipo general es el 6 %.
  • Vivienda nueva: IVA del 10 % más el AJD de la escritura, que en Madrid es del 0,75 % con carácter general.
  • Rebajas por vivienda habitual: el 4 % para familias numerosas y la bonificación del 10 % hasta 250.000 € no se aplican a una segunda residencia.
  • Notaría y Registro: aranceles fijados por ley con escala decreciente; el Registro de la Propiedad tiene un mínimo de 24,04 € y un máximo de 2.181,67 € por finca.
  • Reparto de la escritura: salvo pacto en contrario, el vendedor paga el otorgamiento y el comprador, la primera copia y lo posterior.

Si financia la compra, el banco paga el AJD de la escritura de préstamo, la notaría, el registro y la gestoría; el comprador paga la tasación.

Impuestos en España como propietario no residente

Es residente fiscal en España quien pasa más de 183 días al año en el país o tiene aquí el centro de sus intereses económicos. Si no es su caso, tributa como no residente (IRNR) y, al residir fuera de la UE y el EEE, no accede al tipo del 19 % ni a la deducción de gastos en el alquiler.

  • Vivienda que no se alquila: tributa por una renta imputada del 2 % del valor catastral (1,1 % si el valor catastral se revisó en los diez años anteriores), a la que se aplica el 24 %. El Real Decreto-ley 29/2026 contiene una ampliación del 1,1 % que a 16 de octubre de 2026 no estaba convalidada: no la dé por definitiva.
  • Vivienda alquilada: tributa por el ingreso íntegro al 24 %, sin deducir gastos; solo los residentes en la UE o el EEE pueden hacerlo.
  • Venta: la ganancia tributa al 19 %. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes, a cuenta del impuesto del vendedor.
  • Plazos: la renta imputada de 2026 se declara con el modelo 210 del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027.
  • Patrimonio: solo tributan los bienes situados en España, con un mínimo exento de 700.000 €. Si el mayor valor de sus bienes en España está en Madrid, puede aplicar la normativa madrileña, que bonifica el 100 % de la cuota con la limitación del impuesto de grandes fortunas.
  • Grandes fortunas: el impuesto temporal grava el patrimonio neto superior a 3.000.000 €; un no residente fuera de la UE debe nombrar a un representante residente en España.

En Estados Unidos: convenio, renta mundial y FBAR

Entre España y Estados Unidos hay convenio de doble imposición, firmado el 22 de febrero de 1990, con un protocolo hecho el 14 de enero de 2013 y en vigor desde el 27 de noviembre de 2019. Según el artículo 6, las rentas de un inmueble, incluido el alquiler, pueden gravarse en el Estado donde está; según el artículo 13, también la ganancia por su venta. El artículo 24 evita la doble imposición: España deduce el impuesto pagado en Estados Unidos con un límite y Estados Unidos permite a sus residentes y ciudadanos deducir el impuesto sobre la renta pagado en España.

  • Renta mundial. Según el IRS, la renta mundial está sujeta al impuesto federal, viva donde viva. La vivienda de Madrid y su alquiler forman parte de ella.
  • Crédito o deducción. Los impuestos extranjeros sobre la renta pueden acreditarse, generalmente con el Formulario 1116, o deducirse; es una elección anual que vale para todos los impuestos extranjeros del año.
  • FBAR. Si sus cuentas financieras en el extranjero, por ejemplo una cuenta bancaria española, suman más de 10.000 dólares en algún momento del año, hay que presentar el FBAR (FinCEN 114) por vía electrónica; vence el 15 de abril, con prórroga automática hasta el 15 de octubre.
  • Formulario 8938. El IRS indica que el inmueble extranjero en propiedad directa no es un activo financiero extranjero declarable; si lo posee a través de una sociedad u otra entidad extranjera, la participación puede tener que declararse.

Pida a un asesor fiscal estadounidense con experiencia en España que revise estas obligaciones antes de comprar.

NIE, poder notarial, apostilla y dinero

NIE. El Consulado General de España en Miami exige cita previa, el formulario EX-15, el pasaporte y una prueba de residencia en su circunscripción. La presencia del solicitante o de su representante es siempre obligatoria; un representante necesita un poder que le faculte expresamente. La tasa es de 12 dólares en money order, con el formulario 790 código 12. La página indica dos semanas de media, pero advierte de que el plazo será de al menos cuatro semanas.

