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Comprar vivienda en Madrid desde México

En resumen

Un ciudadano mexicano puede comprar una vivienda en Madrid sin residir en España y sin visado de inversión: necesita un NIE, una cuenta desde la que pagar y la escritura ante notario, firmada en persona o con un poder. En la compraventa de segunda mano se paga el ITP, que en la Comunidad de Madrid es del 6 %, y el tipo no cambia por la nacionalidad ni por la residencia del comprador.

Lo que sí cambia al comprar desde México es el papeleo previo (poder con apostilla o firmado ante el cónsul), la tributación posterior como no residente (24 % sobre las rentas de la vivienda) y la ausencia de golden visa, suprimida desde el 3 de abril de 2025. Esta guía recoge cada punto con su fuente y su fecha.

Verificado el · 61 datos con fuente y fecha

Lo esencial: cifras y reglas, cada una con su fuente

Todo lo que esta guía afirma con una cifra, en una tabla: el dato, su fuente enlazada y la fecha de la fuente. Importes en euros salvo que se indique otra cosa.

Datos clave con fuente y fecha
ConceptoDatoFuente y fecha
Impuestos de la compra
Vivienda de segunda mano: ITP, no IVAExenta de IVA; paga el Impuesto sobre Transmisiones PatrimonialesLas segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA (art. 20.Uno.22.º de la Ley del IVA). La primera entrega es la del promotor de una obra terminada. La reventa tributa por ITP al tipo de cada comunidad autónoma.BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado
IVA de la vivienda nueva10 %Tipo reducido para edificios o partes aptos para vivienda, con un máximo de dos plazas de garaje y los anexos que se vendan con ellos (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley del IVA). Los locales de negocio no cuentan como anexos. A la escritura se suma el AJD de la comunidad autónoma.BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91
ITP en la Comunidad de Madrid6 %Tipo general para la compraventa de inmuebles (art. 28.1 del texto refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, vigente desde 2014). Madrid no ha establecido tipos incrementados, así que el tipo no cambia por la nacionalidad ni por la residencia del comprador.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
AJD en Madrid (escrituras de compra de obra nueva)0,75 % general; 0,4 % o 0,5 % para viviendas de personas físicas de hasta 120.000 € o 180.000 €El AJD grava la escritura cuando la compra paga IVA. Por encima de 180.000 € se aplica el 0,75 %. Hay una bonificación del 10 % para vivienda habitual de hasta 250.000 € (art. 38 bis). Si en una segunda venta entre empresarios se renuncia a la exención de IVA, el tipo es del 1,5 %.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
ITP en Andalucía (incluida la provincia de Cádiz)7 %Tipo general para la transmisión de inmuebles (art. 41 de la Ley andaluza 5/2021, fijo desde el 27 de octubre de 2021). Los tipos incrementados de Andalucía solo afectan a ciertos vehículos, embarcaciones y objetos de arte, no a la vivienda. El tipo no cambia por la nacionalidad ni por la residencia del comprador.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
AJD en Andalucía (escrituras de compra de obra nueva)1,2 % general; 1 % en vivienda habitual de hasta 150.000 €Tipo general de los documentos notariales: 1,2 % (art. 49 de la Ley 5/2021). Para vivienda habitual hay tipos menores: 1 % hasta 150.000 €, 0,3 % para menores de 35 años con el mismo tope y 0,1 % para discapacidad o familia numerosa hasta 250.000 €.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
Honorarios de notaríaArancel fijado por ley, con escala decreciente sobre el valorEscala del Real Decreto 1426/1989 para documentos de cuantía: 90,15 € hasta 6.010,12 €; después 4,5 ‰ hasta 30.050,61 €; 1,5 ‰ hasta 60.101,21 €; 1 ‰ hasta 150.253,03 €; 0,5 ‰ hasta 601.012,10 € y 0,3 ‰ hasta 6.010.121,04 €. Por encima, honorario libre. Se aplica una rebaja del 5 %. Los préstamos hipotecarios tienen una reducción del 25 %. A la escala se suman folios y copias.BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2
Honorarios del Registro de la PropiedadArancel fijado por ley, con mínimo de 24,04 € y máximo de 2.181,67 €Escala del Real Decreto 1427/1989 por inscripción de cada finca: 24,04 € hasta 6.010,12 €; después 1,75 ‰ hasta 30.050,61 €; 1,25 ‰ hasta 60.101,21 €; 0,75 ‰ hasta 150.253,03 €; 0,30 ‰ hasta 601.012,10 € y 0,20 ‰ por el exceso. El arancel global del número 2 no puede superar 2.181,67 € ni bajar de 24,04 €. Rebaja del 5 %.BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2
Reparto legal de los gastos de la escritura de compraventaVendedor: otorgamiento. Comprador: primera copia y lo posteriorSalvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor y los de la primera copia y posteriores a la venta, del comprador (art. 1455 del Código Civil).BOE, Código Civil, art. 1455
Costes y precios
Precio medio de venta, Madrid ciudad6.458 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación anual del +2,4 %; máximo histórico de 6.619 €/m² en abril de 2026.idealista, informe de precios de venta en Madrid
Precio medio de venta, Comunidad de Madrid5.065 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación anual del +6,9 %.idealista, informe de precios de venta en la Comunidad de Madrid
Precio medio de venta, distrito de Salamanca10.865 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación interanual del -1,2 %. Es el distrito más caro de Madrid.idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
Precio medio de venta, Chamberí9.159 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación interanual del +2,6 %; máximo histórico de 9.359 €/m² en marzo de 2026.idealista, informe de precios de venta en Madrid (Chamberí)
Precio medio de venta, Retiro8.515 €/m²Septiembre de 2026, precio de oferta. Variación interanual del -0,7 %. Tercer distrito más caro tras Salamanca y Chamberí.idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
Precio medio de venta, Chamartín y El Viso8.127 €/m² en Chamartín; 9.402 €/m² en El VisoSeptiembre de 2026, precio de oferta. Chamartín +4,6 % anual; El Viso +2,2 % anual.idealista, informe de precios de venta en Chamartín
Índice de Precios de Vivienda del INE (precios de compraventa)+12,9 % anual en Madrid y +11,9 % en Andalucía (segundo trimestre de 2026)La media nacional fue del +12,2 %: +7,4 % en vivienda nueva y +12,9 % en segunda mano. Todas las comunidades tuvieron tasas positivas. Datos definitivos, publicados el 7 de septiembre de 2026.INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026
Impuestos del no residente (IRNR)
Cuándo se es residente fiscal en EspañaMás de 183 días al año en España o centro de intereses económicos aquíEs residente fiscal quien permanece más de 183 días del año natural en España, contando las ausencias esporádicas salvo que acredite residencia fiscal en otro país, o quien tiene en España el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos (art. 9 de la Ley del IRPF). Quien no lo es tributa como no residente (IRNR).BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9
