Puente de Vallecas sube un 14,7% en precios de oferta y Madrid capital frena
Los precios de oferta en Madrid capital ceden un 0,5% en octubre hasta 6.427 €/m2, un 2,9% bajo su máximo de abril y solo un 1,3% más que hace un año, según idealista. Puente de Vallecas (3.570 €/m2, +14,7%), Carabanchel y Centro marcan máximos, mientras Salamanca cae un 1,9% anual.
Un piso de 80 m2 en Puente de Vallecas se anuncia hoy, de media, en unos 285.600 euros (3.570 €/m2). Hace un año, según la serie de idealista, costaba bastante menos: el distrito acumula un +14,7% en doce meses. Al otro lado de la ciudad, el mismo piso en el Barrio de Salamanca se pide por unos 870.000 euros (10.876 €/m2), con precios un 1,9% inferiores a los de hace un año. Madrid vive dos mercados a la vez: uno agregado que se enfría y otro, el del sur, que aún corre.
Conviene una precisión de método: idealista mide precios de oferta, lo que piden los vendedores, no lo que se firma ante notario. Todas las cifras de este análisis son de oferta salvo que se indique lo contrario.
Madrid capital: techo en abril y +1,3% anual
Según el informe de octubre de idealista, el precio de venta en la capital es de 6.427 €/m2: un 0,5% menos que en septiembre, un 1,8% menos que hace tres meses y solo un 1,3% más que hace un año. Queda un 2,9% por debajo del máximo de abril (6.619 €/m2).
El contraste con el resto del país es llamativo. El índice de idealista del 4 de noviembre sitúa la vivienda usada en España en 2.955 €/m2, con una subida interanual del 11,2% y récord de la serie iniciada en 2006. La Comunidad de Madrid queda en 5.066 €/m2 (+5,5%), entre las tres autonomías con menor alza, y un 1,7% por debajo de su máximo de junio.
Puente de Vallecas supera su récord de 2007
Puente de Vallecas llega a 3.570 €/m2, con un +1,0% mensual y un +5,0% trimestral. Es su máximo histórico y supera los 3.518 €/m2 de septiembre de 2007, el techo de la burbuja anterior. En agosto de 2026 seguía un 1,1% por debajo de aquel pico.
La serie muestra un distrito que sube, pero cada vez menos deprisa en términos anuales: +26,1% en enero (3.300 €/m2), +21,5% en abril (3.355), +18,0% en junio (3.411), +17,9% en agosto (3.480) y +14,7% en octubre. En septiembre, según Merca2 sobre datos de idealista, el ritmo seguía en +17,9% (3.535 €/m2), de modo que la desaceleración de octubre es reciente, no una pendiente continua.
Carabanchel, Centro y Barajas: máximos con matices
Carabanchel alcanza 3.894 €/m2 (+9,7% anual, +1,7% mensual) y Centro, 7.867 €/m2 (+4,8%): ambos marcan máximo en octubre. Barajas sube a 5.107 €/m2 (+10,5% anual y +2,7% en el mes), aunque aún queda un 1,2% por debajo de su techo de agosto (5.171). Arganzuela, con 6.393 €/m2 (+6,1%), está un 0,3% bajo su máximo de mayo.
| Distrito | €/m2 (oct. 2026) | Variación anual | Respecto a su máximo |
|---|---|---|---|
| Puente de Vallecas | 3.570 | +14,7% | En máximo |
| Carabanchel | 3.894 | +9,7% | En máximo |
| Centro | 7.867 | +4,8% | En máximo |
| Barajas | 5.107 | +10,5% | -1,2% (agosto) |
| Villa de Vallecas | 3.846 | +8,9% | -0,6% (julio) |
| Arganzuela | 6.393 | +6,1% | -0,3% (mayo) |
| Chamartín | 8.142 | +3,2% | -2,4% (mayo) |
| Chamberí | 9.081 | +0,3% | -3,0% (marzo) |
| Salamanca | 10.876 | -1,9% | -4,0% (marzo) |
Fuente: idealista, informe de octubre de 2026.
| Puente de Vallecas | 14,7% |
|---|---|
| Barajas | 10,5% |
| Carabanchel | 9,7% |
| Centro | 4,8% |
| Madrid capital | 1,3% |
| Salamanca | −1,9% |
Fuente: idealista, informe de precios de venta, octubre de 2026
Salamanca, Chamberí y Chamartín: el lujo negocia
El Barrio de Salamanca está en 10.876 €/m2, un 1,9% menos que hace un año y un 4,0% por debajo de su máximo de marzo (11.328 €/m2). Chamberí (9.081 €/m2) apenas avanza un 0,3% anual y está un 3,0% bajo su techo. Chamartín (8.142 €/m2, +3,2%) queda un 2,4% por debajo.
Los datos de oferta indican que la resistencia se concentra en el tramo alto: son los distritos con precios más lejos de sus máximos y, en Salamanca, por debajo de hace un año. Los anuncios no revelan cuánto se cierra por debajo del precio pedido.