Poder notarial. Puede firmarse en el consulado, con departamento de notaría en Coral Gables (Florida): la comparecencia personal es obligatoria el día de la firma y no hay firma a distancia. Firmado en el consulado, no necesita apostilla para usarse en España. Si lo firma ante un notario estadounidense, necesita la apostilla de la Secretaría de Estado del estado del notario: el Convenio de la Apostilla está en vigor para Estados Unidos desde el 15 de octubre de 1981. El consulado de Miami no apostilla documentos extranjeros. Si el poder no está en español, necesita traducción oficial.

Dinero. En España, el efectivo que entra o sale por 10.000 € o más se declara antes con el modelo S1, y una transferencia bancaria no cuenta como medio de pago a ese efecto. Las compras de no residentes de más de 500.000 € se declaran al Registro de Inversiones; si interviene un notario español y usted le facilita los datos, él lo comunica.

Hipoteca. Hay bancos con producto específico para no residentes, pero el porcentaje máximo de financiación no es público. Si hay préstamo, el banco debe entregar la documentación al menos diez días naturales antes y el notario levanta un acta de transparencia sin coste arancelario para el prestatario.

Precios en Madrid, zona por zona

Datos de mercado de las fichas de zona de Aurovas en Madrid, tal como constan en ellas, cada uno con su fuente y su fecha. Los precios de anuncios y las tasaciones no son precios de compraventas cerradas.

Madrid

Datos de mercado: Madrid
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta, Madrid ciudad6.458 €/m²-0,2 % mensual; -1,8 % trimestral≈ 7,250 USD/m²idealista (informe de precios)septiembre 2026
Variación anual de venta+2,4 %Máximo histórico: 6.619 €/m² en abril de 2026idealistaseptiembre 2026
Barrio de Salamanca, venta10.865 €/m²-1,2 % interanual; Chamberí 9.159; Retiro 8.515≈ 12,200 USD/m²idealistaseptiembre 2026
Distrito más barato, Villaverde3.365 €/m²+23,7 % interanual≈ 3,780 USD/m²idealistaseptiembre 2026
Alquiler medio, Madrid ciudad23,4 €/m² al mes+4,8 % anual; Salamanca 28,5 €/m²≈ 26.3 USD/m² al mesidealistaseptiembre 2026
Alquiler, Comunidad de Madrid21,45 €/m² al mes-2,3 % en el tercer trimestre; +0,3 % anual≈ 24.1 USD/m² al mesFotocasa (vía MadridActual)septiembre 2026
Venta, Comunidad de Madrid5.065 €/m²+6,9 % anual≈ 5,690 USD/m²idealistaseptiembre 2026

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Barrio de Salamanca

Datos de mercado: Barrio de Salamanca
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de oferta, venta10.865 €/m²Media de oferta del distrito; Madrid capital: 6.458 €/m².≈ 12,200 USD/m²idealista (informe de precios, citado por rentaspasivas.com)Septiembre 2026
Alquiler medio28,5 €/m² al mesVariación anual +5,0 %; máximo histórico.≈ 32 USD/m² al mesidealista, evolución del precio de alquilerSeptiembre 2026
Valor de tasación7.883 €/m² (+17,43 % anual)Vivienda terminada, nueva y usada; piso de 90 m² a 709.501 €.≈ 8,860 USD/m²Tinsa2.º trimestre 2026
Variación anual de venta+10,3 %Media de 10.001 €/m² en ese momento.Funciohouse, con datos de idealista e IndomioInicio de 2026
Población y parque de viviendas146.148 habitantes; 83.575 viviendasLa mayoría de las viviendas es anterior a 1960.Ayuntamiento de Madrid, citado por Funciohouse2026