Tipo del IRNR sobre rentas de la vivienda24 % general; 19 % para residentes en la UE o el EEEEl 19 % se aplica a residentes en otro Estado de la UE o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria; el resto paga el 24 % (art. 25.1.a del texto refundido de la Ley del IRNR). La Agencia Tributaria lo concreta en UE, Islandia, Noruega y, desde el 11 de julio de 2021, Liechtenstein.BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
Renta imputada por vivienda no alquilada2 % del valor catastral; 1,1 % si el valor catastral se revisóSi la vivienda está vacía o es de uso propio, el no residente tributa cada año por una renta imputada, en proporción a los días de titularidad (art. 24.5 de la Ley del IRNR, que remite al art. 85 de la Ley del IRPF). El 1,1 % rige si la ponencia de valores general entró en vigor ese año o en los diez anteriores; en otro caso, el 2 %. Sin valor catastral, se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el precio y el valor comprobado. A esa renta se le aplica el 19 % o el 24 %. No se afirma un porcentaje concreto para una vivienda determinada de Madrid: depende de la fecha de su valor catastral.BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 85 y disposición adicional 55.ª (texto consolidado)
Alquiler cobrado por un no residenteTributa por el ingreso íntegro; solo UE y EEE pueden deducir gastosCon carácter general, la base es el importe íntegro, sin deducir gastos, al 24 %. Los residentes en la UE o el EEE pueden deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF si acreditan su relación directa con los rendimientos obtenidos en España, y tributan al 19 % (art. 24.6 de la Ley del IRNR).Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes)
Ganancia al vender la vivienda (no residente)19 %Las ganancias patrimoniales por transmisión de elementos patrimoniales tributan al 19 % para todos los no residentes, sean o no de la UE (art. 25.1.f.3.º de la Ley del IRNR).BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
Retención del 3 % cuando vende un no residenteEl comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211El ingreso se hace en el plazo de un mes desde la transmisión. Si no se ingresa, el inmueble queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto del vendedor. Es un pago a cuenta del IRNR del vendedor (art. 25.2 de la Ley del IRNR).Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones
Modelo 210: plazos de presentaciónRenta imputada de 2026: del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027Renta imputada de 2025 y anteriores: durante el año natural siguiente. Desde la de 2026, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. Alquileres con agrupación anual a ingresar: del 1 al 20 de abril del año siguiente desde los devengados en 2026. Ganancia por venta de un inmueble: tres meses que empiezan a contar cuando pasa un mes desde la venta. Los cambios vienen de la Orden HAC/623/2026.Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación
Convenios de doble imposición e inmueblesEspaña puede gravar las rentas de inmuebles situados en EspañaSegún la Agencia Tributaria, los convenios suscritos por España atribuyen la potestad de gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados.Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes)
Convenio de doble imposición
Convenio España–México para evitar la doble imposiciónEn vigor desde el 6 de octubre de 1994Firmado en Madrid el 24 de julio de 1992 y publicado en el BOE núm. 257 de 27 de octubre de 1994. El art. 6 permite gravar las rentas de inmuebles en el Estado donde están situados y el art. 13.1 la ganancia por venderlos. Para evitar la doble imposición, España permite deducir el impuesto pagado en México y México concede un crédito por el impuesto pagado en España, con el límite del impuesto que correspondería en cada país.BOE, Instrumento de Ratificación del Convenio España–México (BOE-A-1994-23743)
Protocolo de 2015 al convenio España–MéxicoAplicable desde el 27 de septiembre de 2017El Protocolo firmado en Madrid el 17 de diciembre de 2015 (BOE de 7 de julio de 2017) modifica el convenio de 1992 y entró en vigor tres meses después de las últimas notas diplomáticas. Renumera como art. 24 la eliminación de la doble imposición y define las autoridades competentes (en España, el Ministerio de Hacienda; en México, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público).BOE, Protocolo que modifica el convenio España–México (BOE-A-2017-7905)
Patrimonio
Impuesto sobre el Patrimonio para no residentesSolo por los bienes situados en EspañaEl no residente tributa por obligación real por los bienes y derechos situados en España. Incluye participaciones no cotizadas en entidades cuyo activo sea, directa o indirectamente, al menos en un 50 % inmuebles en España (art. 5 de la Ley 19/1991). El impuesto se devenga el 31 de diciembre.BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5
Mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio700.000 €Es el mínimo estatal y también se aplica a los no residentes (art. 28 de la Ley 19/1991). La Comunidad de Madrid fija igualmente 700.000 € (art. 19 del Decreto Legislativo 1/2010).BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28
Cuándo hay que declarar el Impuesto sobre el PatrimonioSi sale cuota a ingresar o si los bienes valen más de 2.000.000 €Deben declarar quienes tengan cuota a ingresar después de deducciones y bonificaciones y, aunque no la tengan, quienes tengan bienes o derechos por valor superior a 2.000.000 € (art. 37 de la Ley 19/1991).BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 37
No residentes y normativa autonómica del PatrimonioPueden aplicar la de la comunidad donde está el mayor valor de sus bienesLos no residentes tienen derecho a aplicar la normativa propia de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España (disposición adicional cuarta de la Ley 19/1991). Aplica a residentes en cualquier país.BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, disposición adicional cuarta
Bonificación del Patrimonio en Madrid100 % de la cuota, limitada mientras exista el impuesto de grandes fortunasMadrid bonifica el 100 % de la cuota. Mientras esté vigente el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, la bonificación se sustituye por la diferencia entre la cuota del Patrimonio y la de ese impuesto (DT 7.ª del Decreto Legislativo 1/2010). Así, si la cuota de grandes fortunas es cero, la bonificación cubre toda la cuota del Patrimonio. Los no residentes pueden aplicarla si en Madrid está el mayor valor de sus bienes en España.Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes FortunasGrava el patrimonio neto superior a 3.000.000 €Estatal y complementario del Patrimonio. Mínimo exento de 700.000 €, que se resta antes de aplicar la escala. Escala: 0 % hasta 3.000.000 € de base liquidable, 1,7 % hasta 5.347.998,03 €, 2,1 % hasta 10.695.996,06 € y 3,5 % por encima. Se devenga el 31 de diciembre. La cuota del Patrimonio pagada se deduce. Sigue prorrogado mientras no se revise la tributación patrimonial en la reforma de la financiación autonómica (disposición adicional 5.2 del Real Decreto-ley 8/2023). Mismos sujetos pasivos que el Patrimonio, incluidos no residentes por sus bienes en España.BOE, Ley 38/2022, art. 3
