Madrid: 2.134 pisos de alquiler asequible sin adjudicación pública, según el Ayuntamiento
Según el Ayuntamiento, las 2.134 viviendas de alquiler asequible en parcelas municipales no tienen procedimiento público de adjudicación, porque el suelo está calificado como vivienda libre: decide la gestora privada. El tope de ingresos es de 5,75 a 7,35 veces el IPREM, frente a 3,5 en la EMVS.
Manuel tiene 54 años, es economista y cobra 3.534 euros netos al mes en doce pagas. Pidió el 22 de mayo un piso de dos dormitorios con renta anunciada de 1.037 euros, un esfuerzo del 29,34% de sus ingresos, y una gestora lo rechazó por «falta de viabilidad económica». Su caso, contado por Infobae, plantea una cuestión que va más allá de él: según la respuesta municipal que recoge el diario, en estas viviendas de alquiler asequible en parcelas del Ayuntamiento de Madrid no hay procedimiento público de adjudicación. Decide la empresa.
La tesis de este análisis es sencilla. Madrid vende dos productos con la misma etiqueta. Uno es la vivienda pública de la EMVS, con reglas de adjudicación y un tope bajo de ingresos. El otro es una vivienda privada gestionada en suelo público, con tope más alto, pero, según el Ayuntamiento, sin procedimiento público de adjudicación.
Qué respondió el Ayuntamiento y qué no se sabe
Según Infobae (5 de noviembre de 2026), la Dirección General de Gestión Urbanística contestó por escrito al vecino que las viviendas están en parcelas calificadas como «Vivienda Colectiva Libre». Por eso, añade la respuesta, no están sujetas a régimen de protección pública ni a un procedimiento administrativo de adjudicación de viviendas públicas. Las obras las promueven y gestionan los adjudicatarios, no el Consistorio.
Conviene la cautela. El caso procede de un único afectado y de un único medio. No hay versión pública de la gestora sobre sus criterios de solvencia, ni consta a qué promoción optó Manuel. El Blog Salmón sitúa el piso en Ciudad Lineal, pero es un dato sin contrastar con la gestora. Y Manuel ha denunciado el caso ante la Oficina Municipal contra el Fraude y la Corrupción, sin resolución conocida.
El modelo: 25 parcelas, 45 años y tres promotoras
El concurso, lanzado en 2021 y resuelto después, sacó 25 parcelas en derecho de superficie, con unos 150.000 m2 de edificabilidad en 11 distritos. Según el Ayuntamiento (15 de julio de 2025), se cedieron a tres promotoras para 2.134 viviendas: Culmia (871), Pecsa Avintia (838) y Vía Ágora (425). Infobae redondea a 2.100. Los edificios pasan al parque público municipal a los 45 años.
Entonces el objetivo declarado era una renta hasta un 25% inferior a la media de la zona y un pago que no superase el 25% de los ingresos del hogar. Las rentas máximas iban de 562 euros al mes (Villaverde, 76 m2) a 1.159 euros (Fuencarral, 104 m2). Las primeras, en el ámbito Parque Central de Ingenieros (Villaverde), se entregaron en julio de 2025 desde 663 euros mensuales, según Madrid 360.
Dos topes de ingresos que no se parecen
Aquí está el dato que más importa al aspirante. El Reglamento de Adjudicación de la EMVS, citado por Madrid Actual (4 de noviembre de 2026), fija, para los ingresos de la unidad familiar, un máximo de 3,5 veces el IPREM. Con el IPREM de 2026 congelado en 7.200 euros anuales en doce pagas, son 25.200 euros. En las promociones en derecho de superficie, según idealista/news y Culmia (29 de julio de 2026), el límite va de 5,75 a 7,35 veces el IPREM, es decir, de 41.400 a 52.920 euros.
| EMVS (3,5 veces IPREM) | 25.200 € al año |
|---|---|
| Derecho de superficie (5,75 veces) | 41.400 € al año |
| Ingresos de Manuel (3.534 € x 12) | 42.408 € al año |
| Derecho de superficie (7,35 veces) | 52.920 € al año |
Fuente: Elaboración propia con IPREM 2026 (12 pagas); Reglamento EMVS; idealista/news y Culmia; Infobae
El umbral de entrada más bajo del derecho de superficie es un 64% superior al de la EMVS. El más alto lo dobla con creces: 2,1 veces. Es decir, el derecho de superficie admite hogares con ingresos por encima del límite de la EMVS. Pero las cifras son de doce pagas. Si las bases computan el IPREM en catorce (8.400 euros), los topes serían 29.400 euros en la EMVS y 61.740 en el escalón alto. Hay que confirmarlo en cada convocatoria.
El caso de Manuel, con números
Los 42.408 euros anuales de Manuel superan en 1.008 euros el escalón de 5,75 veces y quedan 10.512 euros por debajo del de 7,35. Su elegibilidad depende de la promoción, algo que no consta. El Blog Salmón recoge que, con el tope publicado de 7,35 veces, quedaría dentro, y que la gestora le pidió documentación tres veces sin explicarle el rechazo. Es una versión periodística, no verificada con la gestora.