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Chamberí

Datos de mercado: Chamberí
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta9.159 €/m²+2,6 % interanual; máximo histórico 9.359 €/m² en marzo de 2026≈ 10,300 USD/m²idealista (informe de precios, Chamberí)septiembre 2026
Precio medio de alquiler26,0 €/m² al mes+3,5 % interanual; máximo histórico≈ 29.2 USD/m² al mesidealista (informe de alquiler, Madrid)septiembre 2026
Precio medio Madrid ciudad6.458 €/m²+2,4 % interanual; Chamberí, segundo distrito más caro tras Salamanca (10.865 €/m²)≈ 7,250 USD/m²idealista newsseptiembre 2026
Precio de oferta (otra fuente)9.332 €/m² venta; 27,09 €/m² alquilerVenta +0,54 % y alquiler -1,67 % interanualIndomioseptiembre 2026
Precio Fotocasa y compra media9.425 €/m²; 1.162.679 € de compra mediaFotocasa, citado por The Avenue Real Estatemayo 2026
Barrio más caro y más baratoAlmagro 10.503 €/m²; Vallehermoso 7.921 €/m²idealista, citado por The Avenue Real Estateabril 2026
Población del distrito140.866 habitantesSeis barrios; superficie de unos 4,7 km²Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal (Distrito 07)2020

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Retiro

Datos de mercado: Retiro
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta (idealista)8.444 €/m²-0,5 % interanual; máximo histórico de 8.579 €/m² en septiembre de 2025≈ 9,490 USD/m²idealista, informe de precios de vivienda en venta en Retiroagosto 2026
Precio medio de venta (Fotocasa)8.704 €/m²Tercer distrito más caro de Madrid tras Salamanca y Chamberí≈ 9,780 USD/m²Fotocasa Life, evolución del precio de la vivienda en Madridoctubre 2026
Valoración de venta (idealista)7.671 €/m²≈ 8,620 USD/m²idealista, valoración de inmuebles en Madridseptiembre 2026
Alquiler medio (idealista)24,0 €/m² al mes+2,5 % interanual; máximo histórico de la serie≈ 27 USD/m² al mesidealista, informe de precios de alquiler en Retiroseptiembre 2026
Alquiler medio (Fotocasa)22,66 €/m² al mes≈ 25.5 USD/m² al mesFotocasa Lifeoctubre 2026
Población del distrito119.757 habitantes en 5,48 km²Hallamadrid (datos municipales)2026
Antigüedad del parque de viviendasMayoría construida antes de 1960idealista Maps2026

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Chamartín

Datos de mercado: Chamartín
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta en Chamartín8.127 €/m²Variación anual +4,6 %; mensual -1,2 %; máximo 8.343 €/m² en mayo de 2026.≈ 9,130 USD/m²idealista, informe de precios de ventaseptiembre de 2026
Precio en El Viso9.402 €/m²Variación anual +2,2 %.≈ 10,600 USD/m²idealistaseptiembre de 2026
Precio en Bernabéu-Hispanoamérica8.719 €/m²Variación anual +12,1 %.≈ 9,790 USD/m²idealistaseptiembre de 2026
Precio en Prosperidad7.127 €/m²Barrio más asequible del distrito.≈ 8,010 USD/m²idealistaseptiembre de 2026
Alquiler medio en Chamartín (último dato verificado)22,8 €/m² al mesVariación anual +11,5 %.≈ 25.6 USD/m² al mesidealista, informe de precios de alquileragosto de 2025
Población del distritounos 145.000 habitantesDato aproximado.DFlat Madrid (blog)2025
Madrid Nuevo Nortecasi 10.500 viviendas38 % de gestión municipal; urbanización de Las Tablas Oeste aprobada el 29 de enero de 2026.Madridiariomarzo de 2026