Representante fiscal para el impuesto de grandes fortunasObligatorio para no residentes fuera de la UELos sujetos pasivos no residentes en un Estado de la UE deben nombrar un representante con residencia en España antes del fin del plazo de declaración. No se exige a residentes del EEE con normativa de asistencia mutua en información y recaudación (art. 3.Seis de la Ley 38/2022).BOE, Ley 38/2022, art. 3.Seis
NIE, poder y apostilla
Qué es el NIENúmero personal, único y exclusivo para extranjerosLo tienen los extranjeros que se relacionan con España por intereses económicos, profesionales o sociales, como comprar una vivienda. Figura en todos los documentos que se les expidan. Lo asigna la Dirección General de la Policía (art. 205 del Reglamento de Extranjería, Real Decreto 1155/2024).BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
Dónde se pide el NIE y en qué plazo se resuelveEn España, en Extranjería o Comisaría; fuera, en el consulado españolSe pide en persona ante la Policía, directamente o a través de las Oficinas de Extranjería o Comisarías. Si el extranjero no está en España, lo pide a través de las Oficinas Consulares de España. El plazo máximo de resolución es de cinco días desde la entrada en el registro del órgano competente; sin respuesta en plazo, se entiende desestimado (art. 205.4 del Real Decreto 1155/2024).BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
Formulario y tasa del NIEFormulario EX-15 y tasa 790 código 012: 9,84 €La asignación del NIE a instancia del interesado cuesta 9,84 € (epígrafe 5.12 del anexo de la Orden PJC/617/2025). Los certificados o informes a instancia del interesado cuestan 7,31 € (epígrafe 5.13). La solicitud se hace con el impreso EX-15 y la tasa con el impreso 790 código 012, como indica por ejemplo el Consulado General en París.BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo
Poder notarial firmado en un consulado españolNo necesita legalización ni apostilla para usarse en EspañaLas representaciones españolas en el exterior son Administración española, por lo que sus documentos no se legalizan. El Consulado General en Buenos Aires lo aplica al poder: otorgado en el consulado no requiere legalización y tiene la misma eficacia en España que uno firmado ante notario local y apostillado. Según el Consulado General en Los Ángeles, los cónsules ejercen funciones notariales si lo permite la ley del país y los consulados honorarios no pueden hacerlo.Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
Poder firmado ante un notario localNecesita apostilla de La Haya (o legalización) y, si procede, traducciónComo regla general, un documento público extranjero debe legalizarse para surtir efectos en España. Los países del Convenio de La Haya de 1961 sustituyen la legalización por la apostilla de su propia autoridad. En los demás, lo legaliza primero el Ministerio de Asuntos Exteriores del país y después la representación diplomática española. Si no está en español, necesita traducción oficial.Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
Convenio de La Haya de la apostillaEspaña lo aplica desde 1978El Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 suprime la legalización de los documentos públicos extranjeros entre Estados parte y la sustituye por la apostilla, que certifica la firma, la calidad del firmante y el sello. España publicó su ratificación en el BOE de 25 de septiembre de 1978.BOE, Instrumento de ratificación del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961
México y el Convenio de La Haya de la apostillaAdhesión el 1 de diciembre de 1994; en vigor para México el 14 de agosto de 1995México es parte del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961. Un documento público mexicano (por ejemplo, un poder otorgado ante notario mexicano) lleva la apostilla de su autoridad y no necesita legalización consular para usarse en España, que es parte desde el 25 de septiembre de 1978. Si el documento no está en español, hace falta traducción oficial.HCCH, tabla de estado del Convenio de la Apostilla (Convention of 5 October 1961)
NIE en el Consulado General de España en MéxicoCertificado de NIE en PDF, con cita previa y atención presencialEl trámite por vía consular produce un certificado de NIE en PDF, sin validez a efectos de residencia o estudios y sin tarjeta física. Se pide cita previa y la atención es presencial: debe acudir el solicitante o su representante.Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en México: Número de Identidad de Extranjero (NIE)
Hipoteca
Hipoteca para no residentesHay bancos con producto específico; el porcentaje máximo no es públicoBanco Santander, por ejemplo, anuncia una hipoteca para quien compra una segunda residencia en España viviendo en el extranjero, con financiación sujeta a la aprobación del banco, sin publicar el porcentaje de financiación. No hay una fuente oficial sobre el porcentaje habitual para no residentes.Banco Santander, Hipoteca para No Residentes
AJD de la escritura de hipotecaLo paga el bancoEn las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo del AJD es el prestamista (art. 29 del texto refundido del ITPAJD, redacción del Real Decreto-ley 17/2018).BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29
Quién paga los gastos de la hipotecaEl banco paga notaría, registro y gestoría; el comprador, la tasaciónLa Ley 5/2019 de crédito inmobiliario reparte así los gastos: tasación, prestatario; gestoría, prestamista; arancel notarial de la escritura de préstamo, prestamista (las copias, quien las pida); inscripción de la garantía en el Registro, prestamista (art. 14.1.e).BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14
Plazos y acta notarial antes de firmar la hipotecaDocumentación al menos 10 días naturales antes; acta notarial gratuitaEl banco debe entregar la FEIN, la Ficha de Advertencias Estandarizadas y el proyecto de contrato con al menos diez días naturales de antelación (art. 14). El notario levanta un acta de transparencia que no genera coste arancelario para el prestatario (art. 15.8).BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 14 y 15
Divisas y transferencias
