Comprar vivienda en Madrid desde Perú

Estos son los puntos que condicionan la operación desde el primer día:

• No hace falta residir en España para comprar, pero sí un NIE, que se pide en el Consulado General de España en Lima con cita previa. La presencia del solicitante o de su representante es siempre obligatoria.
• Comprar no da residencia. La golden visa quedó suprimida desde el 3 de abril de 2025. Quien presentó la solicitud antes y quien ya tiene el permiso conservan sus derechos.
• No hay convenio de doble imposición entre España y Perú en la lista de la Agencia Tributaria. El alivio de la doble imposición depende, en su caso, de la ley peruana.
• El impuesto de compra no cambia por ser peruano: el ITP de Madrid es el mismo para cualquier comprador. Las rebajas por vivienda habitual no se aplican a una segunda residencia.
• Se puede firmar sin viajar con un poder válido en España: firmado en el consulado o ante notario peruano con apostilla.

Los precios que siguen son precios de oferta de anuncios (idealista, septiembre de 2026), no de compraventas cerradas: el precio final se negocia. Madrid capital está en 6.458 €/m² y la Comunidad de Madrid en 5.065 €/m².

• Salamanca: 10.865 €/m², el distrito más caro.
• Chamberí: 9.159 €/m².
• Retiro: 8.515 €/m².
• Chamartín y El Viso: 8.127 €/m² y 9.402 €/m².
• Centro: 7.771 €/m².

Para medir compraventas reales, el Índice de Precios de Vivienda del INE marcó en el segundo trimestre de 2026 un +12,9 % anual en Madrid. Si piensa alquilar la vivienda, el alquiler medio de oferta en la capital es de 23,4 €/m² al mes.

Lima y Madrid están unidas por vuelos directos. Iberia programó 14 vuelos semanales en el invierno 2025-26, el último programa suyo que hemos podido verificar, y LATAM Perú presenta la ruta como vuelo directo con una duración de referencia de 11 h 25 min. Madrid-Barajas recibió 68.179.054 pasajeros en 2025. Compruebe siempre los horarios vigentes en la web de la aerolínea.

Perú es una de las nacionalidades extranjeras más numerosas de la región: el 8,2 % de los extranjeros empadronados en la Comunidad de Madrid, según el INE (datos a 1 de enero de 2025). En la ciudad de Madrid, Perú es uno de los siete países de origen que suman más de la mitad de las altas desde el extranjero registradas en 2025.

Para vivir en España con la residencia no lucrativa se piden medios equivalentes al 400 % del IPREM al mes, más el 100 % por cada familiar, y un seguro médico. Con la última cuantía legal localizada (600 € al mes, fijada para 2023) serían 2.400 € y 600 € por familiar; confirme la cuantía vigente con el consulado. La golden visa quedó suprimida desde el 3 de abril de 2025; las solicitudes previas y los permisos ya concedidos se respetan.

Los peruanos de origen pueden pedir la nacionalidad española con 2 años de residencia legal, en lugar de los diez de la regla general, y sin renunciar a la anterior. Comprar una vivienda no acorta esos plazos.

El tipo de impuesto de Madrid no cambia por la nacionalidad ni por la residencia del comprador. Estos son los conceptos que pesan en la operación:

• Vivienda de segunda mano: exenta de IVA y sujeta al ITP de la comunidad autónoma. En Madrid, el tipo general es el 6 %.
• Vivienda nueva: IVA del 10 % más el AJD de la escritura, que en Madrid es del 0,75 % con carácter general.
• Rebajas por vivienda habitual: el 4 % para familias numerosas y la bonificación del 10 % hasta 250.000 € no se aplican a una segunda residencia.
• Notaría y Registro: aranceles fijados por ley con escala decreciente; el Registro de la Propiedad tiene un mínimo de 24,04 € y un máximo de 2.181,67 € por finca.
• Reparto de la escritura: salvo pacto en contrario, el vendedor paga el otorgamiento y el comprador, la primera copia y lo posterior.

Si financia la compra, el banco paga el AJD de la escritura de préstamo, la notaría, el registro y la gestoría; el comprador paga la tasación.

Es residente fiscal en España quien pasa más de 183 días al año en el país o tiene aquí el centro de sus intereses económicos. Si no es su caso, tributa como no residente (IRNR) y, al residir fuera de la UE y el EEE, no accede al tipo del 19 % ni a la deducción de gastos en el alquiler.