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La Moraleja

Datos de mercado: La Moraleja
DatoValorFuente y fecha
Venta, media de La Moraleja7.574 €/m² (+12,8% anual)Máximo histórico de 7.715 €/m² en abril de 2026.≈ 8,510 USD/m²idealista (vía precioviviendamadrid.es)junio de 2026
Precio medio de compraventa2,15 millones de eurosCon 7.158 €/m². Las casas tipo superan los 300 m².Diza, difundido por idealista (Merca2)septiembre de 2026
Caída de compraventas-46,3% desde diciembre de 2025Diza (Merca2)septiembre de 2026
Venta por subzonaUrbanización 7.715 €/m²; El Soto 6.806 €/m²; Encinar de los Reyes 6.377 €/m²idealista (vía The Avenue Real Estate)abril de 2026
Evolución del conjuntoDe 5.466 a 6.760 €/m² (+23,7%)≈ 7,590 USD/m²idealista (vía The Avenue Real Estate)abril de 2024 a abril de 2026
Alquiler medio31,8 €/m² al mes (+7,0% anual)La ficha de idealista de la zona muestra 19 €/m². Depende de la tipología.≈ 35.7 USD/m² al mesidealista (vía precioviviendamadrid.es)junio de 2026
Renta bruta media, CP 28109196.429 € por contribuyenteLa media de Alcobendas es 60.576 €.≈ 221,000 USDAgencia Tributaria (vía lamoraleja.com)datos de 2023
Parque de viviendas9.994 viviendas; la mayoría de más de 240 m², construidas en 1980-1989idealista2026

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Pozuelo de Alarcón

Datos de mercado: Pozuelo de Alarcón
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta5.015 €/m²Máximo reciente de 5.078 €/m² en mayo de 2026≈ 5,630 USD/m²idealista (informe de precios)agosto 2026
Variación anual del precio de venta+2,6 %Frente a agosto de 2025; en mayo de 2026 la subida anual era del 12,3 %idealista (informe de precios)agosto 2026
Precio medio de alquiler16,6 €/m² al mesVariación anual de +9,5 %≈ 18.6 USD/m² al mesidealista (informe de precios)abril 2026
Zona Avenida de Europa5.612 €/m²Variación anual de -3,9 %≈ 6,300 USD/m²idealista (informe de precios)agosto 2026
Somosaguas5.039 €/m²Variación anual de +22,2 %≈ 5,660 USD/m²idealista (informe de precios)agosto 2026
Zona Pueblo4.319 €/m²Variación anual de -0,4 %≈ 4,850 USD/m²idealista (informe de precios)agosto 2026
Rango de precios por zonas4.100 a 5.656 €/m²Media municipal de 4.951 €/m²; mínimo en Monte Claro, máximo en Prado de Somosaguas≈ 6,350 USD/m²Indomiojulio 2026
Población y renta89.770 habitantes; renta neta media de 30.524 € por habitanteDato de renta del año 2023≈ 34,300 USDThe Avenue (cita INE, Atlas de Renta 2023)2026

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Los importes con «≈» son una conversión orientativa a USD según el tipo de referencia del BCE del 21 de octubre de 2026. El importe real depende del cambio del día en que pagues.

La costa de Cádiz, para comparar

Si Madrid es la ciudad, la costa de Cádiz es la segunda vivienda: Sotogrande, Vistahermosa (El Puerto de Santa María), Sancti Petri (Chiclana de la Frontera) y la costa de Tarifa y Zahara de los Atunes. Los precios de oferta son otros: 2.652 €/m² de media en El Puerto de Santa María (junio de 2026) y 4.592 €/m² en Vistahermosa-Fuentebravía. El ITP de Andalucía es del 7 %, un punto más que el de Madrid, y el Patrimonio también se bonifica al 100 % con la misma limitación. Aurovas tiene su oficina en El Puerto de Santa María.

Fichas de zona: El Puerto de Santa María · Vistahermosa · Sotogrande · Sancti Petri y La Barrosa · Tarifa · Zahara de los Atunes

Cómo le acompaña Aurovas

Aurovas es una inmobiliaria boutique con oficina en El Puerto de Santa María (Cádiz) y equipo en Madrid. Le acompañamos en la búsqueda, las visitas, la negociación y el proceso hasta la notaría, y atendemos en español, inglés y francés.

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento fiscal personalizado: antes de firmar, consulte con un asesor fiscal que conozca su situación en Estados Unidos y en España.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una vivienda en Madrid siendo estadounidense y sin residir en España?

Sí. Para comprar no hace falta residir ni tener visado, pero sí un NIE, que en Florida, Georgia y Carolina del Sur tramita el Consulado General de España en Miami con cita previa. El tipo de ITP de Madrid, el 6 % en segunda mano, es el mismo para cualquier comprador.

¿Comprar una vivienda me da la residencia en España?