Entrar o salir de España con efectivoDeclaración previa (modelo S1) desde 10.000 €Hay que declarar antes la entrada o salida de medios de pago por 10.000 € o más, y los movimientos dentro de España por 100.000 € o más (art. 34 de la Ley 10/2010). La ley considera medios de pago el efectivo, los cheques y efectos al portador, las tarjetas prepago no nominativas y materias primas como el oro. La declaración se hace con el modelo S1 (Orden EHA/1439/2006) ante la Agencia Tributaria. Una transferencia bancaria no es un medio de pago a estos efectos.BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34
Declaración al Banco de España (ETE)Solo obliga a residentes en España; por debajo de 1 millón, a petición del BancoLa Circular 4/2012 obliga a las personas residentes en España que operan con no residentes o tienen activos o pasivos en el exterior. Si el importe anual no supera 1.000.000 €, solo se declara cuando el Banco de España lo pide. Un comprador no residente no está sujeto.BOE, Circular 4/2012 del Banco de España
Declaración de inversión extranjera en inmueblesCompras de no residentes de más de 500.000 €La compra de inmuebles en España por no residentes por más de 500.000 € se declara después al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo. Si interviene notario español y el comprador le da todos los datos, el notario la comunica y el comprador queda relevado. Si la inversión procede de una jurisdicción no cooperativa (paraíso fiscal), la declaración es previa (arts. 4.h y 5 del Real Decreto 571/2023).BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores
Régimen cambiario del peso mexicanoLibre flotaciónSegún Banxico, el valor del peso frente a otras divisas se determina por la oferta y la demanda, y las cotizaciones varían cada día y durante el día según la plaza, el monto y el plazo de cada operación.Banco de México, Preguntas frecuentes
Residencia y visados
Residencia no lucrativaMedios del 400 % del IPREM al mes, más el 100 % por familiar, y seguro médicoPara ciudadanos de fuera de la UE, el EEE y Suiza que quieren vivir en España sin trabajar. Se pide en persona en el consulado español del lugar de residencia, con el formulario EX-01 y la tasa 790 código 052. Exige además seguro de enfermedad con aseguradora autorizada en España, certificado de antecedentes penales y certificado médico. La autorización inicial dura un año desde la entrada en España.Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, Hoja informativa 6
Nacionalidad española por residencia para iberoamericanos2 años de residencia legalLa regla general son diez años. Bastan dos para nacionales de origen de países iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial o Portugal, y para sefardíes. La residencia debe ser legal, continuada e inmediatamente anterior a la solicitud, con buena conducta cívica e integración suficiente (art. 22 del Código Civil). Comprar una vivienda no reduce estos plazos.BOE, Código Civil, art. 22
Renuncia a la nacionalidad anteriorNo se exige a iberoamericanos, andorranos, filipinos, ecuatoguineanos, portugueses ni sefardíesPara adquirir la nacionalidad por residencia hay que renunciar a la anterior, salvo los naturales de los países del art. 24.1 del Código Civil y los sefardíes originarios de España (art. 23.b).BOE, Código Civil, art. 23
Visado para visitar EspañaSin visado hasta 90 días en cualquier periodo de 180México figura en el anexo II del Reglamento (UE) 2018/1806, la lista de países cuyos nacionales no necesitan visado para estancias cortas (art. 4: no más de 90 días en cualquier periodo de 180). La exención no autoriza a trabajar ni a residir en España y el Reglamento permite suspenderla temporalmente. Antes de viajar conviene comprobar los requisitos de entrada vigentes (sistemas EES y ETIAS) en el portal oficial travel-europe.europa.eu.EUR-Lex, Reglamento (UE) 2018/1806, anexo II y art. 4
Golden visa
Visado de residencia por inversión (golden visa)Suprimido desde el 3 de abril de 2025La Ley Orgánica 1/2025 (BOE de 3 de enero de 2025) dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, que regulaban el visado y la autorización de residencia para inversores, también por compra de inmuebles. Esa parte entró en vigor a los tres meses de su publicación. Hoy comprar una vivienda no da derecho a residir en España.BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava
Régimen transitorio de la golden visaLas solicitudes previas y los permisos vigentes se respetanQuien presentó la solicitud antes del 3 de abril de 2025 puede recibir el visado o la autorización con la norma anterior. Los visados y autorizaciones de inversor ya concedidos conservan su validez durante el plazo por el que se expidieron. Sus renovaciones se resuelven con la norma vigente en la fecha de la autorización inicial (disposiciones transitorias primera y segunda de la Ley 14/2013).BOE, Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, texto consolidado
Umbral inmobiliario de la antigua golden visa500.000 € por solicitante (régimen derogado)Hasta su supresión, la compra de inmuebles en España por un valor igual o superior a 500.000 € por solicitante contaba como inversión significativa de capital (art. 63.2.b de la redacción original de la Ley 14/2013). Solo sirve como contexto histórico.BOE, Ley 14/2013, texto original
Vuelos
Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas68.179.054 pasajeros en 2025 (+3 %)Fue el aeropuerto de la red de Aena con más pasajeros en 2025. La red de Aena en España sumó 321.587.316 pasajeros (+3,9 %).Aena, nota de prensa de cierre de 2025
Iberia: Madrid–Monterrey y Ciudad de MéxicoMadrid–Monterrey desde el 2 de junio de 2026, con 3 frecuencias semanalesIberia anunció en octubre de 2025 la ruta Madrid–Monterrey con tres frecuencias semanales (martes, viernes y sábado) en un Airbus A330-200 de 288 plazas, y señaló que ya ofrecía tres vuelos diarios a Ciudad de México. Los horarios cambian por temporada: se confirman en la web de la aerolínea.Iberia, nota de prensa sobre la nueva ruta Madrid–Monterrey
Aeroméxico: Madrid–Guadalajara y Madrid–MonterreyRutas abiertas en diciembre de 2021, con 3 frecuencias semanales cada unaAena informó el 17 de diciembre de 2021 de que Aeroméxico abría Madrid–Guadalajara (miércoles, viernes y domingo) y Madrid–Monterrey (martes, jueves y sábado) en Boeing 787-9 desde la Terminal T1. Es el dato de la apertura: la frecuencia actual debe consultarse en la aerolínea.Aena, nota de prensa: Madrid-Barajas conecta con Guadalajara y Monterrey
Comunidad en Madrid
México entre los principales orígenes de las altas en el padrón de MadridEntre los 7 países que suman más de la mitad de las altas del extranjero en 2025La ciudad de Madrid registró cerca de 118.000 altas procedentes del extranjero en 2025; las entradas desde Venezuela, Colombia, Perú, Estados Unidos, China, Ecuador y México suponen más de la mitad. A 1 de enero de 2026 el padrón sumaba 3.497.277 habitantes, el 19,4 % de nacionalidad extranjera.Ayuntamiento de Madrid, Estadística: Padrón Municipal a 1 de enero de 2026, primeros resultados