• Vivienda que no se alquila: tributa por una renta imputada del 2 % del valor catastral (1,1 % si el valor catastral se revisó en los diez años anteriores), a la que se aplica el 24 %. El Real Decreto-ley 29/2026 contiene una ampliación del 1,1 % que a 16 de octubre de 2026 no estaba convalidada: no la dé por definitiva.
• Vivienda alquilada: tributa por el ingreso íntegro al 24 %, sin deducir gastos; solo los residentes en la UE o el EEE pueden hacerlo.
• Venta: la ganancia tributa al 19 %. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes, a cuenta del impuesto del vendedor.
• Plazos: la renta imputada de 2026 se declara con el modelo 210 del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027.
• Patrimonio: solo tributan los bienes situados en España, con un mínimo exento de 700.000 €. Si el mayor valor de sus bienes en España está en Madrid, puede aplicar la normativa madrileña, que bonifica el 100 % de la cuota con la limitación del impuesto de grandes fortunas.
• Grandes fortunas: el impuesto temporal grava el patrimonio neto superior a 3.000.000 €; un no residente fuera de la UE debe nombrar a un representante residente en España.

Entre España y Perú no hay convenio de doble imposición en la lista de la Agencia Tributaria (actualizada el 1 de junio de 2026). España grava las rentas de la vivienda con su normativa interna, y el alivio posible depende de la ley peruana.

Un contribuyente domiciliado en Perú declara las rentas no empresariales obtenidas en el extranjero, entre ellas el alquiler de inmuebles. Se suman a la renta neta del trabajo solo si el resultado neto es positivo, con la escala progresiva del 8 %, 14 %, 17 %, 20 % y 30 %, y se imputan cuando se cobra el alquiler.

El impuesto abonado en España puede descontarse en Perú como crédito sin derecho a devolución, con dos topes: no puede superar el que resulte de aplicar la tasa media del contribuyente a las rentas extranjeras ni el impuesto efectivamente pagado fuera. Guarde las liquidaciones del IRNR y los justificantes de pago, y pida a un asesor con experiencia en ambos países que revise su caso.

NIE. Se solicita en el Consulado General de España en Lima con cita previa obligatoria, el impreso EX-15, el pasaporte en vigor y una justificación del motivo, por ejemplo la compra de una vivienda. La tasa se paga con el impreso 790 código 12: 38,50 soles en efectivo y con importe exacto. El plazo medio es de unas dos semanas. Si no puede acudir, lo puede tramitar un representante con un poder firmado ante notario y apostillado.

Poder notarial. Hay dos vías. En el consulado de Lima se rellena el formulario de instrumentos públicos notariales, se envía por correo electrónico y se firma con comparecencia personal el día de la cita; así firmado, no necesita legalización ni apostilla para usarse en España. Firmado ante notario peruano, necesita la apostilla del Ministerio de Relaciones Exteriores del Perú: el Convenio de la Apostilla está en vigor entre Perú y España desde el 30 de septiembre de 2010. Si no está en español, necesita traducción oficial.

Dinero. La Constitución peruana (art. 64) garantiza la libre tenencia y disposición de moneda extranjera. En España, el efectivo que entra o sale por 10.000 € o más se declara antes con el modelo S1, y una transferencia bancaria no cuenta como medio de pago a ese efecto. Las compras de no residentes de más de 500.000 € se declaran al Registro de Inversiones; si interviene un notario español y usted le facilita los datos, él lo comunica.

Hipoteca. Hay bancos con producto específico para no residentes, pero el porcentaje máximo de financiación no es público. Si hay préstamo, el banco debe entregar la documentación al menos diez días naturales antes y el notario levanta un acta de transparencia sin coste arancelario para el prestatario.

Si Madrid es la ciudad, la costa de Cádiz es la segunda vivienda: Sotogrande, Vistahermosa (El Puerto de Santa María), Sancti Petri (Chiclana de la Frontera) y la costa de Tarifa y Zahara de los Atunes. Los precios de oferta son otros: 2.652 €/m² de media en El Puerto de Santa María (junio de 2026) y 4.592 €/m² en Vistahermosa-Fuentebravía. El ITP de Andalucía es del 7 %, un punto más que el de Madrid, y el Patrimonio también se bonifica al 100 % con la misma limitación. Aurovas tiene su oficina en El Puerto de Santa María.

Aurovas es una inmobiliaria boutique con oficina en El Puerto de Santa María (Cádiz) y equipo en Madrid. Le acompañamos en la búsqueda, las visitas, la negociación y el proceso hasta la notaría, y atendemos en español, inglés y francés.

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento fiscal personalizado: antes de firmar, consulte con un asesor fiscal que conozca su situación en Perú y en España.