No. La golden visa quedó suprimida desde el 3 de abril de 2025, de modo que una vivienda, por sí sola, no da derecho a residir. Para vivir en España existe la residencia no lucrativa, que exige medios equivalentes al 400 % del IPREM al mes y seguro médico. A un ciudadano de Estados Unidos le corresponde después la regla general de diez años para la nacionalidad.

¿Hay convenio de doble imposición entre Estados Unidos y España?

Sí, firmado el 22 de febrero de 1990, con un protocolo en vigor desde el 27 de noviembre de 2019. España puede gravar las rentas y las ganancias de un inmueble situado en España, y el artículo 24 evita la doble imposición: cada Estado deduce el impuesto pagado en el otro, con límites.

¿Tengo que declarar la vivienda de Madrid en Estados Unidos?

La renta mundial tributa en Estados Unidos, así que el alquiler de la vivienda forma parte de su declaración. El IRS indica que el inmueble extranjero en propiedad directa no se declara en el Formulario 8938, pero las cuentas bancarias en el extranjero pueden obligar al FBAR si suman más de 10.000 dólares. Consulte con un asesor fiscal estadounidense.

¿Puedo comprar sin viajar a Madrid?

Sí, con un poder notarial válido en España. Puede firmarlo en el Consulado General de España en Miami, con comparecencia personal, o ante notario estadounidense con apostilla de la Secretaría de Estado del estado del notario. El NIE también puede pedirlo un representante con poder que lo autorice expresamente.

¿Puedo conseguir una hipoteca viviendo en Estados Unidos?

Hay bancos con producto específico para no residentes, pero el porcentaje máximo de financiación no es público y depende de la aprobación del banco. Con préstamo, el banco entrega la documentación al menos diez días naturales antes y el notario levanta un acta de transparencia gratuita.

Fuentes

Normas, estadísticas y páginas oficiales o de mercado en las que se apoya esta guía. Se abren en una pestaña nueva.

  1. BOE, Convenio entre España y Estados Unidos sobre impuestos sobre la renta (1990)
  2. BOE, Protocolo que modifica el convenio entre España y Estados Unidos (2013)
  3. IRS, Publication 54, Tax Guide for U.S. Citizens and Resident Aliens Abroad
  4. IRS, Topic no. 856, Foreign tax credit
  5. IRS, Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR)
  6. IRS, Basic questions and answers on Form 8938
  7. Conferencia de La Haya (HCCH), tabla de estado del Convenio de la Apostilla de 1961
  8. Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en Washington, Notarías y legalizaciones
  9. Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en Miami, NIE
  10. Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en Miami, Poderes notariales
  11. Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en Miami, Legalización y apostilla de la Haya
  12. Aviacionline, Los A321XLR y A321LR cambian el mapa de vuelos España-EE. UU. (datos de Cirium)
  13. Ayuntamiento de Madrid, revisión del Padrón a 1 de enero de 2026 (nota de prensa de 30 de abril de 2026)
  14. American School of Madrid, About
  15. BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava
  16. BOE, Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, texto consolidado
  17. idealista, informe de precios de venta en Madrid
  18. idealista, informe de precios de venta en la Comunidad de Madrid
  19. idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
  20. idealista, informe de precios de venta en Chamartín
  21. idealista, informe de precios de venta en Centro
  22. idealista, informe de precios de alquiler en Madrid
  23. INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026
  24. Aena, nota de prensa de cierre de 2025
  25. BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado
  26. Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
  27. BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2
  28. BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2
  29. BOE, Código Civil, art. 1455
  30. BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29
  31. BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14
  32. Banco Santander, Hipoteca para No Residentes
  33. BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9
  34. BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
  35. Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes)
  36. Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones
  37. Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación
  38. BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5
  39. BOE, Ley 38/2022, art. 3
  40. BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
  41. BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo
  42. Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en París, NIE
  43. Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
  44. BOE, Instrumento de ratificación del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961
  45. BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34
  46. BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores
  47. Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, Hoja informativa 6
  48. BOE, Ley 31/2022 de Presupuestos Generales del Estado para 2023
  49. idealista, informe de precios de venta en El Puerto de Santa María
  50. idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz

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