Madrid: precios, comunidad mexicana y vuelos

El precio medio de oferta de la vivienda en venta fue de 6.458 €/m² en la ciudad de Madrid y de 5.065 €/m² en la Comunidad de Madrid en septiembre de 2026. Por distritos, Salamanca marca el máximo (10.865 €/m²), seguido de Chamberí (9.159 €/m²), Retiro (8.515 €/m²) y Chamartín (8.127 €/m²). Son precios de anuncios, no de compraventas cerradas.

El índice de precios de vivienda del INE, que sí mide compraventas, subió un 12,9 % anual en Madrid en el segundo trimestre de 2026. Si tu presupuesto está en pesos, el precio final también depende del tipo de cambio del día del pago.

Comunidad y vuelos. Según el Ayuntamiento, la ciudad de Madrid registró cerca de 118.000 altas en el padrón procedentes del extranjero en 2025, y México figura entre los siete orígenes (con Venezuela, Colombia, Perú, Estados Unidos, China y Ecuador) que suponen más de la mitad. A 1 de enero de 2026 el padrón sumaba 3.497.277 habitantes, un 19,4 % de nacionalidad extranjera.

Iberia anunció en octubre de 2025 la ruta Madrid–Monterrey, desde el 2 de junio de 2026 con 3 frecuencias semanales, y señaló que ya operaba tres vuelos diarios a Ciudad de México. Aeroméxico abrió en diciembre de 2021 Madrid–Guadalajara y Madrid–Monterrey, con tres frecuencias semanales cada una. Madrid-Barajas movió 68.179.054 pasajeros en 2025, más que ningún otro aeropuerto de la red de Aena. Los horarios cambian por temporada: confírmalos con la aerolínea.

Impuestos y gastos al comprar

Al comprar una vivienda en Madrid, el comprador mexicano paga los mismos impuestos que cualquier otro: no hay recargo ni descuento por nacionalidad. Estos son los conceptos que pesan en la compra:

  • Segunda mano: exenta de IVA; paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 %, y no cambia por la nacionalidad ni por la residencia del comprador.
  • Vivienda nueva: IVA del 10 % y, sobre la escritura, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la comunidad autónoma; en Madrid, 0,75 % como tipo general.
  • Notaría: arancel fijado por ley (Real Decreto 1426/1989), con escala decreciente sobre el valor de la operación.
  • Registro de la Propiedad: arancel fijado por ley (Real Decreto 1427/1989); el arancel global tiene un mínimo de 24,04 € y un máximo de 2.181,67 €.
  • Reparto: salvo pacto en contrario, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia y lo posterior.
  • Costa de Cádiz: Andalucía aplica un ITP general del 7 % y un AJD general del 1,2 %.

Con un presupuesto en pesos, calcula impuestos y gastos sobre el precio en euros y añade el margen del tipo de cambio.

Impuestos de un propietario no residente

Si compras sin residir en España serás no residente fiscal y tendrás obligaciones anuales aunque la vivienda esté vacía. Es el punto que más se pasa por alto al comprar desde fuera de la Unión Europea.

  • Quién es no residente: quien pasa más de 183 días al año en España o tiene aquí su centro de intereses económicos es residente fiscal; el resto tributa como no residente (IRNR).
  • Tipo general: 24 %. El 19 % es solo para residentes en la UE o el EEE, de modo que no te alcanza.
  • Vivienda vacía o de uso propio: tributas por una renta imputada del 2 % del valor catastral (1,1 % si el valor catastral se revisó en los últimos diez años), a la que se aplica el 24 %. El modelo 210 de la renta imputada de 2026 se presenta del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027.
  • Vivienda alquilada: el 24 % recae sobre el ingreso íntegro, sin deducir gastos; solo los residentes en la UE o el EEE pueden deducirlos.
  • Al vender: la ganancia tributa al 19 % y el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211.
  • Impuesto sobre el Patrimonio: el no residente tributa por los bienes situados en España. El mínimo exento es de 700.000 € y hay que declarar si sale cuota o si los bienes valen más de 2.000.000 €. Madrid bonifica el 100 % de la cuota, con la salvedad del impuesto de grandes fortunas.
  • Grandes fortunas: el impuesto temporal grava el patrimonio neto superior a 3.000.000 € y los no residentes fuera de la UE deben nombrar un representante en España.

Un asesor fiscal debe calcular tu caso, sobre todo si eres residente fiscal en México y tienes que coordinar el impuesto español con el mexicano (ver el apartado del convenio).

Convenio de doble imposición entre España y México

España y México tienen convenio para evitar la doble imposición, en vigor desde el 6 de octubre de 1994 y modificado por un protocolo aplicable desde el 27 de septiembre de 2017. Para una vivienda, la regla práctica es esta: el convenio permite a España gravar las rentas del inmueble (art. 6) y la ganancia al venderlo (art. 13.1), porque está en España. Según la Agencia Tributaria, los convenios atribuyen esa potestad al Estado donde está el inmueble.

  • Qué hace: evita que la misma renta tribute dos veces. España permite deducir el impuesto pagado en México y México concede un crédito por el impuesto pagado en España, con el límite del impuesto que correspondería en cada país.
  • Qué no hace: no te exime de declarar en España. El ajuste se hace después, en la declaración de tu país de residencia.
  • En la práctica: si eres residente fiscal en México, guarda el justificante del impuesto español para reclamar el crédito en tu declaración mexicana. Un asesor con experiencia en los dos países debe calcularlo.

NIE, poder notarial y apostilla desde México

NIE. Es el número personal, único y exclusivo que asigna la Policía a los extranjeros con intereses económicos en España, como comprar una vivienda, y lo necesitas para firmar la escritura y pagar los impuestos. Puedes pedirlo en España o, desde México, en el Consulado General de España: allí se tramita un certificado de NIE en PDF, sin validez de residencia ni tarjeta física, con cita previa y atención presencial del solicitante o su representante. La tasa es de 9,84 € (impreso EX-15 y tasa 790 código 012) y el plazo máximo de resolución es de cinco días desde que la solicitud entra en el registro de la Policía.