Una brecha que se estrecha: 3,05 veces
Según un cálculo propio sobre datos de idealista, el metro cuadrado en Salamanca cuesta 3,05 veces el de Puente de Vallecas. La distancia se reduce por las dos puntas: Puente de Vallecas sube a doble dígito y Salamanca cae. Otros distritos del sur y el este siguen la misma pauta: Moratalaz 4.515 €/m2 (+11,3%), Latina 4.023 €/m2 (+6,0%) y Villa de Vallecas 3.846 €/m2 (+8,9%).
La explicación más plausible, y es una hipótesis, no un dato de la fuente, es el efecto arrastre: quien no llega al centro ni a los distritos de renta alta compra donde aún puede, y eso empuja los precios en el sur.
Rentabilidad: el sur paga más, pero se encarece
El alquiler en Madrid es de 23,4 €/m2 (+4,5% anual) según idealista. En Puente de Vallecas es de 19,3 €/m2 (+3,6%), un 2,1% por debajo de su máximo de febrero; en Carabanchel, 19,2 (+8,9%); en Centro, 26,5; en Salamanca, 28,4.
Con esos datos, la rentabilidad bruta teórica (alquiler anualizado sobre precio de venta, cálculo propio) es de 6,5% en Puente de Vallecas, 4,4% en Madrid, 4,0% en Centro y 3,1% en Salamanca. Un piso de 80 m2 en Puente de Vallecas rentaría en teoría unos 1.544 euros al mes. Pero es una cifra bruta, sin impuestos, vacíos ni gastos, y el precio de venta crece más (+14,7%) que el alquiler (+3,6%), así que el diferencial tiende a erosionarse.
Riesgos y escenarios
Los datos de otras fuentes no coinciden con los de idealista por metodología. Tinsa, que tasa, sitúa la vivienda terminada en la capital en 4.763 €/m2 (+12,88% anual, 3T 2026) y en 6.423 €/m2 en Centro (+9,58%). Según el Colegio de Registradores (2T 2026), el precio escriturado es de 5.534 €/m2 (+12,2%), segunda capital más cara tras San Sebastián. Fotocasa daba 6.624 €/m2 en septiembre. Es decir, los precios escriturados y tasados subían a ritmos muy superiores al +1,3% de la oferta en la capital, aunque son periodos y metodologías distintos y no permiten concluir que la oferta se adelante al cierre.
El volumen, además, se resiente. Según el INE, las compraventas en la Comunidad de Madrid cayeron un 11,3% interanual en julio, hasta 6.394, más del doble que la media nacional (-5,1%). Menos operaciones con precios en máximos apunta a un mercado con menos margen, aunque es un solo mes y el dato es regional.
La financiación no ayuda: el euríbor a 12 meses promedió un 3,239% en octubre, frente al 2,187% de hace un año. El BCE mantuvo el 29 de octubre el tipo de depósito en el 2,50% y el mercado descuenta una subida en diciembre, hasta el 2,75%.
Para 2027, las previsiones nacionales recopiladas por Rankia (Bankinter +4%, BBVA Research +5,7%, Fitch +6% a +8%, S&P +7,4%) apuntan a moderación, no a caída, y ninguna da cifra para Madrid. De mantenerse la tendencia reciente, la capital seguiría lateral en el agregado y el sur, con menos ritmo. Un riesgo es que la moderación del sur, ya visible en el +14,7% frente al +26,1% de enero, se acelere si los tipos siguen subiendo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Puente de Vallecas en octubre de 2026?
Según idealista, 3.570 €/m2, un 14,7% más que hace un año y un 1,0% más que en septiembre. Es su máximo histórico, por encima de los 3.518 €/m2 de 2007.
¿Por qué sube tanto la vivienda en Puente de Vallecas y Carabanchel?
Los datos muestran que parten de precios bajos, con más rentabilidad por alquiler, y que los distritos caros se frenan. Que sea por el efecto arrastre de compradores que no llegan al centro es una hipótesis razonable, no un dato de la fuente.
¿Está bajando el precio de la vivienda en Madrid capital?
El precio de oferta cae un 0,5% mensual hasta 6.427 €/m2, pero sigue un 1,3% por encima del de hace un año. Está un 2,9% por debajo del máximo de abril (6.619 €/m2). Los precios escriturados que miden los Registradores subían un 12,2% anual en el segundo trimestre.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el barrio de Salamanca?
10.876 €/m2 en octubre según idealista, un 1,9% menos que hace un año y un 4,0% por debajo de su máximo de marzo (11.328 €/m2). Un piso de 80 m2 se anuncia por unos 870.000 euros.
Fuentes
- idealista, informe de precios de venta (Madrid capital), octubre de 2026 · 2026-11
- idealista, informe de precios de venta (Comunidad de Madrid), octubre de 2026 · 2026-11
- idealista, serie histórica de Puente de Vallecas · 2026-11
- idealista, informe de precios de alquiler (Madrid), octubre de 2026 · 2026-11
- idealista/news, precio de la vivienda usada en octubre · 2026-11-04
- Tinsa IMIE Mercados Locales 3T 2026 · 2026-10-06
- Fotocasa, Índice Inmobiliario · 2026-09
- Madrid Actual (datos INE) · 2026-09-25
- Colegio de Registradores, nota 2T 2026 · 2026-08-05
- Futur Finances, euríbor octubre 2026 · 2026-11
- Rankia, previsiones 2027 · 2026-10
Datos revisados el 13/11/2026.