Su esfuerzo del 29,34% está por encima del 25% que fijaba el concurso como objetivo, aunque por debajo del 30% de la EMVS. Es una comparación orientativa, porque los criterios de solvencia de la gestora no son públicos. Ahí está el nudo: el tope máximo se publica, pero no se han localizado los criterios de solvencia de la gestora.
Pública y privada: la comparación
| EMVS (vivienda pública) | Derecho de superficie (gestoras) | |
|---|---|---|
| Tope de ingresos | 3,5 veces el IPREM (25.200 €) | 5,75 a 7,35 veces (41.400 a 52.920 €) |
| Quién adjudica | Procedimiento público municipal | Promotora o gestora |
| Volumen | 5.000 entregadas desde 2019 (todas públicas) | 2.134 viviendas en 25 parcelas |
| Renta | Media de 550 €/mes | Desde 663 €/mes en las primeras entregadas (cifra de partida, no media) |
Los datos de la EMVS son del Ayuntamiento (2 de octubre de 2026): entregó en Cañaveral 8, en El Cañaveral (Vicálvaro), la vivienda 5.000 desde 2019, con 96 pisos y un tope del 30% de los ingresos. Gestiona más de 10.000 y tiene casi 5.700 en desarrollo. Las 5.000 son todas de la EMVS, es decir, públicas, y no incluyen las del derecho de superficie.
Dónde están y qué viene
Culmia comercializa desde el 28 de julio de 2026, a través de Sogeviso, 437 viviendas del lote 1: 222 en Culmia Orovilla (avenida de Orovilla, San Fermín, Usera) y 215 en Valdebebas (Hortaleza). Culmia tiene los lotes 1 y 5 durante 45 años. Quien quiera una debe acudir a portales como idealista o a las inmobiliarias contratadas, según Infobae (10 de julio de 2026).
El modelo se va a repetir. Según El Español (21 de octubre de 2026), el Ayuntamiento licitará ocho parcelas en Los Berrocales (Vicálvaro) para más de 700 viviendas de alquiler asequible con opción de compra tras siete años. Al menos el 50% irá a menores de 35 años, con precios un 30% por debajo de mercado, sobre parcelas de vivienda libre con tope de renta. La pregunta pendiente es si ahí habrá adjudicación pública.
Riesgos y escenarios
El primer riesgo es de transparencia: no constan criterios de solvencia publicados, de modo que el aspirante no puede conocer con qué baremo se valora su solicitud. El segundo, de expectativas: la etiqueta «asequible» se aplica tanto a vivienda pública como a vivienda privada en suelo público, lo que puede llevar a confusión sobre cómo se accede. El tercero, de rendición de cuentas: son parcelas municipales cedidas durante 45 años.
Un escenario favorable sería que el Ayuntamiento exigiera en los próximos pliegos, como los de Los Berrocales, baremos y motivación escrita de los rechazos. El desfavorable, que el modelo crezca con la misma opacidad. elDiario.es recogía en 2025 además que la promotora pedía contrato indefinido con seis meses de antigüedad e ingresos netos de al menos 2.000 euros mensuales; ese requisito puede haber cambiado y conviene verificarlo.
Preguntas frecuentes
¿Quién adjudica los pisos de alquiler asequible en derecho de superficie en Madrid?
La promotora o gestora privada, no el Ayuntamiento. Según la respuesta municipal recogida por Infobae, las parcelas son «Vivienda Colectiva Libre» y no hay procedimiento público de adjudicación.
¿Qué ingresos hacen falta para el alquiler asequible en Madrid?
En derecho de superficie, entre 5,75 y 7,35 veces el IPREM, de 41.400 a 52.920 euros anuales con doce pagas. En la EMVS el tope es de 3,5 veces, 25.200 euros.
¿Qué diferencia hay entre los pisos de la EMVS y los de Culmia, Pecsa Avintia y Vía Ágora?
Los de la EMVS son vivienda pública con adjudicación municipal y renta media de 550 euros al mes. Los de las tres promotoras están en suelo público cedido 45 años, pero los adjudica la gestora.
¿Cuántas viviendas de alquiler asequible ha entregado el Ayuntamiento de Madrid?
La EMVS ha entregado 5.000 desde 2019, según el Ayuntamiento (2 de octubre de 2026). Esa cifra no incluye las 2.134 del derecho de superficie, que gestionan las promotoras.
Fuentes
- Infobae · 2026-11-05
- Infobae · 2026-07-10
- El Blog Salmón · 2026-07
- Ayuntamiento de Madrid (nota de prensa) · 2025-07-15
- Madrid 360 · 2025-07-18
- idealista/news · 2026-07-29
- Madrid Actual · 2026-11-04
- Ayuntamiento de Madrid (entrega vivienda 5.000) · 2026-10-02
- El Español · 2026-10-21
- elDiario.es · 2025
Datos revisados el 14/11/2026.