Poder notarial. Si no puedes viajar, un poder permite a una persona de confianza en España pedir el NIE, abrir la cuenta, comprar y firmar. Hay dos caminos:

  • Ante el cónsul español: no necesita legalización ni apostilla para usarse en España.
  • Ante un notario mexicano: lleva la apostilla de La Haya, porque México es parte del convenio (en vigor para México desde el 14 de agosto de 1995). Al estar en español, no necesita traducción.

Antes de firmar, un abogado o gestor en España debe revisar el texto del poder: qué facultades concede, hasta qué importe y durante cuánto tiempo.

Traer el dinero y financiar la compra

Traer el dinero. Lo habitual es pagar por transferencia bancaria desde una cuenta a tu nombre. Tres reglas del lado español:

  • Efectivo: entrar o salir de España con 10.000 € o más en efectivo, cheques al portador o medios similares obliga a declararlo antes (modelo S1). Una transferencia bancaria no es medio de pago a estos efectos.
  • Banco de España: la declaración de operaciones con el exterior obliga a residentes en España, no a un comprador no residente.
  • Registro de Inversiones: las compras de inmuebles por no residentes de más de 500.000 € se declaran después al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo; si interviene un notario español y le das todos los datos, la comunica él.

Por el lado mexicano, el peso flota libremente: según Banxico, su valor lo fijan la oferta y la demanda, y las cotizaciones varían durante el día según el monto y el plazo. Entre las arras y el pago final puede pasar tiempo, así que decide con tu asesor cuándo conviertes. Ten preparada la documentación del origen de los fondos: el banco y el notario pueden pedirla.

Hipoteca siendo no residente. Hay bancos con producto específico para quien compra una segunda residencia en España viviendo en el extranjero (por ejemplo, Banco Santander lo anuncia), con financiación sujeta a aprobación y sin porcentaje público: no hay una fuente oficial sobre cuánto financian de media a un no residente, así que no damos una cifra. Lo que sí fija la ley:

  • El AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco.
  • El banco paga notaría, registro y gestoría; el comprador paga la tasación.
  • El banco debe entregar la documentación al menos 10 días naturales antes de firmar, y el acta notarial previa no genera coste arancelario para ti.

Visado, residencia y nacionalidad

Comprar una vivienda en Madrid no te da por sí solo permiso para residir. Estas son las vías y sus límites:

  • Golden visa: suprimida desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Se respetan las solicitudes presentadas antes y los permisos ya concedidos durante su plazo. Comprar una vivienda ya no da derecho a residir en España.
  • Visitas: sin visado hasta 90 días en cualquier periodo de 180, sin poder trabajar ni residir.
  • Vivir en España sin trabajar: residencia no lucrativa, que se pide en el consulado. Exige medios del 400 % del IPREM al mes más el 100 % por cada familiar, y seguro médico. Con el último IPREM fijado por ley (600 €, de 2023) son 2.400 € al mes más 600 € por familiar. Comprueba la cuantía vigente al solicitarla.
  • Nacionalidad española: México es un país iberoamericano a efectos del art. 22 del Código Civil, así que bastan 2 años de residencia legal, continuada e inmediatamente anterior a la solicitud (la regla general son diez), con buena conducta cívica e integración suficiente. No se exige renunciar a la nacionalidad anterior. Comprar una vivienda no reduce estos plazos.

Precios en Madrid, zona por zona

Datos de mercado de las fichas de zona de Aurovas en Madrid, tal como constan en ellas, cada uno con su fuente y su fecha. Los precios de anuncios y las tasaciones no son precios de compraventas cerradas.

Madrid

Datos de mercado: Madrid
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta, Madrid ciudad6.458 €/m²-0,2 % mensual; -1,8 % trimestral≈ 134.000 MXN/m² · 7.250 USD/m²idealista (informe de precios)septiembre 2026
Variación anual de venta+2,4 %Máximo histórico: 6.619 €/m² en abril de 2026idealistaseptiembre 2026
Barrio de Salamanca, venta10.865 €/m²-1,2 % interanual; Chamberí 9.159; Retiro 8.515≈ 226.000 MXN/m² · 12.200 USD/m²idealistaseptiembre 2026
Distrito más barato, Villaverde3.365 €/m²+23,7 % interanual≈ 69.900 MXN/m² · 3.780 USD/m²idealistaseptiembre 2026
Alquiler medio, Madrid ciudad23,4 €/m² al mes+4,8 % anual; Salamanca 28,5 €/m²≈ 486 MXN/m² al mes · 26,3 USD/m² al mesidealistaseptiembre 2026
Alquiler, Comunidad de Madrid21,45 €/m² al mes-2,3 % en el tercer trimestre; +0,3 % anual≈ 445 MXN/m² al mes · 24,1 USD/m² al mesFotocasa (vía MadridActual)septiembre 2026
Venta, Comunidad de Madrid5.065 €/m²+6,9 % anual≈ 105.000 MXN/m² · 5.690 USD/m²idealistaseptiembre 2026

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Barrio de Salamanca

Datos de mercado: Barrio de Salamanca
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de oferta, venta10.865 €/m²Media de oferta del distrito; Madrid capital: 6.458 €/m².≈ 226.000 MXN/m² · 12.200 USD/m²idealista (informe de precios, citado por rentaspasivas.com)Septiembre 2026
Alquiler medio28,5 €/m² al mesVariación anual +5,0 %; máximo histórico.≈ 592 MXN/m² al mes · 32 USD/m² al mesidealista, evolución del precio de alquilerSeptiembre 2026
Valor de tasación7.883 €/m² (+17,43 % anual)Vivienda terminada, nueva y usada; piso de 90 m² a 709.501 €.≈ 164.000 MXN/m² · 8.860 USD/m²Tinsa2.º trimestre 2026
Variación anual de venta+10,3 %Media de 10.001 €/m² en ese momento.Funciohouse, con datos de idealista e IndomioInicio de 2026
Población y parque de viviendas146.148 habitantes; 83.575 viviendasLa mayoría de las viviendas es anterior a 1960.Ayuntamiento de Madrid, citado por Funciohouse2026

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Chamberí

Datos de mercado: Chamberí
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta9.159 €/m²+2,6 % interanual; máximo histórico 9.359 €/m² en marzo de 2026≈ 190.000 MXN/m² · 10.300 USD/m²idealista (informe de precios, Chamberí)septiembre 2026
Precio medio de alquiler26,0 €/m² al mes+3,5 % interanual; máximo histórico≈ 540 MXN/m² al mes · 29,2 USD/m² al mesidealista (informe de alquiler, Madrid)septiembre 2026
Precio medio Madrid ciudad6.458 €/m²+2,4 % interanual; Chamberí, segundo distrito más caro tras Salamanca (10.865 €/m²)≈ 134.000 MXN/m² · 7.250 USD/m²idealista newsseptiembre 2026
Precio de oferta (otra fuente)9.332 €/m² venta; 27,09 €/m² alquilerVenta +0,54 % y alquiler -1,67 % interanualIndomioseptiembre 2026
Precio Fotocasa y compra media9.425 €/m²; 1.162.679 € de compra mediaFotocasa, citado por The Avenue Real Estatemayo 2026
Barrio más caro y más baratoAlmagro 10.503 €/m²; Vallehermoso 7.921 €/m²idealista, citado por The Avenue Real Estateabril 2026
Población del distrito140.866 habitantesSeis barrios; superficie de unos 4,7 km²Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal (Distrito 07)2020

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Retiro

Datos de mercado: Retiro
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta (idealista)8.444 €/m²-0,5 % interanual; máximo histórico de 8.579 €/m² en septiembre de 2025≈ 175.000 MXN/m² · 9.490 USD/m²idealista, informe de precios de vivienda en venta en Retiroagosto 2026
Precio medio de venta (Fotocasa)8.704 €/m²Tercer distrito más caro de Madrid tras Salamanca y Chamberí≈ 181.000 MXN/m² · 9.780 USD/m²Fotocasa Life, evolución del precio de la vivienda en Madridoctubre 2026
Valoración de venta (idealista)7.671 €/m²≈ 159.000 MXN/m² · 8.620 USD/m²idealista, valoración de inmuebles en Madridseptiembre 2026
Alquiler medio (idealista)24,0 €/m² al mes+2,5 % interanual; máximo histórico de la serie≈ 498 MXN/m² al mes · 27 USD/m² al mesidealista, informe de precios de alquiler en Retiroseptiembre 2026
Alquiler medio (Fotocasa)22,66 €/m² al mes≈ 470 MXN/m² al mes · 25,5 USD/m² al mesFotocasa Lifeoctubre 2026
Población del distrito119.757 habitantes en 5,48 km²Hallamadrid (datos municipales)2026
Antigüedad del parque de viviendasMayoría construida antes de 1960idealista Maps2026

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Chamartín

Datos de mercado: Chamartín
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta en Chamartín8.127 €/m²Variación anual +4,6 %; mensual -1,2 %; máximo 8.343 €/m² en mayo de 2026.≈ 169.000 MXN/m² · 9.130 USD/m²idealista, informe de precios de ventaseptiembre de 2026
Precio en El Viso9.402 €/m²Variación anual +2,2 %.≈ 195.000 MXN/m² · 10.600 USD/m²idealistaseptiembre de 2026
Precio en Bernabéu-Hispanoamérica8.719 €/m²Variación anual +12,1 %.≈ 181.000 MXN/m² · 9.790 USD/m²idealistaseptiembre de 2026
Precio en Prosperidad7.127 €/m²Barrio más asequible del distrito.≈ 148.000 MXN/m² · 8.010 USD/m²idealistaseptiembre de 2026
Alquiler medio en Chamartín (último dato verificado)22,8 €/m² al mesVariación anual +11,5 %.≈ 473 MXN/m² al mes · 25,6 USD/m² al mesidealista, informe de precios de alquileragosto de 2025
Población del distritounos 145.000 habitantesDato aproximado.DFlat Madrid (blog)2025
Madrid Nuevo Nortecasi 10.500 viviendas38 % de gestión municipal; urbanización de Las Tablas Oeste aprobada el 29 de enero de 2026.Madridiariomarzo de 2026

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La Moraleja

Datos de mercado: La Moraleja
DatoValorFuente y fecha
Venta, media de La Moraleja7.574 €/m² (+12,8% anual)Máximo histórico de 7.715 €/m² en abril de 2026.≈ 157.000 MXN/m² · 8.510 USD/m²idealista (vía precioviviendamadrid.es)junio de 2026
Precio medio de compraventa2,15 millones de eurosCon 7.158 €/m². Las casas tipo superan los 300 m².Diza, difundido por idealista (Merca2)septiembre de 2026
Caída de compraventas-46,3% desde diciembre de 2025Diza (Merca2)septiembre de 2026
Venta por subzonaUrbanización 7.715 €/m²; El Soto 6.806 €/m²; Encinar de los Reyes 6.377 €/m²idealista (vía The Avenue Real Estate)abril de 2026
Evolución del conjuntoDe 5.466 a 6.760 €/m² (+23,7%)≈ 140.000 MXN/m² · 7.590 USD/m²idealista (vía The Avenue Real Estate)abril de 2024 a abril de 2026
Alquiler medio31,8 €/m² al mes (+7,0% anual)La ficha de idealista de la zona muestra 19 €/m². Depende de la tipología.≈ 660 MXN/m² al mes · 35,7 USD/m² al mesidealista (vía precioviviendamadrid.es)junio de 2026
Renta bruta media, CP 28109196.429 € por contribuyenteLa media de Alcobendas es 60.576 €.≈ 4.080.000 MXN · 221.000 USDAgencia Tributaria (vía lamoraleja.com)datos de 2023
Parque de viviendas9.994 viviendas; la mayoría de más de 240 m², construidas en 1980-1989idealista2026

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Pozuelo de Alarcón

Datos de mercado: Pozuelo de Alarcón
DatoValorFuente y fecha
Precio medio de venta5.015 €/m²Máximo reciente de 5.078 €/m² en mayo de 2026≈ 104.000 MXN/m² · 5.630 USD/m²idealista (informe de precios)agosto 2026
Variación anual del precio de venta+2,6 %Frente a agosto de 2025; en mayo de 2026 la subida anual era del 12,3 %idealista (informe de precios)agosto 2026
Precio medio de alquiler16,6 €/m² al mesVariación anual de +9,5 %≈ 345 MXN/m² al mes · 18,6 USD/m² al mesidealista (informe de precios)abril 2026
Zona Avenida de Europa5.612 €/m²Variación anual de -3,9 %≈ 117.000 MXN/m² · 6.300 USD/m²idealista (informe de precios)agosto 2026
Somosaguas5.039 €/m²Variación anual de +22,2 %≈ 105.000 MXN/m² · 5.660 USD/m²idealista (informe de precios)agosto 2026
Zona Pueblo4.319 €/m²Variación anual de -0,4 %≈ 89.700 MXN/m² · 4.850 USD/m²idealista (informe de precios)agosto 2026
Rango de precios por zonas4.100 a 5.656 €/m²Media municipal de 4.951 €/m²; mínimo en Monte Claro, máximo en Prado de Somosaguas≈ 117.000 MXN/m² · 6.350 USD/m²Indomiojulio 2026
Población y renta89.770 habitantes; renta neta media de 30.524 € por habitanteDato de renta del año 2023≈ 634.000 MXN · 34.300 USDThe Avenue (cita INE, Atlas de Renta 2023)2026

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Los importes con «≈» son una conversión orientativa a MXN y USD según el tipo de referencia del BCE del 21 de octubre de 2026. El importe real depende del cambio del día en que pagues.

La costa de Cádiz, para comparar

Si buscas una segunda residencia o una inversión patrimonial, mira también la costa de Cádiz: Sotogrande, Vistahermosa (El Puerto de Santa María), Sancti Petri y, más al sur, Tarifa y Zahara de los Atunes. Merece la pena comparar: Andalucía aplica un ITP general del 7 % frente al 6 % de Madrid y la fiscalidad anual del no residente es la misma. Aurovas tiene su oficina en El Puerto de Santa María.

Fichas de zona: El Puerto de Santa María · Vistahermosa · Sotogrande · Sancti Petri y La Barrosa · Tarifa · Zahara de los Atunes

Cómo te acompaña Aurovas

Aurovas es una inmobiliaria boutique con oficina en El Puerto de Santa María (Cádiz) y equipo en Madrid. Hacemos la búsqueda, organizamos las visitas, negociamos con el vendedor y te acompañamos hasta la notaría. Atendemos en español, inglés y francés.

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico personalizado: para calcular tus impuestos, tu convenio y tus obligaciones en tu país de residencia, consulta con un asesor que conozca ambos sistemas.

Preguntas frecuentes

¿Puede un mexicano comprar una vivienda en Madrid sin vivir en España?

Sí. No hace falta residir en España ni tener un visado de inversión: se necesita un NIE, una cuenta bancaria y firmar la escritura ante notario, en persona o con poder. El ITP de una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid es del 6 % y es el mismo que paga un comprador español.

¿Necesito visa para viajar a ver pisos a Madrid?

No para estancias de hasta 90 días en cualquier periodo de 180: México figura en el anexo II del Reglamento (UE) 2018/1806. Esa exención no permite trabajar ni residir. Comprueba antes de viajar los requisitos de entrada vigentes (EES y ETIAS) en travel-europe.europa.eu.

¿Comprar una vivienda me da la residencia en España?

No. La golden visa, que cubría la compra de inmuebles desde 500.000 €, está suprimida desde el 3 de abril de 2025. Para vivir en España sin trabajar existe la residencia no lucrativa, que exige medios del 400 % del IPREM al mes y seguro médico.

¿Hay convenio de doble imposición entre España y México?

Sí, en vigor desde el 6 de octubre de 1994 y modificado por un protocolo aplicable desde el 27 de septiembre de 2017. España puede gravar las rentas de un inmueble situado en España; el convenio evita la doble imposición con una deducción en España y un crédito en México.

¿Puedo comprar sin viajar a España?

Sí, con un poder notarial. Si lo firmas ante el cónsul español no necesita apostilla; si lo firmas ante un notario mexicano, debe llevar la apostilla de La Haya. El NIE se puede tramitar en el Consulado General de España en México, con cita previa y presencia del solicitante o su representante.

¿Qué impuestos pago cada año por tener la vivienda como mexicano?

Como no residente, tributas por IRNR al 24 %: sobre una renta imputada del 2 % del valor catastral (1,1 % si el valor se revisó en los últimos diez años) si la vivienda está vacía, o sobre el ingreso íntegro, sin deducir gastos, si la alquilas. Además, el Impuesto sobre el Patrimonio tiene un mínimo exento de 700.000 € y Madrid lo bonifica al 100 %. Un asesor debe calcular tu caso.

Fuentes

Normas, estadísticas y páginas oficiales o de mercado en las que se apoya esta guía. Se abren en una pestaña nueva.

  1. idealista, informe de precios de venta en Madrid
  2. idealista, informe de precios de venta en la Comunidad de Madrid
  3. idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
  4. idealista, informe de precios de venta en Chamartín
  5. INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026
  6. Aena, nota de prensa de cierre de 2025
  7. BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado
  8. Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
  9. BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2
  10. BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2
  11. BOE, Código Civil, art. 1455
  12. BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9
  13. BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
  14. Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes)
  15. Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones
  16. Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación
  17. BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5
  18. BOE, Ley 38/2022, art. 3
  19. BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
  20. BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo
  21. Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
  22. BOE, Instrumento de ratificación del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961
  23. BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34
  24. BOE, Circular 4/2012 del Banco de España
  25. BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores
  26. Banco Santander, Hipoteca para No Residentes
  27. BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29
  28. BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14
  29. BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava
  30. BOE, Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, texto consolidado
  31. BOE, Ley 14/2013, texto original
  32. Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, Hoja informativa 6
  33. BOE, Ley 31/2022 de Presupuestos Generales del Estado para 2023
  34. BOE, Instrumento de Ratificación del Convenio España–México (BOE-A-1994-23743)
  35. BOE, Protocolo que modifica el convenio España–México (BOE-A-2017-7905)
  36. HCCH, tabla de estado del Convenio de la Apostilla (Convention of 5 October 1961)
  37. Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en México: Número de Identidad de Extranjero (NIE)
  38. EUR-Lex, Reglamento (UE) 2018/1806, anexo II y art. 4
  39. Iberia, nota de prensa sobre la nueva ruta Madrid–Monterrey
  40. Aena, nota de prensa: Madrid-Barajas conecta con Guadalajara y Monterrey
  41. Ayuntamiento de Madrid, Estadística: Padrón Municipal a 1 de enero de 2026, primeros resultados
  42. Banco de México, Preguntas frecuentes

Verificación

Verificado el . Esta guía es informativa: no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico personalizado, y las normas y los precios cambian.

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